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调控频现 深圳豪宅向左向右走

深圳楼市风向标在调控的背景下开始转向，一向对调控敏感的豪宅市场，这时会向左向右走？ 有海外媒体将豪宅称作“全球货币”：投资者乐于将资金投入的一种硬资产，特别是一些经济发展形势向好的城市。也有投资者这么认为，深圳人的购买力强，豪宅确实更有保值能力。这几年在深圳楼市斩获颇丰的投资客陈先生一直对豪宅情有独钟。“豪宅是一种可以保值的货币。”在他看来，豪宅就是一种投资品，有较高的抵抗市场风险能力。由于难以有后续开发，因此其稀缺性是绝无仅有的，也造就了其价格可以不断刷出新高。 豪宅市场一向对调控政策的反应最为“敏感”。就在去年上半年，深圳楼市依旧火热，豪宅市场更野蛮生长。深圳中原研究中心监测显示，去年上半年深圳市场总价千万豪宅在新房中的成交占比为8.3%，这个数据在2015年仅为3.83%。与此同时，金字塔顶端豪宅数量还在继续增加，3000万元以上“顶豪”的占比由2015年的0.31%上升至0.74%。而在去年10月，深圳出台楼市调控政策，深圳豪宅连续升温势头在10月份戛然而止。受新政影响，千万豪宅当月成交467套，结束3个月的连续上涨。同时，豪宅整体均价环比大降19%，降至每平方米81011元。 近日，深圳市规划国土委关于印发《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》的通知引起市场热议。《操作细则》的要点包括建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度，各管理局申请预售之前为项目给出指导价格；首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价，如果周边无同类在售项目参考的，可参照周边二手房价格；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。在一些业内人士看来，《操作细则》的出台对豪宅市场的影响更为明显。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳此次出台政策，也是对当前深圳房价潜在上涨因素的打压和剔除。通过此类行政性的价格指导，能够使得房地产市场的定价更为稳定，所以最容易受到影响的就是一些高端的或者说是豪宅项目，部分房企实际上可能不会在这个时间节点进行推盘，预计豪宅市场会有所降温。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，今年深圳豪宅市场会比较艰难。第一，国土局对住宅及公寓产品限价，因此豪宅能不能定出“豪宅价”仍是一个未知数；第二，项目要取得预售许可，受全市范围内的调配，高低价产品要搭配入市，因此豪宅何时能入市又成一个未知数。 此外，地价是房价构成的主要成分之一，虽然不能直接决定房价的高低，但地价越高房企开发的成本就越高，为了追求必要的利润，房价也会水涨船高。高昂的土地成本带来的结果就是房价“豪宅化”。在深圳，房价过度“豪宅化”成为一些市场人士担心的焦点。有分析人士表示，过去一线城市豪宅成交量的井喷带动了价格短期内迅速拉升，在无形中堆积了短期风险，豪宅的投资属性将在未来一段时间受到限制。 不过，严跃进还表示，如果类似股票等金融市场等表现不好，那么豪宅市场降温态势也不会太大。尤其是在目前“资产荒”的背景下，类似的投资品种会更容易受青睐，相比来说，高层住宅项目也是目前房价上涨较快的项目，比传统的别墅类型项目有更大的吸引力。 来源：证券时报