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深圳宅地拍卖首采用双限双竞 业内称基本没赚头

三轮举牌就达最高限价，坪山地块创下拍卖时间最长纪录，龙华地块现场被中止拍卖……三宗首次采用“双限双竞”方式拍卖的居住用地，一个月前挂牌阶段就已经吸尽眼球。在昨日短短一个下午，它们吊足开发商的胃口。据悉，这是深圳史上最严的一次招拍挂。最终，位于大鹏新区的G16506-0144号宗地被东莞中骏房地产开发有限公司以6.8亿元收入囊中，成交人才住房合计总面积18952平方米。位于坪山新区的G11314-0092宗地花落深圳市碧桂园房地产投资有限公司，总价22.8亿元，成交人才住房面积合计57400平方米。 40余家开发商角逐 此次供应的三宗地土地总面积达7.5万平方米。其中，G16506-0144号宗地位于大鹏新区大鹏街道中心区域，土地面积为1.82万平方米，容积率为3.2。G11314-0092宗地位于坪山新区碧沙北路以西和龙勤路以南，土地面积为3.34万平方米，容积率为4.98。A808-0020号宗地位于龙华新区民治街道，土地面积为2.35万平方米，容积率为5。三宗地均配建了一定比例的人才住房。 尽管这是深圳首次采用“双限双竞”的挂牌方式，在溢价率达到出让底价的30%之后，竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积。而且，无论是对房企的竞拍资金，还是对小业主取得分户不动产登记证书之后的转让期限都设置了极高的准入门槛，但依然有不下40家开发商参与角逐。一业内知情人士透露，一些准备竞拍的房企为了制定拍地方案，连保险公司的精算师都请来了。 “深圳目前可以马上用来开发建设的居住用地供应几乎为零，来的大部分都是在深圳土地储备比较少或者没有土地储备的房企。”第一太平戴维斯投资部董事吴睿在受访时指出。财经评论人符毅也透露，深圳本土的开发商基本作壁上观。 大鹏地块两轮竞拍就达封顶价 在昨日的拍卖现场中，编号为G 16506-0144的大鹏地块“一马当先”，起拍价5 2亿元，12家来自全国各地的竞买人角逐。短短两轮举牌外加隔空喊价，地价就达到封顶价6 8亿元。而在随后的向上竞配人才住房面积中，这种“速战速决”延续到底，仅仅10分钟，东莞市中骏房地产开发有限公司以6.8亿元的总地价、8000平方米的新竞人才面积将这块地收入囊中。 而随后出让的编号为G 11314-0092的坪山地块，前后接近两小时的竞价举牌甚至创造了历史纪录。首轮竞地价环节同样三轮举牌封顶，现场立刻进入竞人才住房面积阶段。从葛洲坝(8.490, -0.04, -0.47%)、碧桂园、珠江投资之间开始的“鹬蚌相争”，到半路杀出的“程咬金”中海，再到保利“姗姗来迟”打破原有的战局，39、56、59、68四个号牌在全场不停翻飞，几家开发商频频举牌。胶着了将近一个小时，主持人甚至调侃，现在才刚刚达到很多开发商的“起步价”。“追求利润的开发商鲜少举牌，举到后面基本都是一些想进深的大房企或者不缺钱的国企等。”吴睿分析。最终，深圳市碧桂园房地产投资有限公司凭借22 8亿元的总价、27400平方米的新竞人才面积“笑傲全场”。 “深圳此次创新对建立房地产平稳健康发展的长效机制是非常有意义的。土地出让是长效机制建设最基础的制度，这次两块地成功拍卖出去，发展商的意愿还这么强烈，一方面它让房地产市场可以保持平稳运行，发展商不会再像从前一样去谋取那么大的暴利，另一方面它又实现了深圳提出的增加人才保障房的建设。”昨日出让结束之后，深圳市房地产研究中心主任王锋不禁直言：“意义重大，对结果很高兴。” 值得关注的是，原以为龙华地块的竞争会更加激烈，但在第二块宗地竞拍结束后，主持人突然宣布，位于龙华新区的A 808-0020号宗地因被宝安区人民法院查封，中止出让程序。随后，市规土委官方发布，市规土委龙华管理局接到宝安区人民法院《民事裁定书》和《协助执行通知书》，法院要求查封包括A 808-0020号宗地在内的相关地块，故该地块的出让程序中止。 业内称两块地基本没赚头 按照出让公告显示，G16506-0144宗地预售时最高销售单价不得高于2.85万元/平方米。如今，1.73万元/平方米的楼面地价已经相当于地块最高销售单价的60%以上。 同样的情况也出现在碧桂园拍下的坪山地块中，建筑面积为165950平方米。在最初的公告中，人才住房配建不得少于30000平方米。若剔除人才住房面积，该宗地的可售楼面地价已经达到2.1万元/平方米。而根据规定，该地块预售时最高销售单价不得高于3.23万元，可见，楼面成本已经超过最高销售单价的65%。 “后期还要再加上4000-5000元/平方米的建安成本，这次出让将所有的门路都堵死，开发商后期根本没有任何方式来提高利润空间。”吴睿为南都记者算了一笔账，大鹏地块的利润率已经接近很多公司一般的财务成本，开发商可以说是给银行打工。坪山地块如果是以销售为目标，完全是亏本的。“保利地产(9.410, -0.12, -1.26%)和碧桂园应该都不是按照销售的逻辑来拿地，可能以后会有其他的安排。” “双限双竞” 即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。 说法 深圳“双限双竞”模式或可在全国复制 土地供应尤其是住宅用地供应极度紧张，这是深圳土地市场历来存在问题。也正因此，“面粉贵过面包价”，过去两年频频在这座城市上演。 “这是非常有益的一次尝试，我想今后深圳的土地出让，能够尽量沿着这条路子走下去。这种模式也完全可以在全国各地进行复制。”王锋表示，此次深圳“双限双竞”模式的成功，说明这种创新得到了市场的认可，是适应市场规律的。“开发商对深圳楼市未来的前景和稳定性都非常看好。”市规土委同时透露，此次用地出让也开启了深圳市居住用地陆续出让的序幕。今后一个时期，深圳还将推出多宗居住用地投放市场，增加住房供应，规范市场秩序，将对调控和稳定深圳市房地产市场发挥积极作用。 不过，在符毅看来，这次竞拍形式意义大于现实意义。“深圳用行动表明了调控房价的决心，当前也确实达到了限价的目标。不过未来随着人才安居房交付数量的增加，关于人才住房的捆绑政策应该会择机退出。”符毅同时给出了建议：若日后可以通过抽取一定比例的土地出让金，并以法律法规的形式约定下来，再加上财政税收的配合，最后形成与商品房价格的对冲机制，这对于房地产市场的健康发展更有益处。 统筹：南都记者 陈博 采写：南都记者 晏婵婵 陈博