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楚芸：从武汉济南看房价变化

新政或说救市后成交显著的两个城市，一个是武汉，一个是济南，他们的房价及成交特点： 武汉的周平均成交较去年同期下滑13%，但环比上涨26%，且成交均价稳中略升；济南的周平均成交较去年同期持平，但环比上涨32%，成交价略有下滑。 扣除北上广深这些城市，再看全国范围，武汉与济南有一定代表性，可循看房价变化特点： 武汉最大的特点就是周边卫星城镇全体站立，江夏、蔡甸、黄陂都站在了6000以上的高位，首次超过了周边地级市城市圈内的黄冈、孝感、鄂州、黄石等城市的中等房价，这显示了：凡属集居性城市，救市后都有明显上涨，成交量急剧上升，并且价格保持稳定，局部略有提升。 伴随城铁开通，这一趋势有增无减。 再一个就是城市内交通，伴随地铁、过江隧道、外环线全面沟通，地段在买房过程中的依赖性渐弱，这是武汉各区域房价层次没有拉开，成交量比较平滑，除内环核心地段外，处于供销两旺的前提。 此前受到限购限贷影响，明显减弱，这次救市政策，其实还有等进一步落实，便获得如此好的收成，说明需求被延缓是这类城市救市效果明显的本质原因所在。 这类代表性城市在中西部省会城市比比皆是，所以救市后除北上广深楼市将率先回调外，中西部主流城市将唱主角。并且这类城市房价变化不大，下跌上涨落差属可控范围，并且供应量与需求量存在合理范围，未来也将保持较为稳定的市场发展态势。 济南较之国内其它城市有其特殊性，其一是被打造成东部中国的腰，即济南城市带，这个带既承上启下，又联结东西，向东可实现外引内联，向西可以打通资本资源输出通道，更占据着发展支柱产业辐射圈的先天优势，加之山东近年经济总量的快速扩张，已经形成一支强力企业群，所以济南城市带的提及，迅速吸引了全国范围企业家的关注，本地企业也在加速提升自身造血功能。 济南吸引的是优质购买力，并且写字楼、商业、优质住宅、复合地产全面开花，较之武汉，短期繁荣更盛。 这个可代表东部明星城市如苏州、无锡、温州之类，吸引的是中高层的族群购买，总量存在一定限制，后续力量不足，刚需供应显得价有优势而量无余地，未来可供地较少。 若借助于本轮救市消化存量，未来这类城市的整体市场呈现逐步上扬趋势在所难免。