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东莞楼市调控升级首周深圳客撤离 新房成交量跌6.46%

     4月10日晚，东莞楼市调控再度升级，非东莞户籍购买住宅至少需要1年社保，这也让不少外来购房者失去购房资格。新政出台首周，东莞楼市已迅速降温。根据东莞中原研究部监测数据显示，上周楼盘客户来访量环比明显下降，深圳客也大幅撤离东莞，上周东莞住宅成交量下跌6.46%。

    量跌价稳，后市成交或持续下跌

    据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交1579套，环比下降6.46%。从区域来看，莞城、麻涌依旧名列前茅，均得到区域内个盘集中签约的支撑，从个盘来看，成交量过百的仅碧桂园帕克诺雅与万科珠江东岸，且签约以历史成交为主。

    受新政影响，东莞楼市迅速降温，特别是对深圳客一直依赖较大的临深片区，也出现了深圳客大幅退潮现象。据东莞中原C C E S系统显示，上周楼市客户来访量环比大幅下跌，东莞楼市人气速冻，深圳客大幅撤离东莞，本地购房者观望情绪加重。加之近两周新增供应量不足，后市住宅成交量或持续下跌。

    另外，从成交价格来看，上周东莞住宅成交均价16497元/ ，环比上升4 96%，较为稳定。但是，随着调控升级，深圳客大幅退潮，房价下行压力较大，东莞中原方面表示，部分项目已调低个别楼栋的备案价，以价换量，加快走货速度。

    开发商处政策消化期，推货热情不高

    据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞有松湖碧桂园、霖峰壹山境、万科珠江东岸三个项目新增住宅7.95万 (774套)，供应量仍处于近期低位。

    实际市场方面，据中原研究部不完全统计显示，上周并无项目开盘加推，新政对部分开发商的推货节奏有一定的影响，开发商处于政策消化期，推货热情并不高。另外，据监测，金地湖山大境、富通旗峰公馆等众多项目预计将在4月末至5月初这个时间段推货，届时恰逢五一小长假，伴随着新品上市，楼市热度或会有所反弹。

    镇街现状

    临深片区库存最大 东莞面临去库存压力

    4月17日，东莞统计局发布《2017年一季度东莞市新建商品住宅库存情况》数据报告。数据显示，截至3月末，全市新建商品住宅库存量套数排名前五位的镇街分别是黄江、虎门、塘厦、凤岗、清溪，多集中在临深片区。随着今年多个新项目的入市，同时受到限购新政的影响，东莞或面临商品房的去库存压力。

    南都记者统计，按照去年10月限购以来连续6个月的月平均面积成交量计算，东莞商品房消化库存需要9 2个月。东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺介绍，一般库存是以12个月为界点，消化周期低于12个月则属于低库存，不存在去库存压力。但由于限购政策使部分客户失去购买资格，东莞楼市只是暂时不存在去库存压力。

    临深片区库存

    消化周期需17.9个月

    由于库存消化周期具有不确定性，因而需要选择类似的市场时段作为依据。因此，按照去年10月限购以来连续6个月的月平均面积成交量计算，东莞临深片区的去化周期需要17.9个月，城区片区需要15 1个月，大石龙片区需要10个月，滨海片区需要9个月，东北片区需要7 5个月，松湖片区需要6.6个月，水乡片区需要5个月。

    临深片区的库存量尤为突出。其商品房库存面积为10164平方米，共有8660套。其中以黄江镇为首，其库存房有2405套。

    据了解，黄江目前拥有中信·红树山、金地·湖山大境、霖峰壹山境、棕榈泉等项目，其中在4月中旬，霖峰·壹山境再推240套洋房。东莞中原策略研究中心总监车德锐分析道，整体而言，东莞去库存的压力大。但就目前来看，临深片区的开发商改变策略，以推公寓为主。公寓由于不限贷也不限购，因此还是存在一定的深圳客投资需求的。当下，开发商可给予购房者一定的附加值优惠，加快去货速度。

    城区不再缺“货”

    或影响周边片区

    从2015年起，东莞城区一直面临库存紧张的问题。然而根据最新的统计数据显示，东莞城区的库存不再紧张，且消化周期约为15 1个月。其中，莞城拥有1029套房，南城为996套，东城为565套，万江最少，是357套。

    新盘入市的项目弥补了“饥渴”的城区。据了解，莞城已经拥有三个碧桂园项目，分别是碧桂园东江月、碧桂园城央壹品，还有碧桂园帕克诺雅。同时，富通旗峰公馆即将入市，恒大华府、无双等楼盘还在持续加推。而预计下半年，位于石井社区的东城碧桂园、南城的时代城M O D O等项目还将增加城区的供应量。

    李兴旺分析，在城区库存不足的情况下，莞北片区和水乡片区会因此承接外溢的城区需求量。反之，莞北片区和水乡片区也会因此受到影响。但由于水乡片区和莞北片区的房价相对较便宜，再加上水乡大道等交通因素利好，其前景还是看好的。

    后市解读

    商业公寓或迎利好

    或是购房好时机？

    李兴旺分析，由于限购新政使得一部分深圳客撤离，同时也让一些有购买力的本地客失去购房资格。虽然东莞暂时还不存在去库存压力，但是后市较难估计。另外，过度依赖深圳客的临深片区和松湖片区遭遇销售压力，其客户数量或呈断崖式下跌。

    如今，部分开发商以主推公寓为主。李兴旺认为，限购新政确实能促使商业公寓发展，但是由于公寓的首付高，且转手难，这会使得部分投资客望而却步。因此，建议公寓产品要向差异化发展，设计应科学合理，增加产品的附加值。

    “公寓的定位应该回归投资客，租金回报率是投资回报的重要考量因素。因此，公寓产品要注重自身的配套，才能吸引租客。”车德锐建议，“长期来看，东莞的房价是平稳发展的，还潜在着很大客户需求。”

    那么，现在是否买房的好时机呢？这是许多刚需客和改善族的疑问。李兴旺建议，若没有买房的紧迫需求，可先多参考后续入市的项目。在2017年，楼市政策只会紧不会松，开发商也面临着销售压力，这对购房者而言是利好的，正是购房的好时机。