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谢逸枫：新一轮楼市刺激超越市场想象

2015，中国经济自2012年以来最困难的一年，面临巨大的经济结构调整风险，总理政府工作报告给出三个解决办法，一是房地产。二是基础设施投资。三是改革与创新及去产能。事实告诉大家，一旦房地产稳不住，经济必无法稳定，这就是中央启动新一轮楼市刺激政策的导火线。目前摆在总理与地方政府面前的楼市困难有六条，一是天量库存。二是区域分化严重。三是房企资金承压。四是购房门槛高。五是房地产金融风险。六是住房需求断层。按总理工作报告中的提示，2015年房地产市场发展前景有利的因素，主要有六个。一是货币政策宽松。二是稳定住房消费。三是低利率提高住房支付能力。四是新增供应量减弱。五是融资环境有所改善。六是政府掏钱购买商品房。基本上印证老谢对2015年中国楼市形势与走势：稳楼市-稳经济-宽政策的2009年宏观经济逻辑重新上演，新一轮楼市刺激政策正在开展，其调控放松、拯救楼市松绑力度超越市场现象。 2015年中国房地产市场主要集中表现以下六个特点：市场指标增速下降、区域分化严重加剧、楼市刺激政策持续、平均价格平稳过渡、拉长库存消化周期、住房新增刚需逐萎缩。3月是中国楼市“小阳春”与房价“分水岭”的季月，其意义巨大，与市场所讲的二条“楼市巨大刺激政策”传言消息有直接关系。2015年3月18日-20日，第一个消息：某报报道说高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策。其中，除税收、限购、房贷政策松绑外，还包括加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等。目前，有关部门正等待合适时机推出相关政策。第二个消息：某报记者经多方求证获悉：住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。一位接近央行研究局的人士告诉记者：“应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。 2015年2月，全国经济、房地产指标透露出悲多喜少的信号，一边经济增速下跌，经济下行压力日益加大，一边楼市库存创新高，量价陷入低位。房地产已经严重影响到中国经济运行，严重影响到地方经济、财政、产业的发展，简单说稳定经济，必须先稳定房地产。一是2015年前两个月的全国房地产数据，相当糟糕，让中央政府非常担忧。如果2015年全国房地产市场仍不能复苏，尤其是投资建设指标不能企稳，则经济稳增长压力将比去年还要大。二是总理政府工作报告中已经罕见的表态：支持改善性购房需求、稳定住房消费、收购存量房用于安置房与公租房。此三条方针很明确。接下去，中央相关部委出台政策，顺理成章。三是2015年前2月的宏观经济数据，比楼市更加糟糕，一季度肯定会跌破7%，让中央措手不及。唯有找到最好的支撑与托底气垫，就是房地产。经济下行与房地产下滑有直接的关系，必须振兴房地产业，才能够稳经济。但又不能采取2008年金融危机的拯救刺激政策，唯有增信贷与去杠杆、去产能、扩张性的货币与财政政策，大力扶持房地产业。 房地产不好，地方政府心理比总理更加着急、更加恐慌。国家统计局数据显示：2015年1月全国70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%，2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳城市房价上涨，房价跌回1年前，北京市更是出现了8个月的连续下跌，同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标，均出现增速下滑的现象。2015年初开始，地方政府就纷纷出政策支持稳定住房消费。2015年1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。而在四川、厦门、绍兴都出现了不同程度的政策支持行为。 2015年1月，四川省住建厅发布消息，称将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。此前，厦门宣布从1月16日起全面取消岛内限购。绍兴的政策自2015年2月15日开始实施，绍兴将实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中最具操作性的，是购房者在政策有效期间购房，可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。以总价100万元的住房为例，无论是新房或二手房，都可获得8000元税收补贴。2015年2月，四川资阳市政府出台了《关于稳定住房消费的实施意见》，涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。其中“购房直接奖励现金、鼓励农民进城买房、取消境外机构和个人在当地购房限制”等三项新措施力度较大，比如针对首次置业者，政府一次性奖励7000元。说明2015年房地产政策将继续宽松，政策“主要方向”已由“稳定房地产市场”转向“稳定住房消费”。 2015年3月15日的两会记者会上，国务院总理给房地产市场定调，即强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。国家统计局3月18日表示，经过政府一个月的测算，2月全国70个大中城市中有66个城市的新房价格有所下降，另外有2个城市价格上涨，2个保持不变。房价下跌的城市数量相比1月的64个进一步增加。在全国两座最大城市中，上海2月新建住宅销售价格指数同比下降4.7%，北京2月新建住宅销售价格指数同比下降3.6%。开发商“以价换量”趋势明显，让利购房者对于开发商未必是坏事，成交量恢复才是开发商希望看到的。2015年3月16日，济南住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，按照文件，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。 2015年3月18日，广州公积金中心表示，对于购买建筑面积90平米(含)以下的首套自住住房或按规定购买经济适用房的购房者，公积金首付比例不低于20%。但在2014年8月，广州市的存贷比为82.14%，已超过该市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线，2014年10月，广州市住房公积金管理委员会紧急发文，确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较2014年170亿元的计划减少30亿元。3月18日，国务院总理主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。2015年3月20日，福建省住房和城乡建设厅、财政厅、金融办等三部门联合的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》(下称“《意见》”)开始正式实施。该《意见》共有七条，提出放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付降至20%，取消对境外个人(包括港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制。此次福建省出台“闽七条”，率先揭开2015年地方救市的序幕，新一轮救市力度超乎市场想象。 3月20日，福建出台的“闽七条”打响了2015年地方“救市”的第一枪，首改房认定放宽、公积金贷款首付比例降低、取消限外等政策被称为“疯狂救市”。其中，“闽七条”中最受关注的要数首改房认定放宽。文件中表示，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。这一剂“救市猛药”的力度远远超过了2014年9月份的“认贷不认房”新政。当时“9·30”新政中表示，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行可以执行首套房贷款政策。而现在福建的新政内容就意味着无论现在首套房贷款是否结清，购买的第二套住房是否属于普通住房，都可以按照首套房的贷款标准，享受首套房的优惠等。作为2015年地方出台的首个“救市”政策，“闽七条”说明二套房松绑“板上钉钉”。 2015年3月19日，福建再次发出重要刺激楼市政策文件。为稳定住房消费、支持群众首套房首改房等刚性住房需求的要求，促进福建省房地产市场长期平稳健康发展，省住建厅、财政厅、金融办等三部门近日制定出台了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》(以下简称《若干意见》)。该《若干意见》今日起施行。该《若干意见》要求各市、县(区)人民政府应根据本《若干意见》和我省《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(“闽八条”)要求，结合本地实际一并贯彻执行，并制定更具有针对性的实施意见，实行一市一策，一县(区)一策，切实支持群众首套房、首改房等刚需住房需求。实际上“闽七条”与资阳新政一样，其重点就是“稳定住房消费”，把首套房和首改房，都算作“刚性住房需求”，此提法在官方文件中，是首次出现。(因为人口结构与新增刚需的变化) 福建楼市新政“闽七条”：一：首套房、首改房，认定标准放宽。首改房认定放宽除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后，再次购买房屋，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。消对境外个人(包括港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制。大家应该记得，2014年9月的“央四条”中规定：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。而福建则规定：除了别墅，只要是购买第二套房，都算作首改，都可享受首套房贷优惠。即不管第一套房是否已结清贷款，也不管第二套是否属于普通住房，都可以享受首套房的待遇，说明全国二套房重新定义，其首付与利率回归首套。同时，是第一个公开取消限外的省份。 二：首次申请公积金贷款，首付降至20%。支持公积金贷款各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上，当地财政要予以支持；个贷使用率低于85%的设区市，要提高贷款最高额度。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款；首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。各住房公积金受托银行应保证满足组合贷款中的商业贷款部分，并执行住房公积金贷款的相应政策。有条件的城市要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活存量贷款资产、增加资金规模。目前按照国家的房贷政策规定：其政策口径是：首套房贷、且户型90平米以下普通住房，公积金贷款首付才允许最低二成。而福建规定：不论是否是首次购房，也不论是否属于90平以下普通住房，都可降至二成。另外，还规定第二次公积金贷款也执行基准利率，也即就算是买的是多套房以上，只要是第二次申请公积金贷款，同样可以享受基准利率，这与住建部的公积金政策是相悖的。相比前面的商业贷，地方政府有很大权力控制公积金政策，这一政策的利好性，甚至大于前者。 三：首套房贷款利率适当下调。支持住房贷款，《若干意见》称，兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社(农商行)等本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款，应执行贷款利率不高于基准利率，并应根据实际适当下浮贷款利率。鼓励其他商业银行比照本省金融机构执行。各商业银行应优先满足购买首套房、首改房的贷款需求，缩短放贷审批周期，对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在贷款协议签订之日起45天内予以放款。各商业银行应适应我省城镇化发展需要，支持非本地居民异地购房，对于非本地居民在购房所在地商业银行申请办理个人住房贷款，应当予以受理，并发放住房贷款。有条件的县、市可结合本地实际，给予个人购买首套房、首改房适度的财政补贴。显然，地方政府不能左右外地商业银行的房贷政策，但对本地银行，比如福建地区的兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社(农商行)，却有很大的影响力和指导性。对首改房贷款限定利率，等于说对所有的二套房(除别墅)，都可以享受一定的利率优惠，也即不必按上浮利率执行。给予个人购买首套房、首改房适度的财政补贴。主要指代购房贷款贴息，有利于刺激需求。 四：房屋征收，将以货币安置为主。房屋货币化安置，实行房屋征收以货币化安置为主。各市、县(区)人民政府应当建立货币化安置被征收人选购存量商品房服务平台，为被征收人购房提供便利。在对被征收人实行货币化安置后，各市、县政府可以统一组织被征收人购买商品房用于安置，并由商品房开发建设单位给予被征收人“团购”优惠。各市、县(区)人民政府可以使用国家开发银行棚户区改造项目政策性贷款，采用政府采购方式收储商品房，供实行货币化安置的棚户区改造项目房屋被征收人选购。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后，凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续，并可按当地教育行政主管部门相关规定办理子女入学和转学等手续；自货币化安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理。总理在政府报告中已明确提出：住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。今年各地都会落实政府最高指示。只不过福建行动最为积极。另外，“实行房屋征收以货币化安置为主。”“为主”两个字有新意，这是一个泛量化指标，也即未来福建各地货币化安置的比重，要大于实物化安置的比重。对去化存量房库存、增加市场需求，是一个很实在的利好! 五：商品房与保障房，房源可转换。打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换。各市、县(区)人民政府要根据本地房地产市场现状、财力状况等因素，购买户型合适的存量商品房作为保障性住房房源，也可长期租赁户型合适的存量商品房作为公共租赁住房房源，原则上不再开工建设公共租赁住房。各市、县要根据需要，在满足政策、技术规定前提下，引导房地产企业调整或改造原有户型，以适应商品房与保障性住房转换需求。有条件的地区，对符合条件的住房保障家庭购买、承租商品房，要以采取发放货币补贴方式为主予以保障。各级财政可以统筹保障性住房建设等专项资金，通过PPP方式和市场化租金分级补贴等政策，引导社会资本购买存量商品房作为公共租赁住房。打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换的规定，与房屋货币化安置的规定类似。上条涉及货币化安置，与旧改棚改有关。这条涉及货币化补贴保障房群体，而且同样要求收购存量商品房，用于保障房，而且原则上不再新建公租房。以后大量的保障房群体的购房与租房需求，都将通过去市场上购房和租房实现，这有利于增加市场需求。 六：试推共有产权住房试行推出共有产权住房。各级财政可以安排专项资金通过国有投资公司参股房地产项目或收购库存商品房，作为共有产权住房面向在自贸区、各类科技园区工作的产业人才销售。产权由个人与住房管理单位按一定产权比例共有，个人按所持产权比例支付购房款，拥有100%使用权。产业人才在区内工作满10年的，住房管理单位将持有的共有产权部分无偿转让给产业人才，个人获得100%产权，且可上市交易。满5年不满10年的，所购住房可上市交易，个人按产权比例份额分配交易价款。不满5年终止在区内工作的，所购共有产权住房实行定向回购，住房管理单位按原购房价格及产业人才已付购房款的利息予以回购。目前国家正在引导各地尝试和推进共有产权房。2014个城市作为试点。其这里福建将共有产权房与产业人才，做了一个密切结合，有助于留住人才，算是一个有益的尝试。七：新区建设须留足教育用地。 推进公共服务均等化提升小区基本公共服务水平提升住宅小区基本公共服务水平。在新区建设和旧城改造中，必须留足教育用地，将中小学、幼儿园纳入整体规划，同步建设、同步使用。切实保障当地优质教育资源共享，可通过整体迁建、创办分校、集体化办学等形式，将名校名师等优质教育资源延伸，高起点办学。要合理规划建设公交专用道和公共站场枢纽，优化线路布局，提高覆盖度，增加公交出行分担率。要科学设置商业服务设施，做到设施合理布局和业态合理配置。要把推进公共服务均等化作为政府的主要责任，重点解决好就学、就医、健身、文娱、出行、养老、安全等居民关注的问题，完善住宅区配套条件，营造宜人的居住环境。总体上看这是一个非常好的政策，对中短期市场影响较小，长期影响则大。 地方政府忙完，国务院部委自然就要出手，否则地方政府恐不会及时的跟进。2015年3月20日，住建部直属的《中国建设报》官方微博发布“关于充分发挥住房公积金作用改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展”文件，住建部要求全国提高公积金额度、降低门槛。3月20日，住建部召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在对住房公积金管理工作作出重要部署时强调，住房公积金是重大的民生工程，对于改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义，各地要增强工作的主动性，发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。陈政高指出，住房公积金是重大的民生工程，正是有了住房公积金，才使4700万职工喜迁新居，改善了住房条件。住房公积金制度对提高缴存职工住房消费能力、解决住房问题、稳定房地产市场发挥了重要作用。 陈政高还说，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。截至2015年1月底，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人。2900万缴存职工累计提取住房公积金3.9万亿元，其中住房消费类提取2.9万亿元。发放住房公积金个人住房贷款2200万笔，总额4.3万亿元。陈政高强调，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。希望各地更多发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。住建部还进一步完善了住房公积金信息披露制度。城市每年3月底、省(区)每年4月底、全国每年5月底，通过政府公报、政府网站、住房公积金中心网站、新闻发布会以及报刊、广播、电视等渠道，对机构概况、业务运行、财务数据、资产风险、效益分析以及需要披露的其它重要事项进行定期披露。 在2014年楼市相继对限购、限贷作出调整之后，又一波新的动作正在向人们走来。“两会”期间，高层已经传递出稳定楼市的信号，而2015年3月20日有则提及房贷变化举措：公积金贷款购买首套房，首付比例降低到2成；下调二套房商业贷款首付比例、下调房贷利率。住建部酝酿的这个政策，已经得到了财政部和央行的支持。事实上，已经获得证实。另外是广州、济南、福建省已经密集对公积金政策作出了类似的调整。2015年的政府工作报告提出“稳定住房消费”，但如何稳定尚未明确。尽管经济面临下行压力，需要住房消费来稳增长，但前提是要明确相关“尺度”。一是要明确市场“尺度”。数据显示，3月全国54个重点城市商品房周成交量出现稳步上升态势。在各种政策叠加效应刺激下，楼市继续升温的可能性很大。如果继续扶持，有可能造成楼市反弹过快，带来新的压力。因此，既要认清楼市现状和发展趋势，也要明确在什么情况下才可以救市。 二是政策“尺度”要明确。2014年11月，央行宣布降息；2015年2月，央行再度宣布降准、降息；再加上调整公积金贷款政策，这些金融政策已经给楼市“添柴加火”。此外，很多地方政府还通过取消限购限贷限售、回购商品房、放宽认购标准等手段救市。但是经济不稳定，在这种情况下，有必要放松二套房贷政策榷。第一，支持改善性住房需求。第二，楼市明显分化，政府工作报告也指出“因地施策”。三是要明确政策调控与市场调控的“尺度”。也就是说，楼市在什么情况下需要政策调控，在什么情况下交给市场决定，我们必须要清楚。十八届三中全会提出，“使市场在资源配置中起决定性作用”。因此，在确定政策工具时，就有必要先评估市场自我调控的能力，根据评估结果来选择政策工具和调控力度，这样做才更为科学。避免房地产市场又回到2013年或者是2009年的局面。 总理通过政府工作报告，明确2015年房地产政策的原则与方针之后，接下来相关部委、地方政府肯定要落实、会出文件：一是货币化补贴。二是收购存量房。三是房贷放松。二套首付下降与利率下调。四是税收减负，二手营业税5年下调为2年。五是限外取消，刺激更加需求。六是降准、降息。七是限购调整，变相放松。八是限贷调整，逐步的放开第三套。目前福建省，像去年一样，2014年7月29日，“闽八条”首个省级救市文件正式出台。2015年3月20日，闽七条”，又是首个省级救市文件正式出台，赤裸裸的出台大力度的救市政策，很多领域都突破了当前国家政策的底线。为什么会的这样？2014年7月29日“闽八条”出台后，9月30日央行和银监出台了“央四条”，验证了闽八条中关于房贷的政策。据此推论：接下去部委的房贷政策，还将会进一步放松，至少部分与闽七条相一致；还将有更多的市级政府、省级政府出台类似闽七条的救市文件，同样打着“稳定住房消费、支持自住需求”的旗号，发起第四轮房地产刺激政策。 2015年3月5日，在十二届全国人大三次会议开幕式上，国务院总理作了2015年政府工作报告，报告中多次提及房地产领域，稳定住房消费。提到住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。从两年前的“坚决抑制”、“加强调控”等字眼变化为今年的“支持”、“促进”。报告中有关房地产的关键词变得相对温和，可见政府对房地产的态度有了极大的转变，在这个并不温暖的春天给房地产行业送来一缕春风。一是政府报告指出，加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。加快资金周转，优化信贷结构，提高直接融资比重，降低社会融资成本，让更多的金融活水流向实体经济。 降低逆回购利率、加量续作MLF，央行不断的组合拳为市场营造了相对宽松的氛围。从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度看，央行将出台更加宽松的货币政策，降准、降息可期。预计3月份以及二季度或成为新一轮降准、降息时间“窗口”。3月19日，央行进行了150亿元7天期逆回购操作，中标利率维持在3.65%。3月17日，央行也进行了200亿元逆回购操作，此次央行缩量逆回购还将利率意外下调10个基点，按照这两日逆回购到期规模分别是250亿元和350亿元计算，本周实现资金净回笼250亿元。消息称，央行到期续做了3500亿元中期借贷便利(MLF)，预计总量最高可达5000亿元。此外，3月20日还有300亿元9个月期国库现金定存招标，向市场注入流动性，中标利率为5.25%。央行逆回购操作继续缩量，再创新低，这表明央行正有意引导市场利率下调，显示公开市场操作正向相对宽松的方向前进。 3月18日，央行公布最新数据显示，2月末金融机构外汇买卖(即外汇占款)余额为293429.99亿元，较1月末的293007.85亿元增加了422.14亿元。金融结构外汇占款实现了由负转正的增长，但仍维持在较低水平。因此，面对外汇占款收缩，新增人民币贷款高增长对资金面构成的紧约束，降息后资金利率并未真正降低，无法支持融资成本下行和经济复苏，说明央行宽松力度不够，所以货币宽松还需加码。民生证券的一份研究报告显示，降息后没有真正降低资金利率，即央行宽松力度远未满足流动性缺口。同时，二季度城投债大量到期，而央行以往的宽松货币政策总会与地方债务到期时点不期而遇，一万亿元置换的供给压力需要降准来对冲。目前基准利率谈不上有很大空间，但不排除进一步降息的可能性，比较近的一次窗口是3月底4月初。因此，中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，房地产业将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。2015年2月已经历一轮降准和降息，助力消化房地产库存压力。 二是“两会”提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。政府报告指出，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。从全国市场来看，在有效控制了投资，抑制了投机购房之后，目前购房的主力群体是刚需。支持自住和改善性需求有利于促进房地产市场的健康有序发展，而如何鼓励这些群体进行合理消费，应该会在后续政策中有所体现。三是“两会”提出今年要继续大规模推进棚户区改造，同时将城乡危房改造纳入棚改范围。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。因此，该举措既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。目前，住建部已内部引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房。李克强总理在政府报告当中，明确提出这一点，这等于说：中央强力要求地方政府帮助开发商卖房，必将加速去库存。