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水皮：黄金周是楼市限贷松绑试金石

反弹或是反转？ 这一回问的不是股市而是楼市。 限购和限贷曾经一度是中国式房地产调控的两把杀手锏，现在情况已经发生了根本的变化，所谓调控在全国范围内已经名存实亡，或者确切地讲已经开始逆向调控。 限购原来涉及的范围不光是中央直辖市、省会城市、计划单列市还有设有具体标准的价格上涨过快的城市，比如苏州之类，但是年初以来这个政策已经在地方上被频繁突破，目前仅余北上广深和三亚个别地方，但是限购的取消并没有挡住全国各地房价连续五个月的下跌走势。在这样的背景下，央行和银监会对于限贷政策的调整无疑成为一根新的救命稻草，调整的时间选择的也很讲究，正好赶在“十一”黄金周的长假最后一天，中国楼市素有“金九银十”之称，“金九”已经褪色，“银十”或有希望，“黄金周”一定程度上成为一块“试金石”，“限贷”的含金量成色如何呢？ 因地而异。 来自媒体的数据表明，一线城市国庆期间的成交量依然是下滑的，北京、上海、广州同比成交量下滑3成，而深圳下滑的则是18%，但是相比之下，已经“松绑”的二线城市则是另一幅情景。国庆七天南京的签约量日均400套以上，最后一天达到530套，一共是2859套，比去年同期上涨48.44%，更有全国性的地产代理机构表示“十一”期间的周成交量环比上涨100%，已经接近2013年“黄金周”的水平。 这能说明什么问题呢？ 这说明和限贷相比，限购其实更“治本”，而和限购相比，限贷显然更“出彩”，取消了限购的城市并没有改变市场的趋势，但是限贷的放开效果立竿见影，现在不确定的是这是昙花一现呢还是否极泰来？反观没有取消限购的城市，取消限贷则波澜不惊，更何况这种限贷的调整也只是部分的，所谓“认贷不认房”无非是在归还第一套房贷之后，第二套房贷可以视同第一套贷款，且贷款利率可以下浮70%。换句话讲，其实依然只是允许一套房享受优惠贷款利率，而这种优惠更多的只是政策规定，在实际执行过程中很多银行是有行无市、根本停贷，否则也就不用年初央行打招呼鼓励正常放贷了。因此，这的确更多的是种信号，是种口惠而非实惠，如果降息才是降低购房成本的套路。 实话实说，中国的央行对于房地产市场的敏感要远胜于其他中央部委，上一轮的宏观调控起点就是2003年9月的央行房贷新政。可惜，央行的新政当时遭到强烈的对抗，国办甚至转发过促进房地产业健康发展的正式文件以求平衡，直到2004年初，中央才正式就宏观调控达成共识，钢铁、电解铝、水泥等地产上游成为整顿对象，此后针对地产调控的文件规格越来越高，调门越调越高，国八条、国五条不一而足，但是房价也越调越高，最终导致调控成为“空调”。无法证伪的是，究竟房价是一个无法调控的标点还是调控的措施“货不对板”，前者是原则，后者是策略，如果是前者，那么就是缘木求鱼，如果是后者，那么就是随机应变的事，但是无论如何，供求关系都是一道迈不过去的坎，限购是这样，不限购也是这样，供不应求，打压没有用，供过于求，刺激也没有用，这个道理过去管理层不懂，投资者懂，现在管理层还是不懂或者懂但是装不懂，投资者想必还是懂的。 调控本身是没有错的，逆向调控更没有错，如果不调控就是失职，但是如果调控就能逆转市场，那么我们还需要市场做什么？这是一个悖论，但是，市场和政府本身就是一对矛盾。 将信将疑。