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中海避战商业红海 广钢新城超高住宅的背面逻辑

“利润为王”与“保守稳健”一直都是外界对于中海的评价，这两种因素在它的项目规划上也体现得淋漓尽致。 近日，据观点地产新媒体了解，由中海竞得的广钢新城AF040404地块项目在广州市规划局官网公布修建性详细规划批后公示。规划显示，该地块将建成8栋超高层建筑，包括2栋51层回迁房、5栋49层住宅以及1栋33层商务办公楼。 在住宅和商务办公楼宇的外围，将有三层高的商业配套，整体通过空中连廊相接，靠近回迁房的三层高商业配套还将引进影院。 超高住宅定位 值得关注的是，对于广钢新城项目的规划，中海似乎一直偏向超高层。截至目前，中海地产在广钢新城一共摘得了四宗地块，包括AF040404地块，AF040402、AF040403地块，AF040415、AF040416地块以及AF040137、AF040138地块。 在AF040404地块规划公示之前，AF040402、AF040403地块已经率先以超高层建筑亮相。 2014年8月底，广州市规划局公布，广钢新城AF040402、AF040403地块将建4栋21-59层高层建筑，包括1栋47层还迁房、2栋59层住宅以及1栋21层商业办公楼。并且，最高59层的住宅，刷新广州住宅最高楼层纪录。 对于中海频繁选择超高层规划的举动，有市场人士对观点地产新媒体表示，这或许也是出于高成本拿地后的应对之举。 资料显示，在2014年年初，中海与华发、龙湖、金融街(000402,股吧)、世茂等同行经过多轮血拼后，以96亿元总代价拿下广钢新城三宗地块，扣除安置房面积后，楼面地价已逼近两万。 在楼面价逼近两万的高起点下，中海广钢新城项目若要实现盈利，入市价至少要40000元/平方米。 高售价可以通过提高项目的定位来实现平衡，对于不愿牺牲利润的中海，将广钢新城这种需要配建的地块定位为超高层是唯一选择。 “对于面积较小或是有配建的地块，如若不选择超高层，也会面临余地不足，难以营造豪宅园林和绿化的居住环境卖点。”合富辉煌首席分析师黎文江对观点地产新媒体分析指，很多项目只能够辅以精装修和园林设计来提高定位。 避战商业红海 擅于做住宅的中海，通过超高层规划保障了广钢新城项目住宅部分的利润。至于商业部分，中海则选择通过出售来规避风险。 据了解，中海拿下的广钢新城三宗地块均属于住宅、商服综合用地，对于商业部分的处置方法，一位接近中海的人士对观点地产新媒体透露，广钢新城项目的商业部分，中海应该还是会以销售为主，如果运营也只是一小部分。 “按照中海以前的做法，自己运营的可能是部分街铺，不过这也是为住宅部分服务，通过引入一些主力店来增强业主的体验感。” 事实上，在住宅市场整体遇冷的大背景下，不少房企都开始通过进军商业地产来寻找新的利润增长点。但从中海对广州项目的操作上不难看出，这家千亿房企在商业地产上的发展似乎还是小心翼翼。 公开资料显示，中海在2011年曾宣布以“环宇城·UNIMALL”为统一品牌开始涉足商业购物中心，但是经过近3年的发展，这个品牌仅拓展到南京、沈阳、济南、天津、珠海五个城市。 除此之外，中海在商业地产上的发展再无更多动作。“环宇城只是中海的一个尝试而已，总的来说，商业占比应该还是非常有限的，估计不会超过20%。”上述接近中海的人士表示。 该人士还透露，现在很多地块出让条件都有规定配建一定比例的商业，中海做商业估计也是出于拿地的需要，如果要专门做一个购物中心来持有，中海是很少考虑的。 问及原因，这位接近中海的人士分析道，现在商业项目普遍过剩，即使像万达这样的开发商做商业风险都是很大的，中海坚持做住宅，虽然保守，但目前来看这个选择是正确的。