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深港合作独特样本河套地区 开发未到地铁先行

证券时报记者 吴家明 您或许很难想象，在深圳最繁华的中心区旁边，竟然还保留有这么一块原生态的土地。 一条窄窄的深圳河，把深圳和香港划成了两边，而其中最能体现两地交融的莫过于河套地区。在寸土寸金的深圳，备受期待的河套地区虽然一直低调，但依然激起了无数人的想象，也逐渐成为一张重要的“牌”，如果能恰当使用好这张“牌”，它就有望成为深港合作的一个独特样本。 闹市旁的“世外桃源” 如果站在深圳朝河套地区望去，您会发现时钟仿佛被回拨，目所及处尽是一派原生态的环境。然而，当你站在那里朝深圳这边望过来，却是一派繁华景象。一河之隔，两地的反差是如此之大。 河套地区位于深圳河干流中游，北邻深圳市皇岗口岸的货运停车场，南抵香港新界西北区的落马洲，东临上步码头，西至皇岗口岸大桥下，面积约1平方公里，极具地域优势。 对于河套地区的由来，还要追溯到1997年深圳对深港界河——深圳河进行的治理。当时，靠近福田口岸/落马洲河段裁弯取直后，原来属于深圳的一块面积约1平方公里土地落在了香港界内，这块土地就是河套地区。市场公开资料显示，国务院在1997年7月1日颁发第221号令，就河套区的权属问题作出澄清，规定业权仍归深圳所有，而香港则拥有该区域的管理权。 如果站在深圳朝河套地区望去，您会发现时钟仿佛被回拨，鱼塘密布，目所及处尽是一派原生态的环境。然而，当你站在那里朝深圳这边望过来，却是一派繁华景象，高楼密集下已没有一丝一毫的空地。一河之隔，两地的反差竟是如此之大。 尽管时光一点一点地逝去，但在这块深圳河南岸的土地上，时间却仿佛被按上了暂停键，最大限度地保留着原生态环境。“上个世纪70年代深圳河里还有螃蟹和鱼，这是一条有生命的河啊!以前河的两边都是农田，哪像现在差别那么大。”面色黝黑的陈叔看着河对岸对记者说，他在河套地区旁的落马洲已经生活了40几年，”社会要发展，政府要开发也没什么好说的，但还是希望开发的时候不要破坏生态环境。” 开发未到地铁先行 房价差异引遐想 深港两地的房价已经发生一些微妙的变化，河套地区的未来也给市场带来期盼。此外，与深圳地铁前海湾站类似，福邻站这种“超前设计”的确引人遐想。 很长一段时间以来，这块表面荒芜却又像金子般值钱的土地，激起了无数人的想象。 其实，关于河套地区的定位，自从1997年河套问题形成后，深港两地提出很多方案。市场公开资料显示，2003年初，时任香港财政司司长的唐英年表态，可在边境河套开辟一个特别区域，设立边境贸易区，建成中国产品的展示中心。2008年11月，深港初步认为河套地区发展可考虑以高等教育为主，并辅以高新科技研发和文化创意产业用途；从2009年6月开始，香港规划署及香港土木工程署展开了该地区的规划及工程研究，深圳配合参与。 进入2015年以来，各方对开发河套地区的讨论再次升温，深港两地之间围绕此议题多有互动。根据由深圳规划国土委于2015年3月公开的《落马洲河套地区发展规划及工程研究》，河套分为五大功能区：教育区、创新区、交流区、生态区和滨河休憩区。由此可见：高等教育、高新科技、文化创新产业以及观光旅游将成为河套的主要特色。此前，广东省人民政府印发“实施《粤港合作框架协议》2015年重点工作”。文件中首次着重提出在尊重历史、尊重现实的基础上推进建设深港河套地区；以共同开发、共享成果为原则，加快推进深港落马洲河套地区的开发建设。此外，“深港大都会”和“深港创新圈”这样的概念，也都早已在深港两地的学术圈内散发出来。 只是，围绕河套地区开发问题，这多年来一直是只听楼梯响，不见人下来。 而对于居住在河套地区附近的普通居民来说，似乎更为关注河套地区的开发对环境和房价的提升。“希望河套地区的开发可以带动我们这里的旧改。”土生土长的深圳赤尾村村民黄先生对记者表示，“只是，已经等了太久太久。”赤尾村与河套地区，就是相隔一条深圳河。 世联行(8.970, 0.35, 4.06%)的数据显示，8月8日香港公布新界屯门地块成交楼面价约合每平方米3万元、新界沙田的楼面价约为每平方米4万元，而深圳6月成交的龙华民治地块楼面价已高达每平方米5.6万元，深圳的楼面价已超越香港的部分地区。记者调查还发现，距离河套地区最近的除了赤尾村，还有皇岗口岸片区和福田村片区，这些地方几乎没有新的地块，大部分二手房都是过去通过城市更新的方法所获得，目前均价在每平方米5万元至6.5万元之间。可以说，两地的房价已经发生一些微妙的变化，河套地区的未来也将给市场带来期盼。 “如果开发河套地区，说不定落马洲以后的房价会超过屯门和沙田，这里离深圳这么近，对面房价都那么高了。”陈叔对记者说道。而在皇岗口岸附近从事中介工作的陈先生对记者表示，跟客户推销附近的房子，都会以河套地区有望开发以及整个皇岗口岸片区改造作为一个大卖点。 记者调查发现，一些房企似乎也看上了这里暗藏的机会。距离皇岗口岸不远的福田村，城中村旧改项目的市场主体为海岸集团，拆除重建用地面积达到229580平方米，该主体在福田村片区的商业办公项目海岸中心已封顶。此外，即将开通的深圳地铁7号线在河套地区对岸、深圳河畔设有福邻站，只是此站或延迟开通，这与当年深圳地铁1号线开通时设有前海湾站的情形相当：当时前海湾站附近仍未进入开发高峰期，但却先设立了前海湾换乘站。与前海湾站类似，福邻站这种“超前设计”的确引人遐想。 深港合作的创新形式 河套片区拥有位置优势，靠近深圳福田商业区及香港新界北部具发展潜力的地区，将来可与这些邻近地区的发展发挥协同效应。 除了地铁先行，这么一则消息似乎也透露出河套地区开发的脚步已经逐步临近。香港专业界别代表人士深圳访问团日前与广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞会谈，双方达成了继续放宽服务业准入前海蛇口自贸片区的一致意见，并组建深港合作促进会以推动两地在科技、金融领域的合作。不过，马兴瑞在会上还表示，河套地区的深港合作也正在推进，不久将有初步结果。 谈起深港合作，双方合作的另一区域前海就像曾经的蛇口，不过数年从默默无闻到知名天下，令人感慨沧海桑田的神奇。深港合作是前海最明确的定位，也是前海最大优势。前海合作区编制土地出让计划明显向港资企业倾斜，确保1/3的土地优先满足港资企业需求，并且在土地出让起始价、出让方式、操作模式等方面衔接香港惯例和通行规则，为其提供发展机会，促进香港的经济结构优化和产业升级。从2013年至今，前海每一次土地出让，几乎都有港企参与。 与前海相比，河套地区的面积仅仅相当于前海的十五分之一 。不过，河套片区拥有位置优势，靠近深圳福田商业区及香港新界北部具发展潜力的地区，将来可与这些邻近地区的发展发挥协同效应。透过高等教育和高新科技的注入以及加强交通联系等，河套地区拥有可成为区域合作枢纽的位置优势。此外，深圳皇岗口岸和香港落马洲口岸旅检实行24小时通关，是深港出入境的首个“不夜口岸”，这也增加了河套地区的位置优势。 中国(深圳)综合开发研究院港澳经济社会研究中心主任张玉阁表示，如果所有权、开发权等问题得以解决，河套地区开发对两地经济发展具有正面意义。过去，深港合作开发模式偏向于“甲方和乙方”的形式，几乎没有交叉，但河套地区应成为能够借助香港优势的发展平台，探索一种创新的开发模式。此外，由于河套地区不能兴建太高的建筑，开发重点应放在教育和科技创新领域。 深圳文化学者老亨这么认为，什么时候可在深圳河南岸沿河建“风情商业街”？深圳河的“南岸”，可不可以成为创意文化带？深圳河的南岸为何就一定不是世界一流大学、世界一流医院、世界一流寺庙、世界一流博物馆、世界一流图书馆、世界一流艺术馆、世界一流思想一流人才的集散地？深圳+香港，缺的不是物质力，而是想象力! 的确，很少有两座城市像深圳和香港这样，仅隔一水之遥，却同样经历了传奇而神速的发展道路：香港在一百多年的时间里，迅速崛起为全球瞩目的国际化大都市；而深圳，则仅用了30多年的时间，从一个小渔村变成中国新兴的经济中心城市之一。对于河套地区，无数的专家学者、政府官员和普通市民，对着这里蓝色的天空和绿色的原野，在其上描绘自己构筑的发展蓝图，表达了对深港合作的无限期待。可以预见的是，这里或许将成为深港合作的创新形式，也是深圳城市发展的里程碑。