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北京楼市一大波成交行情来袭

　继10月二手房出现爆发性行情之后，11月，受供应加快的影响，新房市场将迎来一大波成交行情。经过一个月的消化，央行新政对市场的影响已经显露出来。据中原地产数据，10月北京二手房实际成交近1.8万套，但新房市场成交的环比涨幅仅2成。这样的差异主要是因为新房供应相对滞后一些。不过，随着11月新房市场供应高峰的出现，新房成交将再次掀起楼市热浪。据统计，11月预计将会有33个项目入市。 业内人士表示，自9月底“认贷不认房”与普宅标准调整两项“暖市”政策公布之后，“暖市”效力开始发作，虽然看房选房的购房者有所增多，但签约的滞后性导致市场销量未现起色，预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交仍将处于反弹周期。 □供应 11月33盘入市 继10月下旬房企积极推盘之后，11月北京的供应将持续增加。根据亚豪机构数据统计显示，11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市，其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城等在内的17个纯新盘，以及包括北京城建·世华泊郡、亦庄·金茂悦、住总万科·金域国际等在内的16个老项目后期。这一开盘项目量也将创下下半年月度新高，从全年来看也仅次于5月的供应量，北京楼市在经历了“寒秋”之后，将迎来新一轮“暖冬”。 亚豪机构副总经理高姗分析指出，今年来北京住宅市场供应情况呈现出“前多后少”的特点。上半年除元旦春节所在传统淡季1、2月份之外，其他月份开盘个数均在30以上。虽然供应较为充足，但是基于市场价格的不断攀升，已超出购房者的心理预期。再加上长期限购的影响市场需求逐渐疲软，使得上半年市场成交数据并不尽如人意，房企去化速度明显放缓。市场疲软直接打乱了开发商的推盘节奏，进入下半年以来，除8月份之外，7月与9月开盘项目量均回缩至30个以内，10月中上旬也仅有14个项目开盘。但是这一趋势将在11月份打破，受到政策利好的拉动，市场需求出现明显抬头。 □策略 低价开盘是主流 值得关注的是，在市场前景尚不明朗的背景下，房企的定价策略依然相对谨慎。 根据亚豪机构统计，多数预计入市项目均选择“平开”，甚至“低开”。例如地处昌平南邵区域的纯新盘中国铁建·青秀尚城报价21000元/平方米，相比其同区域的路劲世界城价格低出2000元/平方米；而老项目后期亦庄金茂悦此次“起价38000元/平方米”，而其上期均价在42000元/平方米；另外其他以“起价”作为报价标准的还包括华润公元九里、首开万科台湖新城·V公馆以及溪水雅地·尚著等，而以较低的“起价”作为宣传点也是价格营销的一种策略。另外，高姗认为，虽然年底阶段政策暖市，需求回升，但是市场价格却能够保持稳中有降的态势，这主要是受到楼市高库存的影响。 根据亚豪机构统计数据显示，截至目前，北京商品住宅存量为91229套，虽然其中有部分为尚未签约的自住房所贡献，但即便扣除这一部分，与去年同期58669套的库存量也相去甚远。如此大的库存压力之下，多数房企在市场转暖起初均选择以跑量求生存，因此预计短期内房价上涨动力并不充分。 □观点 年底或出现供需双高峰 亚豪机构副总经理高姗告诉记者，从11月入市项目特征来看，郊区中低端刚需与改善型项目开盘积极性较高。其中又以大兴和房山最为明显，这两个区域11月预计入市项目量均为6个。这与政策的指向性不无相关。例如普宅标准的调整，受益较大的是在原本“被非普”的郊区县进行首套置业的群体；而“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。高姗指出，对于手中既有房产再进行多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金的有限，对于信贷政策的优惠反应较大。因此在接下来的一段时间内，中低端刚需及改善型产品将主导这一轮的市场回暖。 除去上述两项已落地的政策之外，据传另外一项税收政策利好将在11月发布，“原满5年的普通住房交易免征营业税，将调整为满2年的即可免征”，而一旦这一政策得到证实，加上原有的两项“三管齐下”，将加快北京楼市回暖步伐，甚至在年底两个月出现供需双高峰。 □案例 中信国安：二环高端项目国安府将入市 近日，记者从中信国安获悉，其在内城宣武门打造的高端项目国安府将于近期入市。 该项目距天安门广场1400米，是一个可以被称为“守着天安门”的高端住宅项目。国安府仅有8栋住宅楼，分四期开发，首期为5、7号楼，均为15层板楼，主力户型为180平方米-220平方米的三居和四居，共143套。 作为中信国安投资打造的府系产品的旗舰项目，国安府可谓集“千般宠爱于一身”，不仅位于京城核心腹地，毗邻国家六大部委机关，距天安门广场1400米，距人民大会堂1200米，距离国家大剧院880米；而且项目距离中国金融中心、中国最高金融决策和监管机构——金融街仅1800米，与北京特色文化中心的琉璃厂仅一路之隔，且位于宣武门商圈中心，坐拥无限商业配套与发展潜力。据国安府销售负责人透露，虽然目前项目仍未正式入市，但通过各种渠道前来的客户已经不少，蓄客势头喜人。 合景泰富：推出海淀稀缺项目合景·映月台 11月2日，位于海淀的稀缺项目合景·映月台获得了预售证，其预售单价高达8.8万元/平方米，这也意味着该项目将于近期入市，成为11月份众多供应中的一员。对于价格，合景泰富集团北京公司副总经理黄谭钊在接受记者采访时表示，虽然项目较为稀缺，但首期的售价不会这么高。 据记者了解，合景·映月台项目是合景泰富集团2014年在北京海淀上地核心区倾力打造的产品，项目定位为“中华学府核心区·低密墅与洋房”。在产品设计上，以大面宽、短进深的户型设计为最大亮点，通风采光良好，舒适的空间尺度完美地将空间与功能相结合，主推77-110平米精装花园洋房，后期将有海淀罕有的别墅产品推出。为了提升合景·映月台的综合品质，花园洋房产品特别配置了10000元/平米的豪华精装，包括全实木入户门、双层Low-E玻璃、全进口石材地面、大金中央空调、新风系统，以及国际顶级品牌的燃气灶具、家用电器及卫浴用品等。 “海淀的地块非常稀缺，基本上没有地，合景·映月台是这个区域里面仅有的供应，产品的品质也非常好，合景集团非常重视，从设计到品质都希望能给市场一个宜居的高品质产品。”黄谭钊表示。 远洋：加速推盘冲刺全年目标 今年9月，远洋地产公司的协议销售额达到约60.4亿元，按月上升161%，这是自该公司上市以来单月销售历史新高；同时，其协议销售楼面面积为约39万平方米，即按月上升107%。至此，远洋地产1-9月累计实现协议销售额为234.4亿元。随着推盘节奏的加快，远洋万和四季、远洋悦山蝶墅、房山远洋春天著、门头沟远洋新天地等项目陆续推出。通过推货的增加和积极的营销策略，实现全年400亿元销售目标。 位于西长安街的纯新盘项目远洋新天地是远洋即将于年底入市的新项目，该项目不但明确表示将以劲爆的低价开盘，更推出了一套低至1.1折的特价房。远洋新天地项目销售负责人刘禹辰表示，远洋新天地是远洋在京西打造的综合体项目，年底将推出三栋楼，主打4.2米层高，30-70平方米的LOFT产品。项目不但会在开盘当天给出低于周边区域的价格，而且还将在11月11日当天，在京东商城上推出一套1.1折的特价房，这套特价房将是一套30平方米4.2米层高的LOFT产品，总价在百万元左右，折后价格仅需十几万元。 (京华时报)