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苏鑫：“房价百日回升”的东风已到

9月29日，我在新浪财经曾撰文预判——认为北京楼市百日内将回升。现在60多天已过，住宅及二手市场的成交量已有明显回升。从商业地产来看，过去这段时间里回升的迹象不是很明显，很大程度上由于商办市场的投资属性较强，它的反弹需要强有力的信心支撑信号。而在11月21日，中国人民银行宣布下调金融机构存贷款基准利率，恰好发挥了这样的作用。如何看到本轮降息以及与商办投资品的关系成为大家关注的焦点。 首先，我们需要弄清楚第一个问题——为什么要降息？从本质来看，降息的目的是为了刺激经济。而本次降息的背景有两个：第一、中国经济下行的情况超出预期；第二、中国经济已从中高速发展转为中低速发展，且今后中低速发展状况将成为新常态。大家都知道，经济的波动将对社会产生影响，为了维持社会的稳定，政府必定会出台政策稳定经济状况。这届政府选择的是采用不断的微刺激政策，即之前的9.30房贷政策以及这次的11.21降息政策。 其次，我们需要分析清楚降息对于房地产会产生怎样的影响。降息的本质目的是为了刺激经济，而中国的房地产向来与中国经济关系密切。从今年年初各银行开始收紧贷款，六个月的时间，整体房价就已经下跌了20%，严重影响了中国经济的稳定。因此，为了不让房地产及经济出现大的波动，国家选择了在9.30出台房贷新政，接着在近两个月后又出台了降息政策。而这两轮微刺激政策的出台也基于政府对中国未来经济的判断，即中国经济不会再有快速上涨的格局。我们回过头再分析降息对于房地产的影响。第一、最直接的影响——降息对于贷款买房者相当于房贷打了94折，这大大降低了购房的成本；第二、对开发商来说，降低了融资成本，缓解了开发商的资金压力；第三、对整个资本市场来说，降息会让更多的人将钱投出去，使得整个资本市场都受益，而最直观的表现就是股市上涨。在投资品市场中，预期是影响价格的直接原因，而此次的降息对于房地产市场而言，就是一个改变预期的趋势影响。若政府再出台一轮微刺激政策，如再降一次息，那么肯定将改变房地产市场的预期从而对整个房地产市场产生影响。 对于房地产市场走势，我有两个判断：第一、房地产市场最差的底部已经出现。本次降息后，各城市房地产市场再继续下行的可能性很低；第二、不同城市房地产市场处于底部的持续时间将不一样，持续时间的长短仍由各城市的供需决定。供应量大的城市，在底部持续的时间会更长，也许将持续一年。但对于北京等一线城市，需求旺盛，总体的供需也较为平衡，当市场已到底部时，降息政策的出台，将打消之前客户对于中央本轮调控思路和方向不明晰而造成的观望情绪，“房价百日回升”的东风已然刮起。