兰格钢铁

上海：北外滩板块建筑群中正崛起一个“小陆家嘴”

位于黄浦江与苏州河的交汇处，与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”的北外滩板块一直以来都被认为是最具发展潜力的市中心板块之一。目前，板块中上海港国际客运中心的13栋楼宇已基本竣工，上海国际航运服务中心计划建造19栋楼宇也将于明年交付使用，其中心的海门路55号地块星外滩项目也正在建设中，北外滩规划中的航运、金融企业总部基地，航运、金融要素集聚中心，邮轮客运中心，口岸服务中心和文化创意中心五大功能基本显出雏形。然而，北外滩也存在着自身短板，既有规划和实际发展是否能完全一致，还有待观察。 两大“中心”将陆续建成 作为市中心极为罕有的滨江板块，北外滩板块一直受到各方关注。北外滩航运和金融服务集聚区规划范围东起大连路，西至吴淞路，南临黄浦江、苏州河，北接周家嘴路、海宁路，总面积达3.03平方公里，拥有2.5公里的滨水岸线。 根据规划，北外滩将与外滩、陆家嘴、洋山深水港等区域错位互补，重点打造航运、金融企业总部基地，航运、金融要素集聚中心，邮轮客运中心，口岸服务中心和文化创意中心五大功能。而这一整体板块又可分为上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心和作为其腹地的星外滩中心——海门路55号地块。这片区域由上港集团和方兴地产联合开发，将规划兴建300万平方米甲级写字楼，规模相当于再造一个“小陆家嘴”。 在经过建设后，目前北外滩的商业版图已初见雏形。其中上海港国际客运中心的整体规划占地面积为15万平方米，总建筑面积将达40万平方米左右，其中地下建筑面积24.5万平方米，地上建筑面积16.5万平方米，共有13个单体建筑，现在都已基本竣工。从2008年底开始，板块内便陆续有写字楼整栋进行成交。 2009年8月底，国家开发投资公司下属的国投亚华购入上海港国际客运中心3号办公楼，加上与办公楼相关的若干停车位，该笔交易总价约为10.494亿元，成交均价接近60000元/平方米；2011年6月，项目开发商之一的方兴地产发布公告称，公司通过股权转让的方式向宝钢资源出售了上海国际客运中心商业配套项目的1号楼，这一交易总价约为15.42亿元。按照这座商办大楼2.14万平方米的建筑面积粗略估算，当时每平方米的成交均价高达72100元。 据记者了解，在上海港国际客运中心进行整栋写字楼交易的多为国企，购买写字楼也多为自用。部分进行出租的楼宇(如原为上海港国际客运中心项目的7号楼的新华保险大厦)目前的租赁情况也较为正常。 而作为北外滩板块另一大组成部分的上海国际航运服务中心，目前仍在建设中，整体项目预计将于明年交付使用，整体项目将包括19栋楼宇。第一太平戴维斯商业楼宇部高级董事郑廷俊介绍称，和上海港国际客运中心主要以写字楼整栋出售不同，作为开发商的上港集团和方兴地产将考虑持有并出租上海国际航运服务中心其中的写字楼项目。这主要是考虑到板块的区位优势和江景资源。基于此，上海国际航运服务中心板块的写字楼项目在设计理念和规划上也会和上海港国际客运中心有所区别。 “线变面”改善商业布局 虽然北外滩板块内的写字楼项目已陆续竣工，但板块内整体商业氛围仍有待加强，这和目前板块内商业项目的整体布局有关。上海港国际客运中心和上海国际航运服务中心内写字楼主要沿滨水岸线延伸，整个板块形成了狭长的一条线，这种商业布局显然不适合聚集人气，形成成熟的商业氛围。而正在建设的海门路55号地块上的星外滩中心项目，则有可能将线扩展成面，改善整体的商业布局。 资料显示，2012年12月，上海国际港务集团股份有限公司、威旺置业有限公司(方兴地产全资附属公司)以56.8亿元竞得海门路55号地块，刷新上海当年总价地王纪录，同时56.8亿元的总价也超过南京下关滨江2号地块，成为2012年全国总价地王。海门路55号地块即为星外滩腹心地块。时隔一年之后的2013年12月，北外滩海门路55号地块开始环评公示，由于规划有两栋264米高的办公大楼，被称为“双子塔”，这也成为北外滩板块的地标性建筑。在星外滩中心内规划有一个15万平米的大型购物中心，顶楼将建设屋顶花园，并有可以同时容纳七八百人的3D露天剧场。 除了海门路55号地块，另一个聚集商务氛围，改善商业格局的关键点将是位于提篮桥的12号线交通枢纽。根据规划，提篮桥将发展“历史风貌及现代商业街区”，规划结合提篮桥地区商业设施，依托黄浦江滨江休闲绿地和文化娱乐设施进行整合、扩充，完善和提升地区的商业价值，为周边地区提供良好的商业设施支撑。提篮桥地铁站将直接与海门路55号地块的星外滩中心项目连接，建设成集商业、办公、交通、公共停车为一体的交通枢纽。“海门路星外滩中心项目和12号线交通枢纽都有机会把人流带过来并留住客流，但整体项目能否成功，仍将是个挑战。”郑廷俊谈道。 大型邮轮航运或将淡化 北外滩拥有漫长的滨江岸线，航运以及“三游”产业在板块整体规划中占有极其大的比重。自2006年7月国内首个国际邮轮母港航线在北外滩“启航”以来，虹口区从单纯的邮轮靠泊港向完整的邮轮服务产业链拓展。目前，在北外滩已形成邮轮船务、咨询、旅行社、船舶供应等在内相对完整的产业链，嘉年华、皇家加勒比、丽星等全球知名邮轮公司也都已在北外滩设立相关机构。 在发展邮轮产业的基础上，北外滩的游艇产业也开始受到业内广泛关注。2013年，上海港国际客运中心原320米邮轮备用岸线获批作为国际游艇靠泊岸线使用，成为上海市区唯一一个具备国际游艇停靠资质的游艇码头。今年4月，国际航运服务中心游艇内港(西块)建成启用，待明年东块内港建成后，北外滩将拥有100个游艇泊位。 但在大型邮轮航运上，北外滩也有其自身短板。由于杨浦大桥限制了高度，大型邮轮并不能从其下通过进入北外滩。加上宝山吴淞口港口的迅速发展，北外滩作为大型邮轮客运中心的功能可能将淡化。但由于其自身的区位优势和江景资源，北外滩依然可以走出自身的“滨江之路”。“照北外滩现在的条件来看，”郑廷俊谈道，“北外滩发展水面游览平台，再依托水景发挥商务功能是绝对没有问题的。毕竟在内环内有如此大规模的滨江商务聚集带是非常少见的。” 而北外滩航运、金融企业总部基地，航运、金融要素集聚中心的功能也在进一步加强。今后北外滩将集聚26家航运功能性机构，打造全国航运企业最集中、航运要素最齐全的区域之一；并吸引国家开发投资公司、中远、中海、宝钢、新加坡太平船务、建银投资等3000多家国内外知名航运、金融及经贸等企业入驻。