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房地产投资增速告别"两位数" 崩盘担忧尚早

2014年全国房地产开发投资实际增长9.9% 为1998年启动房改以来的最低值 专家称中国房地产存在结构性供给过剩但持续城镇化将提供强有力支撑 “中国的房地产在唱两首歌，第一首是《吻别》，吻别黄金年代；第二首是《牵手》，牵手白银时代。” 中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说。 中国房地产市场正面临着一个前所未有的低谷。 国家统计局昨日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”。多项重要指标显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。其中，2014年全国房地产开发投资95036亿元，增速降至10.5%，比前11个月回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。 早报记者翻阅统计局历史数据发现，这一数据是自1998年中国启动房改以来的最低值。 全国土地市场量跌价稳 数据显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点之多，扣除价格因素实际增长9.9%，中国房地产投资增速实际已经告别多年的“两位数”增长时代。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，其中，住宅新开工面积下降14.4%。 “房地产投资增速还在继续下滑，其主要原因是新开工面积下降之后，房地产投资在短期之内也会受到较大影响。由于要保持房地产投资增速和新开工面积不会过度下降，地方政府只能加大供地速度。”易居中国执行总裁丁祖昱说。 然而，由于土地资源“硬约束”逐渐加剧，全国土地市场出现量跌价稳态势。数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%；土地成交价款10020亿元，增长1.0%。 上海易居房地产研究院近日发布的《2014年典型城市土地成交报告年终版》显示，2014年全国典型城市土地成交均价3493元/平方米，与2013年相比上升13.2%，创五年新高。 需求旺盛的北上广更是迎来“地王”井喷式成交：2014年末，广州刷新总价地王，上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日，北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。 业内人士称，全国房地产开发投资增速呈现持续下滑态势，这既是高位水平下的一个正常回归，也反映了房企对房地产市场走势迷茫的一个策略调整，“天台不必上去”。 销售面积成交额负增长 数据显示，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，在楼市成交“史上最高”的2013年，该数字为增长17.3%。在与老百姓生活最为密切的住宅市场上，商品住宅销售面积下降高达9.1%。 商品房销售额76292亿元，同比下降6.3%，而2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%。 分析人士认为，这些指标均显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。 丁祖昱分析称，2014年全国楼市成交整体呈现先抑后扬态势。“前三季度各地去库存化都特别难，同比均是下滑的。四季度开始，楼市成交开始反弹。” 在成交量方面，各地楼市分化持续加剧。国家统计局高级经济师刘建伟指出，从成交量看，去年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。 国家统计局数据同时显示，各地商品房库存依然高企。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，环比增加2374万平方米，同比增加12874万平方米。 据克而瑞研究中心数据，从全国房地产供求及库存的数据来看，整体消化周期仍然较长，许多全国重点城市的消化周期超过一年半，其中消化周期最长的沈阳为27个月，去库存化压力极大。 “中国的房地产在唱两首歌，第一首是《吻别》，吻别黄金年代；第二首是《牵手》，牵手白银时代。” 中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说。 顾云昌称，中国房地产的黄金时代已经过去了，投资者闭着眼睛买房都赚钱的时代过去了，虽说现在不是最好的时代，但仍然是白银的时代，不存在一些人说的中国房地产要崩盘了，现在房价下降的力度已经在减弱了，接近底部的态势。 2015年楼市或分化严重 展望2015年，业内人士普遍认为，由于目前商品房库存量巨大，未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015年下半年开始，楼市才有可能真正回暖。 中国房地产业协会副会长任志强表示，目前进入房地产行业的资金量在减少，2014年进入房地产行业的资金增速比2008年还低。 数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，同比下降0.1%；1-11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。 业内人士表示，2014年下半年货币环境有放宽的迹象，但很显然，很多资金供给方对于房地产市场的走势依然是有疑惑的，并不会过于慷慨地将资金投入房地产市场。所以，自救是房企谋生存的最大手段，部分房企依赖房地产市场成交量上升的良好态势，从而做好销售回款工作。 任志强预计，“2015年房地产投资增速仍将继续放缓，可能比2014年更低。2015年9月份以后，楼市才会出现回升态势。” 瑞银中国房地产行业研究主管李智颖亦认为，2015年上半年，大部分房地产商将仍追求销售量的增长，从下半年开始，开发商可能会“勇敢地”提升销售价格。 2015年房价是否回升？业内普遍认为，2015年楼市将呈现“稳中有分”的状态。 丁祖昱预计，“2015年房价整体比2014年要稳一些，但市场分化仍将十分严重。总结来说，就是"一线稳定、二线分化"。一线城市的土地争夺得非常激烈，还会陆续出现溢价率较高的土地。从销售价格来说，一线楼市房价指数已触底。而发展较好的二线城市，如合肥、武汉、郑州，楼市成交将继续攀升；但如大连、宁波等城市，压力还比较大。对于供求已经失衡的三、四线城市来说，房价仍处于下行通道。” “崩盘的可能性不大” 国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁昨日在香港参加亚洲金融论坛时表示，中国房地产市场存在结构性供给过剩，但对中国房地产市场即将崩盘的担忧为时尚早。 “未来十几年，中国将上演"人口大挪移"，持续城镇化将给房地产提供强有力的支撑。”他认为，中国城镇化正处于快速发展期，但远未饱和。数据显示，2013年，中国城镇化率仅为53.7%，而日本、英国、美国的城镇化率则分别达到92.5%、82.1%、81.3%。 李铁说，以年均0.8%至1%的城镇化速度，到2020年中国城镇人口将达8.5亿左右，2030年这一数字将增加至10.2亿至10.7亿。 “中国现在有两亿多农民工在城市工作，还有两亿多将要进城，这将产生巨大的住房需求，有效支撑房地产市场。”李铁表示。 他认为，历史上，日本和美国房地产泡沫均产生在城镇化率达到75%以上，并且经济增速较慢的情况下，而中国城镇化仍有发展空间，且经济保持中高速增长，因此出现崩盘的可能性不大。 但他坦言，中国房地产市场存在结构性供给过剩，主要体现在三四线城市以及部分二线城市住房供给过剩，而千万人以上的城市中低档住房供给不足。 戴德梁行香港区董事总经理陶汝鸿表示，内地城镇化发展很快，百万人口以上的城市将从2013年的102个增长到2030年的220个。“每年内地有1588万农村人口转移成为城镇人口，这一数字约为香港总人口的2.2倍。” 陶汝鸿同意房地产刚性需求依然存在，但希望房地产开发应更多是需求驱动型，而不是行政主导型。 他认为，在城镇化加速发展的未来，政府要采取更加理性客观的态度发展房地产，做好总体规划、完善配套设施、优化交通系统，才能使房地产行业走上可持续发展之路。 (东方早报)