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沪一天三块土地竞拍溢价皆超100%

上周沪上土地市场上，发生了一天内三块土地竞拍溢价皆超100%的火热场面。保利地产以总价41亿元夺宝山区大场镇W121301单元08－02地块，溢价率107.22%，楼板价22314元/平方米；旭辉、上海建工联合体26.16亿元夺青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块，成交楼板价22122元/平方米，溢价率114.9%；首创10.98亿元夺得青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块，溢价率103.87%，成交楼板价17324元/平方米。高溢价土地的背后直接引发市场对于房价的无限猜想。在网上，“房价又要飙升了!”“郊区也住不起了!”的声音此起彼伏，不少刚需置业者也担心再不入市，未来购房的成本会不会越来越高？ 然而，笔者采访了多位业内人士则淡定表示，近年来大型房企纷纷向一二线核心城市战略转型，作为国际性大都市的上海土地供应稀缺，对于优质或发展潜力的宅地，大型开发商均表现积极，高溢价率将成为常态。而土地带动房价的上升是一个必然趋势，但是，就目前上海仍严格执行“限购”政策来说，市场仍以自用买房需求为主，因此，土地的高溢价并不会立即在房价中显现。对于置业者来说，就这三块土地的区域而言，区域内仍有较多新品可选，可根据区域的规划和产品本身置业；同时对于开发商来说，土地价值和价格提升，无疑增强了对后市的信心。 优质住宅地块 高溢价率将成常态 戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏告诉笔者：“此次青浦及宝山住宅地块高溢价率的宅地成交，在上半年已见端倪。”据其数据统计，2015年1-8月，上海土地市场住宅(包括含住宅的综合性用地)成交25幅，平均溢价率39.8%。溢价率最高的三幅地块为2月成交的闵行颛桥地块、6月成交的青浦徐泾和宝山大场地块，溢价率分别达95.55%、95.1%和89.65%。由此可见，此次成交属于上海住宅土地市场高溢价率的持续性表现。 与此同时，此次成交的三块宅地，虽溢价率较高，但因起始的基数价格较低，溢价为0.88-1.18万/平方米，而今年7月成交的闸北火车站地块与8月成交的杨浦平凉地块，溢价率虽分别为50%及60%，但每平方米溢价达到了0.9万及1.35万，因此，此次成交的地块每平米的溢价水平并不突出。 此外，陆骑麟表示，从近期土地市场成交的情况来看，尤其是优质地块，土地的成交楼板价接近和超过周边在售楼盘单价的情况已经成为常态化现象，并且房企间的竞争压力也在不断攀升。今年以来，房地产市场极速回暖，成交量非常活跃，导致开发商高价拿地，从历年的经验来看，每每市场活跃的时候，开发商的拿地心态都非常激进，也容易产生高价地块。 不宜非理性追买 而忽略供需关系 从上海近两年的住宅均价来看，增长率超过10%。如以10%的均价增长率、现板块内品质较高的一手在售楼盘均价做个测算，约两年后，青浦新城地块品质较高的项目均价将达到2.78万/平方米，青浦赵巷及宝山大场地块品质较高的项目均价将达到4万/平方米。以上述预测售价与目前三地块1.73万/平方米、2.21万/平方米与2.23万/平方米的楼板价进行对比，开发商拿地的风险还是在可控范围内的。 但对于置业者来说，尤其是首次置业人群，高价的土地势必引发房价的攀升。本周，在青浦一售楼处现场，看房者叶先生就向笔者显露出两难的抉择，“因为'双降’政策的出台，触动我有了买房的想法，为今后结婚做打算。现在有空的时候就来看看房，了解到上周这里的土地就卖到1.7万/平方米，未来一两年房价肯定更高，倒时结婚了，买房的压力更大了。” 对此，世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨认为，虽然土地的高溢价会推动房价上行，但对于置业者来说，在执行“限购”政策的大背景下，不会对当前楼市造成较大的影响。目前区域的房价仍根据供求关系来决定。因此，置业者在看到未来价格走高的同时，不应非理性追涨买房，而应该注意到目前如宝山、青浦这些区域尚有一定的供应量，有较大的房源选择的空间。事实上，置业者买房都有一个弹性的预算范围，如房价不合理的攀升，超过了主流人群的平均的总预算值，“曲高和寡”的市场也并非开发商真正想看到的。 追踪区域发展而不捕风捉影 谢晨进一步提醒道，由于现在各种“科技”、“生态”等各种“概念”频出，提升区域和项目的未来前景和价值潜力，部分置业者也盲目跟风入市，但随后发现其“概念”并未任何进展，价格与价值形成了落差。所以，置业者还需追踪有迹可循的区域规划的发展，了解规划落实的节点，从而预判区域未来的增值空间。 据戴德梁行数据统计，上海市2015年1-8月的住宅均价与2014年全年均价相比增长了15.4%，其中宝山与青浦的均价增长达到19.9%与19.2%，在全市排位第一及第三，均价增长率领跑全市，显示了宝山与青浦强大的未来发展潜力。 众所周知，上海近年住宅土地竞拍的楼板价接近或超过所在区域一手在售楼盘的情况屡有发生。伍惠敏表示，很多地块拍出时都觉得贵，但过一两年回头看，依然觉得物有所值。如2014年初以溢价111.5%，均价4.76万/平方米成交的大宁地块，当时的土地价超过周边在售楼盘的价格，但在开发商的定位、包装及运作下，今年以过7万元/平方米高单价开盘，目前去化顺利。 伍惠敏指出，回看上海最早的大区域规划始于“大浦东”，时至今日，显著的改变是除了陆家嘴外，包括联洋、碧云、三林、世博、等一个个都成为了明星板块。同样，酝酿中的“大虹桥”的规划也让西上海更多的板块迅速崛起，徐泾、赵巷明星板块地位彰显。此次三块地块以高溢价率成交,显示了开发商不仅对于板块，更多是对所在大区域未来的定位、发展规划表现出的坚实信心。而对于普通购房者来说，关注大区域发展，选择未来规划配套完善，多家知名房企竞相入驻的区域置业，不失为一个安全性较高的方法。 购房者要以“宽进严出”看待规划拉升作用 合富辉煌(上海)策略总监 黄欣伟 从资产升值的角度来说，购房者追涨一些被热炒区域还是有一定风险的。很多时候规划仅仅是对区域未来发展的描述，能否兑现以及推进的速度，都受多方面的影响，这在过去几年的杨浦新江湾、奉贤海湾、普陀真如板块表现得尤为明显。因为区域发展规划类似于“自学考试”，宽进严出，推出规划时“门槛”很低，但实际操作时存在一定变数，如果购房者在几年前买在了价格顶峰上，其实等于透支了未来，可能到今年也未必解套。相反，区域合并是行政整合导致的资源大整合，一般是长时间博弈的结果，类似于“正规大学”，一旦官方宣布基本水到渠成，对相对后进区域的拉动作用明显。 上海楼市基本面好转已步入上行通道 同策咨询研究部总监 张宏伟 由于上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张；品牌房企的布局策略导致一、二线城市土地市场势必再度火热。预计9月份以后尤其是第四季度，随着政府推地节奏的加快，上海土地市场热度将迅速提升。 另外，截止9月16日，上海市商品住宅库存量虽然仍高达1238.85万平方米，但是，由于7-8月楼市“淡季不淡”及9月“金九”行情将如期出现，市场去化速度已经维持在相对高位；目前市场去化周期已经缩短至9.08个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。由于降息降准等政策层面利好、房企集中推盘及冲刺年报等因素，预计2015年剩余的最后3个多月仍然会延续积极“放量”的市场状态，9月份及以后的市场交易表现仍然会不俗。 房企通过多次拿地降低整体开发成本 上海中原研究咨询部高级经理 龚敏 三幅地块溢价过百，其中青浦两幅土地楼板价都刷新了板块纪录，宝山大场镇地块价格与此前价格相近。2014年青浦区出让2幅宅地，上海大发和上海垠壹投资联合体10.58亿元拿下盈浦街道淀山湖大道南侧17-02地块，楼板价12939元/平方米。首创正恒置业9亿拿下的盈浦街道淀山湖大道南侧14-04地块，楼板价13006元/平方米。两幅地块溢价率分别是44%和63%。时隔一年后首创再拿地，地价上涨3成，为1.7万元/平方米，目前板块内住宅项目均价在2-2.2万元/平方米左右，从地价占比水平来看还不算太高。 当前经济需要下对房地产政策采取适当宽松的策略有助于促进楼市交易稳定，在此基础上，房企拿地积极性都比较高。企业连续在同一板块拿地，深耕发展，通过多次拿地降低整体开发成本的行为较为明显，这也是当前在竞争激烈房企的一种策略。 购房关注点转向专业主义、产品主义 源诚文化有限公司总经理 罗渊 买房生态圈正在发生深刻的变化，不同时代对于住宅产品的理解也不同。如今，人们对于新时代好房子的定义，正在从资源主义、地段主义转向专业主义、产品主义。我们可能已经发现，身边很多人在向别人介绍自己房子时，不再仅仅是强调资源上、地段上的优越感，而是强调对产品理解，以及生活体验上的优越感，因此，今年像中鹰黑森林、星河湾这样的项目更容易被市场接受，科技含金量、艺术含金量或许是下一波改善型需求出手时最为看重的。