兰格钢铁

谢逸枫：两会后中国楼市新政呈宽松态势

时隔6年，决策层对楼市的态度从“调控”再度转为“支持”，这无疑是此次“两会”给楼市带来的最大礼物。2015年《中国政府工作报告》明确指出：“2015年房地产政策将坚持分类指导，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。”不同于以往对房地产的“轻描淡写”，总理今年的报告还给出了相对具体的解决方案，即住房保障实行实物保障与货币补贴、推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。本次政府工作报告对于房地产的表述用“支持促进”代替了“调控抑制”，再提稳定住房需求。 此次政府工作报告的表述描述为“天大利好”。政府以“分类指导”取代“分类调控”，实际是允许地方救市。地方在稳增长压力下，唯有依靠房地产，采取强刺激的措施。支持居民自住和改善性住房需求，则意味着二套房贷将有所放松。因此，楼市政策口径转变，决策层态度从调控转为支持。两会后将迎新一轮房地产政策放松，楼市必然进一步复苏回暖。 中国设定2015年GDP增长目标在约7%左右，CPI目标在约3%左右。中国2015年全国财政预算赤字规模为1.62万亿元人民币，赤字率2.3%左右。中国今年城镇登记失业率目标4.5%以内。中国2015年广义货币供应量(M2)增速目标为12%左右。中国2015年进出口总额增长目标为6%左右。将继续实施积极财政政策和稳健货币政策，货币政策要松紧适度，灵活运用公开市场操作、利率、存准率、再贷款率等工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长，力争全面完成营改增，调整完善消费税，扩大资源税从价计征范围。政府工作报告：中国2015年铁路和水利工程投资将为1.6万亿元人民币。中国2015年将创造1000万个城市就业岗位。中国将稳定房地产需求。稳增长方针不变，支柱产业的房地产行业势必从中受益。2015年全国GDP增速预期为7%，较2014年增速小幅下调，但要达成这一目标，各项“稳增长”举措必将陆续出台。在产业结构角度，虽然近年来中央一直在强调“调结构”，大力促进新兴产业发展，不过从实际规模来看，承载“衣食住行”四大需求之一的房地产行业，仍然是国民经济的重要支柱产业。 2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相当于或达到GDP总量12%、15%和6%。因此在规模传导效应下，要“稳增长”来带来经济上行，龙头产业的房地产行业势必从中受益。没有了“抑制”、“投机”、“调控”等词汇，取而代之的是“稳定”、“支持”和“促进”，2015年的政府工作报告中有关房地产的定调是相对平稳和积极的。在这一基调下，我们注意到，总理报告中针对房地产行业出现了七大关键词。值得一提的是，经济学家厉以宁3月4日在政协讨论会上说，“中国经济增长中，房地产业的作用不可低估。没有房地产带动，经济增长拉力不够。如果说经济发展中有一个大机车在前面跑，那就是房地产。不要谈到房地产就说泡沫，今天仍然要振兴房地产。”货币政策预期更加宽松，降低资金成本，刺激房地产开发规模扩张。 2015年政府工作报告里直接提到房地产市场的有四个地方，一是要求住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举。二是把存量房转为公租房和安置房。三是坚持分类指导因地施策，落实地方政府主体责任。四是支持居民自住和改善性住房需求。今年政府工作报告重点提出了稳定住房消费、坚持分类调控、住房保障实物保障与货币补贴并举等要点。积极效应明显：一、稳定住房消费利好房地产业；二、坚持分类调控仍是政策主旨；三、保障房建设仍是主要任务；四、楼市去库存将成为工作重点。2015年3月4日下午，政协小组会议刚结束，跑会的记者便一拥而上在电梯口拦住了全国政协委员、住建部副部长齐骥。“你认为一线城市的限购今年会不会取消？”“那是地方政府的责任。”“今年还会有新的楼市救市政策出台吗？”“你认为还需要有新的政策吗？”记者当即表示“不需要了”。齐骥呵呵一笑，说了一声“是”。今年总理政府工作报告对房地产行业着墨偏多，而且给出的具体解决方案也都是支持性的，有利于行业发展，这对今年楼市的走势有提振作用。 与往年明显不同，今年的政府工作报告中不再提“抑制投机投资性需求”，并将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。“支持改善性需求的提法在2009年之后都没有出现过，政策口径重回2009年，这预示着二套房贷有放松的可能。预计今年的政策主要着力点将是，各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持。”在中国经济增速放缓的背景下，“强刺激”已被中央摒弃，因此围绕房地产行业的“救市”将以放松涉房信贷为标志。实际上，2014年央行出台的9?0新政，就已开启信贷放松的闸门，当时的政策内容涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款、财政补贴等内容，但政策力度小于预期。此后，2014年11月和2015年2月的连续两次降息，意味着货币政策逐步走向宽松。 在2014年首套房认定标准重新界定后，预计今年二套及以上的改善性购房需求，在政策执行上或将出现松动，有可能降低首付比例或享受贷款优惠，同时“营业税调整”、“个税调整”等支持居民自住和改善需求的政策也有出台的可能。与此同时，今年政府工作报告首次提出了“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举”，要求把一些存量房转为公租房和安置房。“这一要求的背后，实际上是为目前不断攀升的市场库存寻找解决办法。”从2014年开始，在楼市“新常态”下，去库存已经成为房企的第一要务，如今中央将住房保障与市场存量联系起来，在调节市场需求的同时，对房企未来城市布局和市场选择也有着一定的指引意义。实际上，今年年初住建部就已经提出，政府将通过资金补贴实现保障，住建部将出台收购商品房用于保障性住房指导意见。住建部、财政部等几个部委都在围绕搭建保障性住房与存量房之间联系平台来研究办法，预计2015年两会后就会有动静。 住房和城乡建设部新闻发言人倪虹2015年3月8日表示，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。今年的政府工作报告提出了六个方面作为消费新的增长点，其中一个就是稳定住房消费。支持居民自住和改善性需求，将是2015年住房政策一个重要的导向。对于北上广的限购政策会不会改变的问题，倪虹说，中央的政策是坚持分类指导、因地施策。住建部一定会按照中央的要求，把老百姓最关心的住房工作进一步做好。住房既是民生问题，也是经济问题。在经济社会不同的发展阶段，其作用、需求，社会对其要求，都会有所不同。做好这项工作，第一要尊重市场经济规律，第二要尊重住房的本质规律。在谈到棚改的货币化安置时，通过货币化安置可以使棚户区居民通过自主选择商品房尽早搬入新居。对于商业房存量较大的个别地方，也可以通过政府组织符合条件的商品房房源，让棚户区改造的安置户去选购，这对房地产市场健康发展也是一个促进。 一.从政府工作报告不难看出，2015年中央经济政策的核心主线就一句话：扩张性的财政政策和宽松的货币政策。对此，总理含蓄地表述为“积极的财政政策和稳健的货币政策”。扩张性的财政政策就是：不惜扩大赤字而加大财政投资及调控力度，强力托住经济运行态势不至于快速下滑。用财政部部长楼继伟的话来说，就是：“在新常态下，要稳步去杠杆化，但又不能造成经济的断崖式下跌，要顶住经济下行压力，财政必须采取扩张的政策。”宽松的货币政策就是：只要有利于市场循环、有利于舒缓危情、有利于结构调整，需要货币政策宽松灵活到什么度就到什么程度。正如总理报告所言：“广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。”这意味着，2015年央行货币政策的最大特征就是“放水”，多次甚至多轮的不同程度的降息降准成为必然。2015年M2增长预期为12%，且“可以略高些”。从增量角度来看，12%的增速其实并不低，目前我国M2每提高1个百分点，需投放货币1.2万亿，差不多是5年前的两倍。作为资本密集性行业，M2的宽松预期，无疑有利于降低房地产企业的资金成本，改善房企经营环境、缓解利润压力，刺激房地产行业开发规模持续扩张。但需要注意的是，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”，重蹈“四万亿”覆辙的可能性较低。 二.稳定住房消费。报告原文：稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。再一次明确了本届政府对房地产市场的调控思路是分类指导、因地施策，强调地方政府的主体责任，不会再出现全国一刀切的调控措施。但同2013年相比，去掉了“抑制投机投资性需求”的提法，将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。可以预见，2015年，各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持，将是政策的主要着力点。房地产行业政策面贯彻市场化格局，年内整体宽松、平稳。从施政方向来看，今年的房地产政策面整体延续了2014年以来的去行政化、市场化理念，重申“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。” 相比2014年的报告指出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”明确取消了“抑制投机投资性需求”的立场表述，由“抑制”到“支持”这种鲜明的转变可以说明：2015年中国楼市的政策面仍延续市场化格局，整体平稳、宽松，政策环境只会比2014年更优渥。首提“支持改善性住房需求”，二套房贷和一线城市限购调整极有可能。本次报告首次明文提出了支持改善性住房需求。事实表明，经过这些年的行业发展，越来越多的首置需求已经得到满足，目前改善性需求已经进入上升通道，一旦成为市场主流需求，必将带动新一轮房地产市场开发投资的增长，因此，支持改善性住房需求无疑有利于保障房地产行业乃至整体经济的稳定前行。如何支持？我们认为，二套房首付比例的下调、贷款利率的下调，尚未取消限购的一线城市的政策调整，在2015年极有可能变成现实。 三.存量房转保障房。报告原文：住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。2014年底，住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。本届政府首次在政府报告中提出将一些存量房转为公租房和安置房。该举措既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。报告显然也找到了楼市低迷的症结之一，及部分城市的高库存问题。今年的政府工作报告提出住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这是一个新的政策点。今年初住建部已内部引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房。在此次政府报告当中明确提出这一点，也意味着中央强力要求地方政府帮助开发商卖房，必将加速去库存。政府在保障房方面承担提供责任，但并非要亲力亲为去建造、生产。加之现在多地商品房库存较大，完全可通过市场手段来筹措保障房房源。 存量房转公租房、安置房，政府投资有利于减轻库存压力。报告中提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”。虽然存量房转为公租房和安置房,先前已有提及，而此番在《政府工作报告》明文发布，更将其提升到了2015年国家战略部署高度。据国家统计局数据，2014年末全国房地产可售面积达6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高，这一政策的执行无疑有利于加速闲置存量房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。全国人大代表傅企平表示，今后将存量房转为保障房的探索实践将逐渐增多。如今，据房产专业机构的测算部分三、四线城市出现了商品房库存高企、销售乏力情况，个别地区存销比达三四十个月。通过收购存量商品房作为保障性住房房源，可以缓解政府的市场调控压力和保障房建设压力。目前内蒙古鄂尔多斯、湖南长沙等地都已经开始尝试存量房转保障房的做法。 鄂尔多斯市2012年底启动试点，把回购存量商品房用作城市棚户区改造安置房和保障性住房房源。在收购商品房作保障房时，统一通过市公共资源交易中心招标采购，并按照现房、主体封顶、主体未封顶的顺序依次采购，回购价格以商品房成本价为基础，上浮幅度控制在15%以内。2014年长沙市开福区黄兴北路棚改征收项目率先探索团购商品房作棚改安置房模式时，吸引了16家楼盘参与团购活动。具有价格比较优势两家楼盘成为“胜出者”，收购价格分别比市场价低500元/平方米和1000元/平方米。石家庄的保障性住房采取新建、配建和回购等多种形式。其中较早时候，石家庄就曾在经济适用房中购买过部分房产，用作廉租房。而近两年商品房配建也为保障房提供了实物房或配建资金，住房保障部门也在开展利用配建资金回购商品房充足保障房资源。在操作过程中，还有很多细节问题需要解决。比如在回购商品房过程中，面积过大的房源比较多，一下子找到上百套面积适中的保障房户型并不容易。而在配建资金的使用上，还需要多个部门联动，资金效率还需要进一步提升。 四是推进信贷资产证券化。报告原文：加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业债券发行规模，发展金融衍生品市场。毫无疑问的说：报告首次提出“推进信贷资产证券化”。2014年9月30日央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，它给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间。五是推进住房公积金改革。报告原文：继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。政府工作报告首次将推进公积金改革列入改革重点。去年底今年初，官方陆续发布多条针对公积金改革的通知和规定，在公积金异地贷款、探索政策性住房金融形态、放宽职工提取住房公积金支付房租的条件等方面对既往政策进行调整，住房公积金的利用效率有望提高。 六是危房改造纳入棚改。报告原文：今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。今年政府工作报告中的住房保障工作更为细致、全面和针对性，体现了城乡一体化的特点。2014年6月，中央明确支持全国266万贫困农户改造危房。今年，该项工作首度出现在本届政府的工作报告中，并将农户危房改造力度加大到366万套。另外，城市危房改造首度被纳入棚改政策范围，将享受棚改的政策资金支持。七是新土改路径明晰。报告原文：要做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在改革中，要确保耕地数量不减少、质量不下降、农民利益有保障。同去年“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”的简短提法相比，今年的报告中，明确地提出了农村土地制度改革试点的具体分类和要求，加之近期北京大兴区在内的33个农村土地制度改革试点启动，新土改路径在2015年将逐渐明晰。 推进集体土地流转，将增加三四线城市需求，加速城镇化进程。报告提出“做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点”，“坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点”。鼓励农村集体土地入市有助于增加土地供应，缓解高地价，在房价高企的一、二线城市更是如此，这在降低房价的同时，也将促使城市的保障房更倾向于农民工，进而加速我国城市化水平。另一方面，对更多的三、四线，特别是那些房地产还没有启动的，或者说刚刚开始启动的城市，农村土地流转所带来的土地供应，也可以为它们带来新一轮发展的契机。 八是特大镇扩权增能。报告原文：加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。今年2月，国家同意将江苏、安徽两省和宁波等62个城市(镇)列为国家新型城镇化综合试点地区。九是产业转型，旅游、养老等新兴地产模式持续受益。继2014年年末的国务院常务会议后，本次政府工作报告再次提出了要大力发展旅游、养老等生活和生产服务业。作为这些产业发展的基础，旅游、养老等地产模式势必受益。但需要注意的是，政府推进的重点还是在“旅游、养老”等产业本身，房企还是应该更多的从产业发展角度出发，切不可做成单纯的“概念型”住宅销售。 十是今年的政府工作报告却对房地产税只字未提。有关房地产税的推进已经连续提了两年，但这次两会却没有提，这其实是反映了中央对楼市的求稳态度，充分释放政策利好，但房地产税的工作还是一直在做。长期以来，房地产税的相关政策都被作为调控楼市价格的“另一只靴子”，因此不提房地产税，主要是在释放针对房地产市场的“宽松”信号，这意味着政府此前对楼市“从紧”的态度已经相对解除。事实上，房地产税的政策设计主要是增加房屋持有环节的税负，从而迫使房屋所有者将空置房出售或出租，降低对房屋的投机性需求，让居住性需求成为楼市的主导因素，挤出非理性泡沫，引导楼市回归理性。全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，房产税主要调节高端人群收入状况，可以削富济贫，可以带来多种正面效应。贾康透露，财税体制改革要在2016年基本完成重点工作，从时间表上看，房地产税出台不应拖到2017年两会后。全国政协委员、林达集团董事长李晓林还呼吁，征收房地产税需要调整土地使用年限，将商住类产权也调整至70年。 在一定程度上讲，房地产税的开征主要还是对多套房、高端房业主的影响更大，而在今年支持改善性需求成为政策亮点时，再提房地产税就显得有些矛盾。房地产税是一项长期政策，除了立法工作需要较长时期之外，制度建设也仍然存在难点，因此“房地产税在此前大多是作为一项调预期的政策手段。2015年3月3日，全国政协委员、财政部副部长朱光耀回应有关房地产税的提问时说，房地产税立法尚无时间表。中国怎么开征房地产税，仍在研究的过程中，总的说来由人大牵头，财政部配合，过程要非常谨慎。在今年全国“两会”期间，全国政协委员、财政部财科所原所长贾康则表示，希望房地产税在纳入立法程序后，审议和通过所用的时间越短越好，最晚能在2017年“两会”上审议通过。同时，与房地产税相关的一些制度建设不断在推进。不动产统一登记在全国范围内铺开、对自然人设立“纳税识别号”，这些都在客观上为房地产税的开征准备了制度性条件。 十一是限购政策。2014年全国采取了限购的46个城市中，有41个取消限购。仅剩下北上广深四个一线城市和三亚市，仍坚守严格的限购政策。不即使是现在仍在执行限购的城市，其政策也在悄然放宽。2015年全国两会开幕前夕，广州楼市取消限购的呼声再起。现今，中国房地产市场已发生了重大变化，2014年全国商品房销售7.6万亿元，同比下降6.3%，销售面积12万亿平方米，同比下降7.6%。全国商品房库存面积逾6亿平方米，去库存和降价促销成为楼市主基调。十二是不动产统一登记如何细化推进。“三个1亿人”持续导入城镇住房需求，行业规模仍将维持在高位。中国经济转型的根本目标是提升人均生产力，而目前我国农村劳动力密集型的产业模式，使得城乡经济水平仍然存在巨大差距，因此，“三个1亿人”不仅是新型城镇化的着力点，更是经济转型发展的重要支柱。 故而在未来很长一段时间内，推进新型城镇化将是政府施政的重点，城镇人口的机械增长还将继续。据我们测算，在未来五年间，国内城镇化率上升每年还将带来4亿平方米以上的住房需求，受益于人口导入的支持，在未来5-10年间，行业规模仍将维持在高位。政策平稳趋宽，但行业趋势已变，房企仍需与时俱进。2015年房地产行业政策面的稳定，我们既不必因为没有利好而失落，也不必因为没有收紧而庆幸，毕竟行政化调控的退出，已经是目前行业宏观环境趋势所在。但长期来看，正如总理所言，如今我国经济发展面临资源环境约束加大，过去高投入、高消耗、偏重数量扩张的发展方式已经难以为继，必须推动经济在稳定增长中优化结构。房地产做为“调结构”的主要对象之一，行业规模不太可能再度扩张；与此同时，行业数年高速发展已经使得住房稀缺性下降，住房需求基本满足，故而行业需求结构在持续变化。因此房企不能沾沾自喜，更需要与时俱进，适时调整企业自身的产品结构，以迎接行业即将到来的变化。 一改过去的“抑制”、”投机“、“调控”、“遏止”，政府工作报告中，回顾2014年中国房地产市场所用的词汇是：稳定、支持和促进。表明，政府态度显示了2015年楼市回暖可有更多期待。一二线城市房价或现稳中上涨，三四线城市则需要更多时间调整。2015年的政府工作报告对于房地产市场有这样一段描述：“稳定住房消费;坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”基于这份报告，2015年的中国房地产市场将走向何方?从政府的态度可以看出，楼市回暖有更多的期待，预计2015年将出现更多的政策去刺激房地产市场。在二套房首付比例、贷款利率、公积金政策、税费、限购等政策上松动。国家已经注意到刚性需求和改善性需求的住宅不足，需要有更多上述类型的产品入市。自去年央行“930”新政以来，房价出现了不同程度的回暖。虽然2014年整年成交没有2013年高，但是在中心城市价格却并没有“退缩”。 “稳定住房消费”2015年正式写入了政府工作报告。2014年10月30日，国务院会议上提出重点推进六大领域消费,其中包括稳定住房消费。稳定住房消费恢复了房地产在宏观经济的支柱产业定位，房地产投资将会受到更多政策支持。房地产的下滑拖累整个宏观经济的后腿，而提出稳定住房消费无疑是恢复了房地产在宏观经济的支柱产业定位。政策上的支持无疑使一二线城市更加被看好，在那些有聚集人口能力的城市，房价还会出现稳定上浮。就中国整个市场而言，房价还是需要谨慎看待的，许多三四线城市库存还是非常大，而更多的购房者对价格非常敏感。事实上，人民币汇率下跌和降息将起到鼓励资本外流的效果。中国(大陆)境外投资在2014年实现同比增长25%，达到101亿美元，位居亚洲第二。目前看来，房地产行业还是有一个良好的发展趋势，不排除可能出现有条件的放开限购举措。央行降准、降息，市场资金非常充足，行政手段淡出市场，政策条件也非常乐观。一二线城市房价会出现稳中上涨，三四线城市需要更多的时间调整。 参考国内房价数据的两大指数。2015年1月，国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.7%。而民间版的全国百城房价指数系统最新的统计显示，2015年2月份，百城(新建)住宅平均价格为10539元/平方米，环比小幅下跌0.24%，同比下跌3.84%。从涨跌城市个数看，100个城市中共有39个城市环比上涨，61个城市环比下跌。与1月相比，2月份价格环比上涨的城市数量减少5个；环比下跌的城市数量增加5个，其中跌幅在1%以上的有17个，较1月份增加1个。从短期房价的环比走势来看，房价虽然在下跌的通道中，但崩盘暴跌的可能性几乎为零。与此同时，现时房价也并不具备大涨的动力。 从去年下半年开始，楼市已经迎来一系列利好政策，930新政、存款准备金率调低、普宅标准降低、公积金制度的调整等等，2月28日又迎来央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率的消息。在经历去年的调整期后，随着各项利好政策叠加，市场各方预期企稳。从政府工作报告中可以看到:一是稳定住房消费直接利好房地产业。而“支持改善性住房需求”的提出，表示二套房贷放松，楼市复苏指日可待。二是坚持分类调控是政策主旨，地方政府决定政策调整。三是保障房建设是主要任务。四是楼市去库存是工作重点，存量房转为公租房与安置房。 附录：2005-2015年历年政府工作报告中的房地产内容 2015年政府工作报告 稳定住房消费。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2014年政府工作报告 完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工70O万套以上，其中各类棚户区47O万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房48O万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税立法相关工作。 2013年政府工作报告 加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。 2012年政府工作报告 房地产市场调控处于关键阶段。继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。 2011年政府工作报告 坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。 2010年政府工作报告 促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 2009年政府工作报告 促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。 2008年政府工作报告 由于推动价格上涨的因素还将存在，今年价格上涨的压力仍然较大。同时，生产资料价格不断上升，房地产等资产价格上涨过快，防止通货膨胀的任务相当艰巨。坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。我们要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。 2007年政府工作报告 房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。 2006年政府工作报告 继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序，基本完成建设领域清理拖欠工程款任务，促进房地产业和建筑业健康发展。 2005年政府工作报告 重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。