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平价杠杆撬动成交 北京开发商12月不轻言涨价

“930新政和降息前，我们通州台湖项目的月成交量普遍在20到30套，11月上涨到50套左右。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏最近感受到了一丝暖意，他所在的房企半年前已随行就市，但业绩抬头却在最近一段时间才真正发生。 金地集团华北区域营销经理丁勇从销售团队那里获得反馈，卖房难度开始降低了。丁勇称，二套房新规后，金地在京三个项目来访量平均提高了近30%。 一大波房企的2014年业绩在政策铺垫下正迎来转机，初尝甜头的开发商却放弃了第一时间借势涨价的做法。过去三十天，网易房产细致跟踪了北京100个重点楼盘的价格走势，观察结果是，仅一成项目报价微涨。距全年结束不足四周，平价推盘、加速回款或成为开发商完成12月业绩、布局来年楼市的最佳途径。 平价的力量 12月3日，老派开发商代表合生创展为了去库存也加入了拥抱互联网之列，其在北京正式宣布开启跨行业电商合作。合生创展华北区营销总经理刘芸岐在会上提到，公司年终任务只有一个：跑量。 相比9月29000元/平方米的报价，合生创展旗下合生·滨江帝景目前在售价格有了近3000元的下调。纯新盘合生摩尔公馆在11月2日首次入市后始终维持每平米售价20000元，刘芸岐透露，现在购房还能再享受99折优惠。 在市场初现回暖态势的11月最后一周，北京共有富力童话时光、北京城建·胜茂广场、合景香悦四季及旭辉丽舍四个中高端项目开盘。虽然所推产品全部为100至200平方米的大户型，但北京城建和合景泰富均打出了5万、6万抵20万的变相降价噱头，以价换量心态不言而喻。 东亚印象台湖在930新政和降息后项目来电量实现了两级跳，成交量也上升了15%，进入12月取消降价后，售楼处报价稳定在19800元/平方米，两居首付仍低至37万起。 贾玉鹏们的观点是，12月份大家不会贸然提价，政策刚刚唤醒观望群体，开发商需要用平价“呵护”这个回暖中的市场。 网易房产11月京城百盘价格动态调查显示，100个样本中，仅11个项目出现涨价，涨价盘多数为折扣产品恢复原价，或地处供应稀缺区域，11个项目中7个项目涨幅不超过5%。以涨价幅度和涨价金额最高者首开·常青藤为例，该项目11月价涨15.63%，每平米上调5000元。经调查，项目为前期特价房售完，恢复原价造成的房价上涨。 相比逆势抬价，北京更明显和主流的卖楼方式乃平价、低价推销。 亚豪机构统计发现，珠江四季悦城11月报价22000元/平方米，首开香溪郡报价20000元/平方米，均与上次开盘持平；近期大搞优惠活动的路劲世界城相比上次入市，价格也出现了小幅下滑。网易房产记者查阅11月份北京房企成交榜单也发现，灵活调整价格的中国铁建、首开、北京城建以及近期大举跨界营销的远洋，分别完成了330、253、164、117套认购，跻身品牌房企成交套数榜单前十名。 房企下一步 亚豪机构市场总监郭毅认为，北京楼市年终反弹最早开始于10月下旬，至11月出现了第一个高峰，其中不乏政策调整带来的直接作用，但更主要是受到市场预期的影响，而开发商正大力度展开优惠。 链家地产市场研究部张旭称，11月以来，北京新开盘项目罕见的再度出现当日去化率超9成的情况，典型代表是中信国安府、住总万科金域国际。这说明，无论是刚需还是改善型需求，一旦对位楼盘在价格上做出让步，交易量势必在政策助推下率先回暖。 贾玉鹏与一些开发商进行了接触，发现大家普遍都认可价格是需求出手的最重要因素。“前期销售积压致使大部分房企年终要以去库存为首要目标。每家企业都很谨慎，如何更好地利用几次政策利好，将购房意愿转化为购房行为，是所有公司营销总监现在思考最多的问题。” 据悉，东亚印象台湖、东亚朗悦居、东亚五环国际、东亚尚品台湖、东亚华欣湾、东亚首航国际六个项目已计划在12月份平价快跑。网易房产统计的30个12月开盘项目中，不仅大部分楼盘不会回涨，首开·熙悦尚郡、通泰·国际公馆等首次开盘项目还会低于预期入市。 房冷地热成为另一个值得关注的情况。显然，年终年初交接时刻，如何收尾今年、更好布局明年成为开发商决策的根本依据。 易居中国《2014年11月典型城市土地成交报告》显示，11月10个典型城市土地成交建筑面积1805万平方米，环比上升33.3%，土地出让金收入964亿元，环比增加71.9%，土地成交均价为5341元/平方米，环比、同比均增加29%。12月4日北京又成交两宗土地，本年度起始楼面价最高者海淀太平庄地块最终成交楼面价每平米超过50000元，北京全年土地成交额已经达到1911.4亿，为历史最高。 上海易居房地产研究院研究员亢亚娟认为，做价格文章使商品房市场出现好转，回暖趋势逐步确立，房企资金压力正在减轻，降息降低融资成本之后，开发商在为来年拓宽业务拼杀土地市场正迎来最好时机。 中原地产市场研究部张大伟表示，收得回款的企业有可能进入土地市场抄底。同策机构研究总监张宏伟则认为，无论是2011年还是2014年，每遇到市场低谷，龙头房企反而能够完成规模扩展和业绩增长。亿翰智库最新数据显示，截至11月底，绿地、万科、保利、恒大、中海、碧桂园、万达等7家房企已率先进入千亿军团。 (网易)