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广州去年卖地收入超900亿元 占财政收入35%

根据广州市财政局局长陈雄桥在今年“两会”期间的汇报，2015年广州全市财政总收入是2546 6亿元，其中市本级总收入1458 1亿元。由此看来，900亿元卖地收入相当于广州财政总收入的35%。近三年来，广州卖地收入占财政收入的比重都在三四成之间。2004年2月，广州市人大代表曾对卖地收入占财政收入4成的状况表示担忧，市财政局解释说，土地收入比重较大主要跟中央和广东的财政体系有关，广州地区税收收入大部分都要上缴，所以显得土地收入占比大。 南都记者 徐艳 焦点问题 为何卖地收入创新高 溢价率创新低？ 根据克而瑞提供的统计数据显示，广州2015年出让的98宗地块里，有23宗出现溢价，其中溢价率达45%或以上的有9宗，溢价率在10%以下的有2宗。这与2013年动不动就几十轮竞价的场面截然不同，当年溢价率达45%或以上的足有22宗。 纵观克而瑞2013年以来的统计数据，尽管2015年出现溢价的地块比2012年的22宗多了一宗，但2012年广州的卖地收入只有200余亿元，而去年却超过900亿元，土地出让金总价不可同日而语。 克而瑞的分析报告认为，广州2015年整体溢价水平持续走低，创出近几年最低水平，尤其是2015年总价最高的广纸旧改地块也是底价成交，市场热度与2013年比相去甚远。 2015年广州的土地市场为何会呈现“卖地收入创新高、溢价率创新低”的趋势？据合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，由于之前调整过一轮基准地价，土地起拍价已经颇高，底价高企导致开发商缺乏积极性，所以溢价率不高。据去年年中的报道，从2010年到2015年，广州居住用地的基准地价从2085元/平方米涨至6255元/平方米，涨幅高达200%。 据肖文晓介绍，条件好的地块“随行就市”，起拍价都不低，比如广钢、琶洲，地块起拍价达1.3万-1.4万元/平方米。与此同时，2015年确实也没有出现“面粉贵过面包”的情况，开发商显得更为理性。 其实，2013年以来，广州的土地出让市场中，住宅用地基本都以“限地价、竞配建”的方式出让，关注度高的宅地基本都设置了“最高限价”，设置标准一般是45%的溢价率，超过45%溢价率之后，就通过配建保障房来完成土地拍卖的竞争，政府通过这样的方式抑制地王的产生。 特别关注 “过江龙”布局广州将愈加频繁 最近几年，广州土地市场的竞争者中，越来越多“过江龙”的身影。 2014年，天河东部黄云路华美牛奶厂多宗旧改地块以112亿元成交，溢价23亿元，当时的买家包括龙湖、华润置地等，全部都是“过江龙”。此外，广钢、琶洲这些官方重点布局的区域，也不乏外地开发商的身影。 根据中原地产的统计，2009年-2015年，累计通过公开渠道竞得地块的新增外来房企数量已达26家，累计首次竞得商品房用地达608万平方米。葛洲坝(6.050, 0.17, 2.89%)、华润、金融街(9.58, 0.22, 2.35%)、龙湖、远洋及中国金茂等品牌房企均正式进入广州，完善其在华南的布局。外来品牌房企首次购地区域主要集中在天河、荔湾、白云等主城区，因为完善的配套、良好的居住氛围及比其他一线城市较低的土地价格等多重因素，为企业打造精品标杆项目提供良好条件。 此前广东省政府公布了一份去库存的方案，提到广州的商品房库存量有2248万平方米。不过，在赵卓文看来，对广州来说，库存的大头是商业和写字楼，“广州的住宅不愁卖”，2015年居住用地全面上升的趋势非常明显。 肖文晓认为，20 15年的广州土地市场上，绿地、华润、金融街等多家“过江龙”继续发力，广州目前的楼价是一线城市中最低的，这些“过江龙”都看好广州未来房地产市场的前景。 数据来源：感谢中原地产、克而瑞广州机构、合富辉煌、广州房协提供的数据和分析支持。除特别说明外，文章制图所用的2015年的广州卖地收入及土地成交面积数据，均按公开资料汇总统计而成。部分机构未纳入统计的从化、增城也一并纳入统计。 由于多家房地产统计机构提供的数据将萝岗和黄埔单列，为阅读方便及使读者更明晰区位，文中将萝岗、黄埔进行单列表述，按照最新的行政区划调整，黄埔的范围应该涵盖萝岗及老黄埔。而文中提到的黄埔区，除特别说明外，均指老黄埔区。 出品：南都数据新闻工作室 主持：黄海珊 采写：南都记者 张艳芬 实习生 湛婷 李志