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地产政策“组合拳”持续发力，地产境外债风险是否出清？

近期，一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策“组合拳”接连落地，房地产市场已经显现众多积极变化——11月份以来，财政部预告住房交易相关税收政策，各地持续加力优化房地产领域政策措施。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，交易环节着重发力，税负成本降至历史最低。11月18日，上海取消普宅非普宅标准，政策宽松程度史上未有。

业内人士认为，支持房地产市场平稳健康发展的财税政策正在加速兑现，随着各项政策效能进一步释放，房地产市场有望继续保持止跌回稳的积极势头，地产板块诸多企业或可迎来估值及业绩修复，地产境外债融资最困难的时期已经过去。但考虑到房企境内外债券存量较大且偿还压力仍存，地产境外债距离风险真正出清还需时日。

一级市场：化解存量债务，房企融资规模整体收缩

据新华财经企业外债风险监测系统统计，2024年1-10月，中资离岸债总发行约1794.65亿美元，其中地产债45.69亿美元；同期，中资离岸债总到期金额约为2215.56亿美元，其中地产债372.04亿美元。

与去年同期相比，中资美元债无论是在总发行规模还是总发行数量的维度上，都实现了显著增长，但房企融资规模总体却呈现收缩态势。

第三方研究机构克而瑞表示，今年以来，房企境外债新增发行主要用于置换旧债，化解存量债务风险。从债务到期来看，2024年前三季度，房企境内外债券到期规模达3895亿元，而发行规模仅有1509亿元，偿债压力较大。

二级市场：整体回暖，房地产高收益级指数显著回升

在美联储降息靴子落地，以及境内一揽子增量政策助推、一线城市地产调控政策优化的提振下，中资美元债二级市场整体回暖，房地产高收益级指数显著回升。

截止北京时间11月15日17:30， Markit iBoxx中资美元债券指数回报率较年初上涨6.35%，报234.37。高收益美元债指数较年初上涨16.05%，报225.74。其中，地产美元债指数较年初上涨23.7%，报166.87。

违约情况：前三季度房企违约主体显著减少，信用风险持续收敛

根据新华财经企业外债风险监测系统的数据，今年前三季度，中资境外债违约主体数显著减少 (如下图黄色柱子所示），但首次违约主体数量较去年同期有所上升 (如下图蓝色柱子所示）。

截至2024年9月30日，共计54家债券发行主体在今年发生了债券违约事件，涉及境内外违约债券97只，违约主体数仅为去年同期的25.59%；但今年前三季度首次违约主体为18家，略高于去年同期的13家。

数据还显示，今年前三季度，中资境外债市场共有29家地产债主体违约，其中，新增首次违约房地产主体5家，债券违约规模为64.31亿元。

由新华财经企业外债风险监测系统研发的企业风控模型显示，近期房地产行业主体违约风险仍处高位。截止11月15日，风险系数上升幅度排名前十的发行主体，有八家来自地产领域。其中，富力地产受到其旗下多家关联主体和子公司被法院颁令将清盘呈请聆讯延期至2024年12月11日的事件影响，近期风险上升较快。

中资境外债发行主体高风险名单

图表来源：新华财经企业外债风险监测系统

从新华财经企业外债风险监测系统数据不难发现，房企境外债高风险名单和房企违约境外债总额较高的名单重合度较高。由此可见，当前房企违约高风险主体依旧集中在过去三年调整中已经出险的既往违约主体。

房企违约人民币境外债总额 Top10

数据来源：新华财经企业外债风险监测系统

房企违约美元境外债总额 Top10

数据来源：新华财经企业外债风险监测系统

中金固收最新研报指出，10月以来房地产政策持续发力，市场预期有所改善，10月销售表现较好，新房销售同比增速年内首次转正，房地产市场有望在一系列政策的推动下逐步筑底企稳。中信证券最新研报表示，在一系列化债政策支持下，地方政府资金可更好支持城中村改造的货币化安置，提升居民购房意愿，从而促进房地产销售回暖，加速房企的资金回流速度，提升房企信用资质；地方利用专项债资金收储，也有助于房企将开发项目换为更优质的资产。

随着市场回暖，自年初以来已有包括融创中国、中梁控股等多家房企的境外债务整体重组取得重要进展。华尔街投行高盛集团预计中资房地产美元高收益债券的违约率将从今年48%左右的水平降至2025年的19.2%，地产信用风险正在逐步化解。

综上，随着地产政策“组合拳”协同发力，房地产市场回暖可期。不过，考虑到房企境内外债券存量较大且偿还压力仍存，地产境外债距离风险真正出清尚需时日。道阻且长，行则将至。债务结构优化、加快存量房转化等，或可成为未来地产债券重回上升通道的重要助力。

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