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北京核心区新增商业匮乏 零售市场将呈多中心化

2014年第三季度，无论对于房地产市场还是商业地产市场来说都是不平静的。9月，房贷新政激荡了楼市，阿里巴巴上市，万达提交上市，都直接或间接的影响着商业地产大环境，城市间的商业格局也在不断变化。北京3季度核心商圈无新增大型零售商业项目入市，大型入市商业项目主要集中在非核心区域及郊区，北京零售商业地产市场逐渐向多中心化趋势发展。   3季度北京核心区新增商业匮乏 4季度零售商业分布郊区化   北京的零售项目既分散又集中，核心区内比较繁华的大型商圈主要包括西单、王府井及CBD等，商圈内品牌集聚人气鼎盛，但也仅拥有全市20%左右的零售物业，其余80%的零售物业均位于城市次级商圈，且比较分散。由于五环内土地供应紧俏，加上新规限制五环核心区域内大型公共建筑新增项目，未来越来越多的商业项目将分散在地理位置较偏远的非核心商圈，北京的零售市场将呈多中心化趋势。   3季度，北京优质零售物业市场鲜有新增大型优质项目入市。9月，通州区的京通罗斯福广场开业，为北京购物中心商铺市场带来78,000平方米的新增供应，北京优质零售物业的总存量达到7,324,765平方米。位于CBD核心商圈东扩区域的广渠•金茂府商街10月25日入市，虽然体量不大，但由于其稀缺性受到了广泛关注。通州万达广场购物中心也将于11月25日正式开业。   4 季度，预计将有多个商业项目入市，如都能按期入市，预计年底前将有约70万平米的商业投放市场。市场总体空置率将有所上升，但项目多集中在通州、大兴、房山等非核心区。11月底华业新北京中心的商住公寓即将入市，但商铺和写字楼部分入市日期暂未公布。随着居住郊区化的加快，区域性购物中心的辐射范围多为周边新建小区，基本不会对整体市场租金水平带来显著的冲击。   据第一太平戴维斯数据，3季度，北京中高端购物中心主导的的需求结构以租金较低的餐饮和生活体验式租户为主，平均租金增长放缓，环比仅增长0.3%，为915.2元/平方米/月，同比仅上涨2.0%，系过去四年的最低水平。尽管如此，西单与三里屯等成熟商圈的租金依然分别实现9.1%与6.3%的季内最高涨幅，租金水平分别为1,8000元/平方米/月、1,450元/平方米/月，核心商圈的王府井商圈平均租金2,200元/平方米/月，租金水平仍领先其他商圈。   几个非核心区中，通州是最受关注的一个。近日爆出消息，历经多年，几经波折，世界第六个、亚洲第三个国际主题公园环球影城终于即将落户通州。但业内多位专家均表示，该项目的落成必将带动通州区域的整体发展并有效促进通州旅游业发展，但环球影城对通州区域商业发展促进作用并不乐观。环球影城、通州万达广场等大型商业的进驻以及政策支持下的整体商业发展，使通州“城市副中心”的轮廓逐渐清晰。   国际品牌进驻北京步伐加快 国内奢侈品市场不振   北京经济发达，高端消费突出，其社会消费品零售总额排名全国第一，对国际零售商有着大的吸引力，零售物业的增值潜力巨大。据世邦魏理仕统计数据，中国17个主要城市中，上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地。仅在2013年，北京就吸引了34个国际新品牌的入驻，与2012年相比翻了近三番，国际品牌进驻北京市场的步伐正在逐步加快。   由于中央政府自2012年开始实施的反腐败政策，中国奢侈品零售市场已逐步出现放缓迹象。尤其北京今年以来对公款消费的不断抑制，使得集团消费持续降低，奢侈品牌业绩普遍下滑，对新店拓展态度更加谨慎。同时，由于国内外奢侈品价格差巨大，中国消费者越来越倾向于到国外购买奢侈品，导致一线奢侈品牌一直在国内难以形成规模。相反，伴随着中产阶层持续扩大和本地居民不断提高的品牌意识以及购物中心的快速发展，加快了快时尚和轻奢品牌在中国市场的渗透和扩张。 (新浪)