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申城年终土地盛宴启幕 世博地王登基在即

进入2014年年末，申城又将掀起一轮卖地盛宴。 网易房产今日(22日)从上海市规划和国土资源管理局获悉，23-25日，三天时间共计有25幅经营性用地将要出让，总出让面积达87.1万平方米，起始出让总价达128.3亿元。其中，位于浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区的3幅住宅用地更是让开发商们趋之若鹜，恐将上演一场惊心动魄的“新地王”登基战。 年终土地盛宴启幕 分类型来看，此次土地盛宴中，普通商品房用地最多，达12块。商业用地次之，有5块。其余的为商办用地4块，商住用地2块，商住办用地2块。 区域来看，松江区当仁不让地成为这次推地的主角，高达11块。其余的浦东新区5块，奉贤区、青浦区2块，徐汇区、闸北区、临港芦潮港社区、嘉定区、宝山区各1块。 至此，12月土地翘尾已成定局。预出让土地达到42幅，土地成交面积约161公顷，为全年月度最高值，土地起始金额188.9亿元。 从前期成交状况来看，月初部分品牌房企已率先拿地，不过受欢迎的仍是住宅以及商住类用地，金地朗诗平安联合体以26.8亿元竞得宝山区宝山新城顾村A单元08-07宅地，溢价率51.8%，楼板价13814元/平方米。上海招商置业有限公司以26.1亿元摘下宝山区杨行镇西城区南块16-01商住地块，楼板价11541元/平方米，溢价54%。 对此，上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，未来热点仍集中在商住地块和纯宅地中，尤其是一些板块成熟的区域，比如松江推出多幅居住用地，其中3幅位于永丰街道，属于松江新城中部板块，板块经过几年的发展已较为成熟，9号线也已通至板块，目前板块内住宅价格在1.8万元/平方米。去年11月由三盛、上海钰景投资拿下了松江区永丰街道新城主城H单元H02-09号宅地楼板价13118元/平方米，溢价75%，该项目已开盘，其公寓成交均价1.78万元/平方米，联排别墅均价2.7万元/平方米。本次出让的3幅地块，容积率也不高，可以通过建造适当比例别墅项目平摊成本，加之每幅地块面积不大，很容易造成房企争抢，预计一个房企拍下多个地块可能性也较大。 同策研究咨询部总监张宏伟也坦言，从未来几年上海土地市场来看，由于未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，土地资源将变得更加“寸土寸金”。这也就意味着上海商品住宅用地会呈现出逐年减少的趋势。而随着“央四条”、上海普宅标准调整、降息利好效应的显现，2015年上海商品住宅市场势必会升温，届时，房企对于住宅用地的需求会更为紧张，上海住宅用地市场或可能会出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地，土地市场长期处于供不应求，溢价率楼板价双双上升，土地市场价格进入持续上涨通道。尤其是年末的这轮推地，对于一些企业而言是进入上海市场的最佳机会。 前滩地块恐成新单价地王 而在这25幅地块中，最为引人关注的是前滩的5幅地块，其中3幅住宅用地，2幅商住办综合用地；土地面积共计6.3公顷，可建面积共计15.47公顷，土地起始总价37.10亿元。 龚敏向网易房产介绍，五幅土地中纯宅地本身最受欢迎，加之出让条件不多，溢价和楼板价都会高企，尤其是32-01和36-01地块北临世博大道，紧邻黄浦江，竞标人数最多，高价中标可能性极大。 众所周知，前滩规划定位堪比目前的陆家嘴滨江和世博板块，当前陆家嘴滨江板块一线住宅均价达10万元/平方米，汤臣一品部分房源甚至达20万元/平方米；去年天宝远东拿下的浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7小规模宅地楼板价格4.01万元/平方米；今年7月丽丰斩获的卢湾世博滨江宅地楼板价59859元/平方米。 对比来看，前滩无论从面积还是规划上都要优于前二幅地块，所以近邻黄浦江的二幅宅地刷新单价地王纪录的可能性并不是没有，不过丽丰地块有追价的现象，所以前滩两幅宅地最终能否超过丽丰仍有些小悬念。另外从经验来看，开盘时间对地王的盈利至关重要，由于整体市场不好对地王项目盈利影响很大，而高地价后必然形成的高房价对销售速度影响也很大，前滩规划虽好，但要获得高收益仍需要等上数年，加之外滩开发一体化进程等会使未来竞争更趋激烈，这是房企需要考虑的风险。 总体来看，前滩二幅紧邻滨江的宅地价格不会低，是否刷新纪录看房企实力和心态，如果地价超过4.7万元/平方米也属合理，因为今年1月中化方兴摘取的闸北大宁路街道325街坊宅地楼板价就要达4.76万元/平方米，前滩宅地规模不大，总投资成本不高，超过大宁地块单价属于正常现象。 此外，此次出让的5幅土地规模都较小，单幅土地出让面积不超过1.5公顷，最大建筑规模也只有4公顷，可谓小型地块。每幅地块都是附带建设方案及附加图则出让，受让人只能按方案及图则的基础上实施或深化，因此也设置了不少条件，尤其是商住办地块。住宅用地中要求90平方米以下必须占到20%，其中包含5%的保障性住房，全装修比例为60%；住宅套数设置下限的做法是为避免开发企业根据自身对市场判断或喜好规划，不利于前滩地区土地整体开发。不过根据要求，地块可开发的住宅单套建筑面积也不算小，如32-01地块要求住宅下限为136套，剔除小户型和保障住房后，普通住宅可建的套均面积最大在260平方米左右。 (网易)