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广州金融城陷卖地难 先卖地后建配套模式受质疑

虽然去年才开始出让土地，但广州国际金融城的首个项目已经在12月17日面市了。这个名为汇金中心的项目写字楼部分总建筑面积达30万平方米。预计未来三年金融城还有近百万平方米的新增供应上市。 或许正是这些巨量的新增供应，给金融城土地的出让罩上了一层轻霾。 “广州写字楼市场正面临着供应井喷的压力，目前已经是供过于求。”高力国际研究及咨询部董事陈厚桥表示，预计在2015~2016年，广州将有超过100万平方米的写字楼新增供应，这将进一步加大租金下调压力。再加上住宅限购放开的因素，开发商对商业地块的购买热情已有所减弱。 而截至2018年，仅广州国际金融城就有5个写字楼项目落成，总建筑面积约95.6万平方米。一位业内人士指出，虽然远景规划利好不断，但广州国际金融城“先卖地后建配套”开发模式还是令开发商深感缺乏投资保障。 中国房地产报记者独家获悉，甚至已有此前在金融城拿地的知名房企为了“解套”，正在运作把原先规划做写字楼的项目改成商务公寓，以期尽快回笼资金。 两度中止出让 商业用地受冷落 虽然广州的土地市场已有回暖迹象，但巨大的潜在供应，让广州国际金融城的最新出让地块陷入了无人问津的尴尬。12月初，金融城起步区AT091002地块、AT091007地块在原定出让日期的前一天宣布因故中止挂牌出让程序。据了解，这两块地已经是第二次中止出让了。 挂牌公告显示，这两块被两度中止出让的地块均是商业商务综合用地，一宗规划建筑面积11.27万平方米，地块起拍总价约为15.8亿元，另一宗地块规划建筑面积38.45万平方米，挂牌起始价达53.83亿元。两宗地块的楼面地价同为1.4万元/平方米。 除了需负责建设地块红线范围内的公建配套外，这两块地还要求竞买人须为金融机构或投融资类企业。 据了解，上述两宗地块于9月29日和10月9日首次在广州国土房管局网站挂出出让公告，分别将于11月3日和11月10日出让，而后两宗地块分别以中止后再挂牌、推迟拍卖时间的方式，将拍卖时间定至12月2日，不过就在拍卖的前一天，拍卖再一次被叫停。业内揣测是因为地块无人报价而不得不收回。 这一幕显然出乎很多人的意料，因为在去年，广州国际金融城曾顺利拍出了7宗土地。2013年2月，第一批推出的员村电热厂地块、昊天化工厂地块及虎头电池厂地块以1.2万元/平方米的底价挂牌出让，最终最高成交单价达到了1.78万元/平方米。前批购地房企包括绿地、保利等知名开发商。2013年8月成交的第二批4宗地也受到热捧，底价1.3万元/平方米，最终成交价高达1.9万元/平方米。当时的买家均为金融机构，如新华人寿保险、深圳平安不动产及万联证券等。 按照计划，广州国际金融城今年将推出第三批5宗土地，但至今一宗都未成交。 “可以看到，虽然幅度不算大，但金融城土地的出让底价已经上调了两次。”一位业内人士表示，今年广州的地价已有明显下调，但金融城的地价显然还未及时调整，而且限定出让对象，再加上其中一幅地总价高达53.83亿元，最终无人问津并不难理解。 潜在供应大增 开发商欲“解套” 按照规划，广州国际金融城将打造成为具有国际化特色，各类金融机构、金融集团、金融市场交易平台、金融相关服务机构集聚的，立足华南、辐射亚太、面向世界的金融总部集聚区。其总面积7.5平方公里，分东核心区、西核心区和拓展区，东核心区规划用地面积1.0平方公里，建筑面积184万平方米，包含商业金融业用地面积155万平方米；西核心区用地面积1.2平方公里，建筑面积297万平方米，商业金融业用地面积270万平方米，无居住用地。 “广州写字楼市场目前的行情并不利于商业地块的出让。”陈厚桥认为，以商业地块为主的广州国际金融城在未来一段时间将面临较大的市场压力。 高力国际的研究报告显示，2013年广州市新增甲级写字楼面积约达54.5万平方米，2014年预计还有47.7万平方米新增办公面积。“这个区域预计还有超过100万平方米的新增供应，这种供应速度跟需求是不比配的。”陈厚桥表示。 中国房地产报记者根据公开资料整理，截至2018年，仅是广州国际金融城就有5个写字楼项目落成，总建筑面积约95.6万平方米。 然而，吸纳量并没有随着供应量的井喷而增加，2013年广州整体甲级写字楼市场吸纳量反而有所萎缩，同比下降达28.2%，空置率也上升到25.4%。上述业内人士指出，大量新增供应给写字楼的运营带来很大压力，“珠江新城几个标杆写字楼的租金都在暗暗下调，虽然对外月租报价为180~200元/平方米，但开发商为了不空置，都愿意牺牲价格，折后价最低可至140~150元/平方米。卖方市场已向买方市场转变。” “已经培育了十多年时间的珠江新城写字楼市场都倍感压力，何况目前还是一大片空地的广州国际金融城。”该人士表示。 中国房地产报报记者在现场看到，今年上半年开始动工建设的金融城目前已变成广州规模最大的工地，昊天化工厂、广州电池厂的建筑物已经被拆除，其他工厂也在陆续清理，目前起步区已经变成平地一块。这些土地的平整都是为了前期的交地和未来的卖地做准备，而政府规划的大量配套仍停留在图纸阶段。 该人士指出，广州市政府的惯用开发手段就是先规划、再卖地，最后用土地出让金建配套设施，对商业物业的投资商而言，无疑要承担巨大的投资风险。“如果能学习深圳前海，加速推进区域的配套建设、出台针对性的优惠措施，或许能够提升金融城土地对开发商及金融机构的吸引力。” “我们觉得在金融城做商业项目风险太大，如果是住宅倒是可以考虑。”广州本地一开发商向中国房地产报记者透露，此前在金融城拿地的一家全国知名房企正在运作“解套”，拿得到当地政府特批，计划把原先规划做写字楼的项目改成了商务公寓，以求尽快回笼资金。