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深圳上市房企年度目标如何实现 四季度全力冲刺

华润银湖蓝山的销量将会直接影响预期销售目标。 佳兆业：离预期仅差10亿，持续销售无需冲锋 ●2014年预计销售额：约70亿●2014年前三季度销售额：约61亿 凭借佳兆业城市广场这一热销项目，佳兆业在2013-2014的销售业绩都保持在排行榜前列。在去年深圳区域突破70亿业绩之后，该公司在年初释放出“求稳”的信号，在货量与去年持平的情况下，将今年的目标定在60亿-70亿元的销售规模，并称不会追求蝉联“第一”宝座。 据房信网数据和佳兆业集团半年报，1-10月佳兆业在深圳区域的累计销售额已达61亿元，距离目标已然不远。 自9月13日佳兆业城市广场三期开盘陆续推出约1100套单位后，其下半年的产品便已全部亮相。在此之前，佳兆业还将正式收入囊中的前海项目佳兆业前海广场的新组团推向市场，总货量约256套。此外，佳兆业悦峰和K PR佳兆业广场仍有存货持续销售。根据目前的市场估算，佳兆业在前10月已完成242亿元的销售，完成其300亿元年度目标的81%，由此或可判断，佳兆业年内将平稳交出答卷，深圳区域也无低价走量的必要。 招商地产：深圳三季度完成销售目标近六成 ●2014年预计销售额：近80亿●前三季度销售额：约47 .5亿 去年，招商地产凭借鲸山觐海、坪山招商花园城、伍兹公寓等项目在深圳地区实现商品房销售额约71亿元，位居深圳商品房销售排行榜第三位，2014年预计推货量为50亿。根据招商地产内部人士向南都记者表示，今年招商地产深圳的销售目标近80亿，由于今年市场波动大，可能会做出适当调整。 记者采访招商地产内部人士表示，目前已经完成目标销售额的近八成。但是，根据房信网《深圳楼盘成交龙虎榜》统计，招商地产三季度累计销售额约为47.5亿，其中4月、7月是销售额最高的两个月份，主要原因为位于坪山的招商花园城二期4月中旬开盘，主推户型是75-130平方米二至四房，入市当月招商地产深圳市场销售额超过9.3亿。另外今年7月入市的还有招商打造的高端住宅项目海上世界双玺花园，开盘当月月，招商地产总入账9.38亿。除此之外，2013年在售的项目鲸山觐海、伍兹公寓等少量尾盘，与华侨城联合开发的曦城，以及与万科一起开发的壹海城也在销售中。 万科：年底两项目开盘在即，还有约2000套房源要入市 ●2014年预计销售额：约150亿●2014年前三季度销售额：约80亿 十几年来，稳居行业第一的万科，今年能否在其大本营深圳依旧保持老大之位，目前看还悬而未决。其追兵，不仅有去年差点“抢去”万科第一宝座的民营企业佳兆业，还有华润、招商等有实力的央企。根据房信网统计，三季度万科以22 .39亿元取得三季度成交金额冠军，加上上半年的57.43亿元，前三季度销售额约80亿。 2014年，深圳万科旗下虽有翡丽郡、万科红、万科棠樾、万科天誉、翰邻城、公园里、壹海城、麓城、紫悦山以及双月湾等十个项目持续销售，但却陷入了“无新盘”的尴尬。其中，万科天誉、公园里、麓城、紫悦山成为今年深圳区域贡献业绩的主力项目，翰邻城、万科红、壹海城三个项目已是尾盘。 根据万科最新发布的内容，其推出的“幸福系·梦想家”系列产品将会在下半年主力推售的三大项目中落地，分别为9月已入市的万科公园里三期，共1092套单位，还有第五园第九期的万科紫悦山项目，预计11月入市，776套单位，此外还有11月入市的万科麓园二期，总货量1070套。此外，万科在九龙山的储备项目，预计要到明年才能推出，而万科溪之谷目前也暂未有销售计划。 虽然万科一直强调不设年度销售目标，顺势而为，但根据南都记者年初的粗略推测，结合其在可售项目，深圳万科2014年的销售额会在153亿元以内，其中深圳市场商品房签约额大约137亿元。从目前的业绩完成情况看，年底万科的销售策略仍会以走量为主。 从全国市场看，万科前10月已收金1711亿元，同比增长17.3%，四季度月均预计在200亿元以上，按此保守计算，万科全年的销售额有望超额完成2000亿的年度销售目标。 中海：前10个月已完成60多亿，离目标差一小截压力不大 ●2014预计销售额：超过70亿●2014前三季度销售额：约35亿 去年在深圳连前十都没排进去的中海地产，今年终于有希望了。今年上半年中海地产在深圳凭借中海九号公馆单盘，取得了28亿的成绩，位居深圳上半年房企销售业绩排行榜第五位。根据南都记者此前采访，中海今年在深圳销售任务70个亿，大部分项目货量在下半年推出。如果这一目标顺利完成，预计在今年的深圳房企销售排行前十中，有望位居中段。 而上半年的28亿由中海一期、二期别墅贡献，但仅在10月份，其凭借九号公馆的三期别墅和高层就卖出了30亿。中海地产内部人士表示，截至目前，已完成销售任务60多亿，离目标只差一小截压力不大。年底还将有中海锦城375套72-115平方米三至四房推出，预计售价3万元/平方米以上，实现销售额或不低于10亿元。 其中，作为主力项目的中海九号公馆，自2012年底48.6亿拿地，2013年11月一期88套别墅开盘，2014年6月二期88套别墅推盘，及至最近10月底的三期别墅悄悄入市和二期高层开盘。据中海地产统计，11个月时间，中海九号公馆单盘共收金75亿。 从全国市场看，在严峻的市场氛围中，中海地产今年前三季度销售额1056亿元港币，已完成年度目标75.4%。 华润置地：前10个月完成约20亿，银湖蓝山将成关键 ●2014预计销售额：96亿●2014前三季度销售额：约20亿 今年年初华润置地深圳大区总经理孔小凯，在华润置地深圳大区合作伙伴答谢会上公开表示，2014年华润置地计划深圳大区的销售目标为96亿，并表示2014年深圳大区华润总共有三个住宅项目入市，分别是华润小径湾二期、华润城以及华润银湖蓝山，目前小径湾二期和华润城均已开盘，银湖蓝山也将于近日入市，前三季度已完成销售额约20亿。 今年8月，华润小径湾二期开盘，共推售介于50-120平方米精装单房、两房户型累计720套，当天去化531套，成交均价为1.25万元/平方米，开盘当日华润方面也表示销售已经达到预期。据公开媒体报道，顾客普遍选择50-63平方米海景户型。按最保守估计，以上述当天去化量，成交均价和50平方米户型计算，二期收金应不低于3亿。 10月12日华润城开盘，首推7、8栋83和88平方米户型，当日开盘价格4 .7万-4.8万元/平方米，外界认为价格低于预期，这是为了实现销售目标而选择低价走量。从开发商当日给出的数据来看，开盘当日所推出的400套房源销罄。华润置地公开数据显示，共收金约16亿。 截至目前，三项目中仅银湖蓝山未推出。据悉项目户型在89-260平方米的二至四房，外界也普遍认为华润银湖蓝山的销量将会直接影响预期销售目标。 观点 二手房到年底预计涨10% 江少杰　美联物业深莞惠总经理 年底的楼市已经比较明确，成交量回升，处于全年高位。预计11月、12月两个月份的新房成交量与10月份大致持平，达到4000套以上。而二手房未来两个月的成交量要比10月份上升，因为10月1-7日放假，且二手市场的反应本身就要在政策出台的1个月后。 因为上半年市场整体成交量不高，很多房企前10个月的销售额还不到全年目标的一半。因此，预计年底，开发商仍以趁势走量为主，价格不会有太大波动，甚至可能出现促销优惠。但二手市场会明显不同，二手房价会上涨，尤其是一些学区房，比如百花片区、科技园北区等。这个月关内的涨幅已经在5%，预计到年底能达到10%。 明年市场，供应主要还是集中在龙岗、宝安，春节后的3-4月份，龙岗、宝安两区房价会以平稳为主；市区房价会有一波快速上涨；龙华因为拍出了住宅地王，房价也会涨。下半年则要看政策导向，比如限购是否会取消，银行房贷额度、利率是否利好购房者，限贷再进一步放松等。如果银行在利率、额度方面有松动，明年的市场整体会比较活跃。 总价、单价高物业都不宜投资，会滞涨 贰哥　资深投资客 从现在的市场环境看，并不是每类物业都值得投资，普涨的时代已经过去了，接下来由于降息降准是趋势，市场大势还是涨的，但有些个盘可能就不涨了。比如，华侨城的二手房，虽然有些单价只需要4万多，看起来很便宜，但总价较高，在一两千万，甚至以上，这类房子可能会陷入滞涨。另外，如一些带名校学位的小户型，八九十平方米卖到五六百万，单价比较高，现在也不宜入手投资。 如果要投资，可以考虑一些近几年跑输大势的一些冷门片区的盘，比如罗湖、沙头角、八卦岭，这批盘源会有补涨的空间，太热门的片区就不要去碰了。在7、8月份的时候，一手新房还有机会，但现在我更建议投资二手。如果想投资一手新房，可以找一些周边环境有小缺陷，但这些缺陷按逻辑看能被比较好处理的楼盘，这样入手的价格会更合理。 自住要看楼盘品质、综合环境，但投资是要讲价格，看升值潜力和租金回报。现在罗湖、福田有些地段很好的盘的价格都比关外还要便宜，这些房子就比较适合投资。 明年市场会继续回暖，但增速放缓 潘勇　深圳市华兴广实业有限公司副总经理 目前，深圳楼市的成交量回升，年底乃至明年，市场会进一步回暖。在明年初，同比今年初楼市的惨淡，肯定会更好，但成交量上涨的增速相比过去几年会放缓，大概在中间的位置。明年房价会稳步上涨，年底不少楼盘都转现楼卖了，所以价格肯定会上去。最好的购房时机其实在9月份底，那时候所有的条件都是最好的，但10月中旬后市场的氛围就变了，但现在也还可以。如果投资，建议还是买一手新房，交易成本、风险都比较低，而且新房品质、升值潜力、配套、商业相对更好。像关外新盘，比如龙岗，虽然很多都是尾盘，但随着政府对产业规划的调整，地铁规划方案的详细落定，价格还是稍微会上涨。 (南方都市报)