兰格钢铁

美国有可能再次爆发房地产危机

据Market Watch文章，我们先来看看2005年到207年这段时间，房地产危机真正在酝酿之时是什么样子的。那个时候一所很小的房子能够卖出令人匪夷所思的天价。对于很多人来说这就是房地产危机将要发生的标志之一。 你有没有决定目前房地产的情况和2008年的情况很像。现在纽约的房价已经高的离谱。曼哈顿公寓平均售价在200万美元左右。 以下是房地产市场危机初现时的一些征兆： 1)一些主要的金融网站近期鼓励投资者投身房地产市场。通过房地产市场进行投机也是房市危机爆发前的一个征兆； 2)最近的新闻消息报道称，布朗克斯(纽约市最北端的一区)的房价在第一季度的涨幅达到惊人的30%。如此房产价格惊人的涨幅在10年就出现过，这也是房市危机的一种前兆； 3)现在关于快速获得房地产贷款的广告在各大媒体上铺天盖地。 所有的这些征兆都会让我们不由地问一下自己：另一场房地产危机是否将要到来？我们的投资组合是否会再次被破坏掉？ 首先一点可以肯定，2008年的金融危机不可能再次出现。原因是现在银行已经不能再通过把房贷整体打包再次投入到风险更高金融衍生品市场，来扩大房地产危机的风险。 这或许可以给投资者一点小小的安慰。原因是房地产的溢出效应正在扩大，这可能会让新一轮的危机带来的破坏更加严重。更糟的消息是美国第一季度的GDP增速还不到1%，这无疑也预示着经济衰退。 我们再来看看房产危机的一些迹象： 1)预付定金几乎又到了0% 预付定金为0是10年前美国房地产危机爆发最主要因素之一。与预付定金占到总房款的20%不同，预付定金为零就等于说鼓励人们不择手段地买房。 如果美国经济下行幅度加大，失业人口增加，这些人家中如果没有多余的存款，房地产市场的问题又会进一步加剧。如果在这种情况下，你还要还房贷，你就很有可能会违约跑路。 据Oliner数据，第一次买房的人首付款只占到总房款的3.5%，或为8500美元。这一情况让人非常低担忧。 上述数值只是首次购房者使用美国政府抵押贷款的中位数。对于所有使用政府抵押贷款买房的人来说，首付款占到总房款比例的中位数仅仅为5%，或者12500美元，这一数字也不是很高。 2)购房者正通过延长预算来买房 许多贷款买房的人，他们的收入与他们每个月要还房贷的数量相比显得比较低，这种情况的风险很大，但是这种情况还在不断恶化。我们都知道，在政府监管部门意识到房产风险出现之前，他们认为，房贷和购房者收入的比值可以高到43%。房贷与收入比是每个月购房者要还的贷款与购房者每个月收入数量的比值。3年前为22%的购房者的这一比值都在43%以上，目前28%购房者的这一比值在43%以上。 在上个世纪90年代，只有5%到10%的购房者的贷款收入比在43%以上。 另外，购房者的信用分值也在下降。我们还看到首次购房者的信用分值的中位数为706，而所有购房者的信用分值为713。 3)我们距离2007年的距离比你想象的近得多 所有的这些危险指标趋势都可以用国家贷款风险指数来衡量。Oliner发现12.4%的抵押带块近期将会违约，而2年前这一比例仅仅为11%。在2007年危机爆发之前这一比例为19%左右。这里需要说明一下Oliner并没有说，12.4%的违约率就会导致下一轮房地产危机的出现。 但是这一指标确实让我们深入地看到这样一个事实：美国购房地款的标准在降低。我们目前距离导致房产危机爆发的路程还有三分之一。值得参考的一点是，1990年将近6%的贷款在2008年的危机中出现了违约。 4)房价与工资收入相比上涨的速度太快 过去数年间，美国房价平均每年上涨5%到6%，但是居民收入上涨的速度只有2%到3%。为什么这会导致更大的风险？因为它能告诉我们居民购房的能力在恶化。这也意味着卖房的压力也在上升，因此众多房地产市场的参与者都想方设法降低房贷标准，以维持销售和盈利的增长。 如果美联储进行再次加息，房地产市场面临的压力会更大。据Oliner数据，如果美联储加息就意味着30年的房贷利率将会从4%上涨至6%，这相当于房价上涨了19%。 5)但是还有一个问题 毕竟美国经济增长的速度比较缓慢。在第一季度美国GDP增长速度仅仅为0.5%，这一数值已经接近经济衰退的状态了。如果经济陷入衰退，人们就会失业，许多购房者将无法偿还房贷，因此他们除了违约别无他法。 违约数量上涨将直接给房价造成压力，那个时候所有的人都会觉得自己变穷了。因此人们就会削减开支，降低生活成本。 另外违约还会导致许多人的个人信用评级下降。 所有的这些都会让出现下倾趋势的房地产市场的情况更加糟糕。另外房地产市场在经济中也扮演着重要的角色。 Oliner称：“抵押贷款违约率目前还比较低，但是这也不能应该成为我们放松或者忽视眼前风险的资本，因为当经济向好，房价上涨时违约率一般情况下都比较低。如果经济出现衰退，房贷违约率就会加速上升。” 现在简而言之就是，目前的贷款标准已经降低很多了