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房企低于预售价格开盘成风 年度业绩仍难完成

即便年末促销造势再积极，面临巨大业绩缺口，房企还是得在最受关注的价格方面做文章。 方兴地产11月推出了“光盘节”活动，开发商在24小时内达成了42亿成交额，对于旗下在售项目亦庄金茂悦，方兴仍将售价自每平米40000元降至38000元。同一时段促销声势更浩大的远洋，除了携手京东众筹卖房之外，主推项目远洋春天著、远洋新天地也纷纷调低了报价。 降价甚至低于建委报批价格开盘正成为北京开发商应对业绩压力的常态选择。坐落在北五环外、交汇于地铁5号线和8号线双轨的紫金新干线上周末开盘，暌违北京楼市近两年后，这个公认的好位置楼盘再度面市，实际成交价格最终较预售许可价格大降近3000元。 降价开盘成风 每平米申报近31000元，实际销售价格仅为27500元——在9、10月份的蓄客阶段，紫金新干线销售已向来访客户表示售价一定会低于申报价格，“最终价格没确定，需要参考周边楼盘售价，预计在28000到29000元左右。” 紫金新干线的直接竞品、2公里外的首开国风美唐近期也有入市计划，后者预计将卖在30000元以上。赶在竞品发力之前，曾被曝捂盘惜售的紫金新干线提前开盘，并给出了数千元的降价优惠。 远低于建委价格开盘的项目远不止紫金新干线一个。 网易房产记者查阅北京住建委官方网站统计发现，截至发稿，11月以来北京先后有15个纯居住项目申报预售许可证并获得批复。住总万科金域华府、龙湖滟澜新宸、紫金新干线和路劲世界城等昌平楼盘预售房源超过1000套，成为区域供应大户。也正是在昌平，降价开盘表现得最为明显。 住总万科金域华府、路劲世界城同时选择在11月的首个周日入市。住总万科向建委申报了最低价格为33678元/平方米的预售许可证，实际开盘时成交价格未超33000元/平方米。路劲申请了3栋楼开盘，预售价格处在23400元至23800元区间，开盘当天设置了多重优惠方案，最终现场签约价格维持在22000元至23000元左右。此外为了便利购房人，路劲还专门向银行申请了组合贷款。 房企整体实施的促销、降价正让现阶段北京新房价格处于相对低位状态。链家地产市场研究部数据显示，11月第二周，北京新建商品住宅(不含保障房，含自住房)成交均价为21747元/平方米，环比11月首周进一步下降1.2%。 房企年度目标完成堪忧 11月18日，国家统计局公布了2014年10月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。与9月相比，70个大中城市中房价下降城市个数达到69个，北京在列其中。环比价格变动方面，69城最高跌幅达到1.6%，最小跌幅也有0.2%。10月份全国房价几乎可用“全军覆灭”一词形容。 上海易居房地产研究院根据这一官方统计数据进行了简单算术平均。经计算，10月70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.8%，延续了5月份开始的下跌态势。“现在正是房企追赶年度业绩的时候，降价让市场处于常态的价格下滑阶段。”上海易居研究院研究员严跃进说。 央行信贷放松和降价给购房者预期带来的影响愈加明显，但在抑制已久的需求抱着抄底心态入市时，大多数开发商仍背负着极大的业绩压力。 远洋地产开发管理部总经理丁晖日前在和京东金融的跨界众筹发布会上表示，总裁李明为众筹活动下达了30亿元的去化任务。这并不是一个容易达成的目标，即便如愿在12月31日前给业绩表增加30亿元转签数字，远洋距全年400亿元的销售目标仍有170亿元的缺口要补。Wind资讯统计发现，到三季度结束，已经公布业绩的30余家房企有7成未实现既定目标。而中小型开发商现状也不乐观。以紫金新干线开发商新领域地产为例，该盘本次降价发售282套房源，至今仅签约65套，去化率刚过2成。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发商对数字增长的过高追求和事与愿违的市场下行共同导致了“难受”局面的出现。张宏伟称，大多数房企是根据2013年市场向好的预期制定的2014年业绩指标，其中，品牌房企出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面加大投入，试图完成20%或更高的年度增长率。然而，2014年全国的楼市环境不支持过快增速的实现。 根据网易房产记者统计，截至11月第二周结束，本月前16天，北京纯新房(不包含保障房、自住房和定向安置房在内)实际成交1601套，比10月同期下降5.1%，比2013年11月同期下滑35.2%。面对成交与预期之间的鸿沟，开发商用持续加大供应和降价做出了应对。过去两周，北京开发商合计向购房人供应了3994套新房，这一数字达到了2013年同期的2.2倍之多。 亚豪副总经理任启鑫预计，北京高库存基本面短期难以改善，去库存和回笼资金依然是未来一段时间房企和整个地产业的主旋律，在高库存和政策的双重影响下，北京房价可能会落入难涨难跌的局面。 张宏伟对市场的判断则更不乐观。“对开发商来讲，今年余下阶段，能够做的只能是通过加速跑量尽可能缩小与销售业绩间的差距。2014年的教训和2015年的银行惜贷会让开发商明白，制定业绩目标时应更加谨慎。” (玩意)