兰格钢铁

如果政策足够开放 自贸区房价会一直涨下去

众所周知，房子的价值并不在于钢筋混凝土，而在于它所存在的地段，李嘉诚的地段论依旧是颠覆不破的楼市真经，而地段的价值既在于它和城市的关系，更在于它汇聚了多少政府资源和社会资源。房地产因此成为最直接呈现一个区域价值的风向标，且以楼市为题来看自贸区种种。已经获批的上海、广东、天津、福建四个自贸区，每一个都将在中国经济版图上扮演着不同的角色，但是由于靠近港澳，又曾为中国现代经济实验田，地缘与基因，注定前海蛇口更显与众不同。 资深经济评论人叶檀曾表示，以香港的法制和全球资源集散中心的优势，来碰撞深圳在中国金融中心的地位，以及深圳30年来不灭的创新创业梦想，是前海自贸区免与其他自贸区争宠的上佳之选。而去年12月，“招商局就直接给党中央国务院写了信”后得以加入自贸区的蛇口，是目前唯一由企业成功申请获批的自贸区，也是中国30年前开眼看世界的窗口、践行市场经济的实验田，和其他自贸区亮相时宛若白纸一张的情况相比则更为特别。 上海自贸区挂牌不足3个月土地溢价已达445% 当房子尚未大规模出现时，土地就这样赤裸裸地将资源价值呈现出来。 多数自贸区获批时，区域内并没有大量的建筑，为将来的产业规划留足空间，前海便是如此，与上海自贸区内的七个板块颇为相似。“前海和上海较为接近，因为从确定自贸区以来，区域内没有太多楼盘来拉动，对于房地产市场的影响主要体现在地价上。”中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，之前自贸区给前海带来的片区增值更多地体现在土地上，几乎只要拍地就会出地王，和当年的上海也比较接近。 中原地产研究中心报告显示，上海自贸区挂牌前后成交的住宅土地溢价率上升100%-150%，并在2013年12月18日自贸区内浦东临港板块拍出一块溢价率高达445%的商用土地，此时距离上海自贸区2013年9月29日挂牌不足3个月。 与上海相近，但也有所不同。“深圳侧重服务贸易的自由化，上海更着重货物贸易。深圳自贸区有更高附加值，单位产出会更高，自主创新更强，未来有更多的可能性。”戴德梁行华南区策略发展顾问部董事李伟如是说。 蛇口更加不同。不仅是当前唯一企业申请获批的自贸区，当它以黑马之姿凌空入场自贸区时，也并非白纸一张，几乎没有任何一个自贸区可以拿来与之比对。作为曾经中国看世界的眼睛和现代经济实验田，30年来蛇口历经多次产业转型和升级，已是深圳占尽天时地利的成熟片区，自贸区获批后，存量住宅、商业、办公空间则直接承载了自贸区概念打开的价值空间。深圳中原研究中心经理王飞介绍:“自贸区出来之后，蛇口二手房有很多返价10%-15%很普遍，今年春节后，最新数据显示还是有很多往上走，3月再涨10%也很普遍。” 周三上午，南都记者随机抽取位于蛇口自贸区里的成交较为旺盛的小户型楼盘四海公寓，家家顺网站上的成交记录显示，若以47 .93平方米的一居室户型为例，2015年2月14日成交价约为3.96万元/平方米，而去年12月27日成交一套价格为3.44万元/平方米，涨幅15%左右。而位于前海路上、靠近前海自贸区的中海阳光玫瑰园，2009年以均价1.1万元/平方米开盘时遭遇全城投资客疯抢，自贸概念后一直保持3.75万元/平方米左右的成交均价，今年3月成交的4套二手房，成交均价已在4.12万元/平方米，和1月相比有近一成涨幅。 政策力度决定升值空间 涨涨涨，几乎成了自贸区房地产市场的唯一主题，市民林女士原本希望在蛇口换房，但是却被一片涨声和动辄就要5 .5万元以上的房价吓到。对于自贸区内的首轮房价上涨，业内普遍认为是投资和投机的需求在推动，而将来上升的空间，业内人士几乎普遍认为，与将来自贸区政策落地的力度正相关，并表示，产业经济依旧将没有悬念地带动房地产价格起伏，无论是自贸区本身，还是放眼国内。 “资本往往非常敏感，蛇口加进来之后，跟前海的变化相似，投资投机需求往往是第一波进来，待到将来产业聚集带动高端人群进入，对于高端物业需求增长，再由他们进行高位接盘。”深职院房地产研究所所长邓志旺的分析，得到更多业内人士的认同。李伟也表示，目前自贸区的住宅价格增长多为噱头，投资型。中联链家二手房研究院总经理肖小平透露，宝中楼市一路借着自贸区的东风，从单价6000元到如今二手市场不少楼盘单价破5万，其中不乏人为炒作因素，曾有炒房机构主攻宝中，借助自贸区概念，甚至内部成交，做高市场成交价格，并且提供一条龙金融服务，将熙龙湾炒出天鹅堡的价格来。 对于自贸区未来的房地产走势，政策落地的力度成为最关注的支撑。其中四个自贸区2015年将统一负面清单管理，4天前的腾邦前海国际保税跨境购物展示中心试运营，以及3月12日蛇口工业区总经理杨天平提出的香港城设想，不断从各个角度，掀起购房者的预期。 “房价上涨往往不止是住宅，就像福田这么多年一直房价坚挺，和商业、产业都有联系，前海写字楼有很大体量，超出住宅很多倍，物流、产业的支撑，是推动房价、地价持续走高的动力。”深圳中原研究中心经理王飞认为，目前来看，经济空间还很大。 对于自贸区能否继续领跑深圳楼市，李伟认为，还要看人才导入的进度。人才导入关键在于产业的导入。除此之外，邓志旺认为，当自贸区概念出来的时候，价格会有略微过度的反应，等到热度下降，涨价速度也会慢慢减下来，然后等到自贸区产业成型，房价与产业的速度将会再度匹配同步前行。对于自贸区政策的力度，他表示，按照新一届领导人的气魄，应该会远高过海南每天5000元的免税额度，甚至有和香港接轨的可能。 房价天花板将台阶式存在 如果政策足够开放，那么自贸区的房价会不会就这样一直涨下去？至少从上海的情况来看并非如此。尽管2013年拍出高溢价土地，但是进入2014年后，由于受到宏观调控、信贷不振、经济下滑以及自贸区概念退潮影响，自贸区的概念受到重新检视，想象空间开始萎缩。2014年，上海自贸区的房价处于成交量长期横盘，价格下滑的趋势，甚至在一段时间内领跌全市，部分楼盘价格下降达10%，临港板块房价一度从15000元/平方米左右的均价跌破万元大关。宏观经济环境走势和调控政策，依旧是中国房地产市场的根本，自贸区也无法例外。 从微观环境来看，“首先自贸区和学位房不一样，这种概念上的推动更多是心理利好，不属于刚性需求利好。”肖小平认为，如今后海蛇口基本都在6万左右，已是普通刚需的天花板，而区域价格也是有阶段性天花板的，当这个阶段区域价格到了那个位置，承接的人群就会有限，更关键的是选择就会很多，除了对片区的认同，实质的产品品质此时也是打动购房者的重要因素。同时她也提出小小担心，自贸区后，产业和人群聚集，若交通问题不能提前解决，势必影响未来宜居指数，对于地处深圳西端的前海蛇口尤为如此。 对于价格天花板一说，邓志旺则表示，这个天花板是存在的，但也是移动的，价格上涨之后，的确接盘的人会越来越少，最终还是要回归到区域和城市的支撑能力，短期存在之后，也又可能随着国际化企业的进驻，以及国内消费的引入，再度台阶式上升，就如同第一波以投资投机需求为主，但是未来自贸区政策落地，带旺区域商业氛围，办公居住购物环境优化，也将反过来刺激区域的房地产市场，通过地价房价的上涨，来平衡区域内对税收的减免和建设性投入。 尽管如此，但各位受访者几乎一致认为，前海蛇口楼市无疑还有继续上涨的空间，毕竟深圳仍在向西发展，蛇口加入之后，对前海的促进作用还没有充分发挥，自带创新创业基因的深圳，势必将在新一轮中国经济结构调整中，扮演更为重要的角色。 二手报价上涨，惜售明显 自贸区消息传出后，中原地产蛇口A区的业务人员反映，蛇口A区的盘源报价普遍上涨了10%-15%，投资客看盘的比重上升。蛇口C区雍景湾分行的业务人员亦表示，在蛇口加入自贸区消息传出之后，访客数量明显增加，入市心态积极，但是客户产生惜售心态，放盘价上升5%-10%。由于业主开始出现观望和惜售情绪，放盘也开始减少，房源供不应求的情况明显出现。 楼市现状 住宅 蛇口经过20多年的发展，已逐步形成两大生活板块。目前市场在售将售的项目中，水湾1979和威廉国际公馆相对靠近以花园城住区为主体的核心生活区，片区均价5万-6万元/平方米，而海上世界双玺则相对靠近以兰溪谷领衔的半山生活区，片区均价6万-8万元/平方米。前海由于刚刚起步，居住氛围尚不成熟，前海时代是其目前唯一供应住宅产品的项目，一期价格仅4.2万元/平方米，即将发售二期。 威廉国际公馆 地址：南山区南海大道与工业七路交会处 特色：威廉国际公馆属于招商花园城三期20栋，基本可享受花园城所涵盖的购物中心、剧院、公园、运动场、教育、医疗在内的生活配套。项目西靠大南山，和花园城三期共用停车位，配备车位764个，并配有育才一小和育才二中学区学位。 近况：项目3月22日开盘。深圳中原地产数据显示，当日该项目供应为1.1万平方米，150套，销售均价5.2万元/平方米，开盘即售罄。项目二期近期将加推，新推65-93平方米精装现房，目前已启动认筹，登记可享1万抵5万优惠，但价格尚不清楚。 水湾1979 地址：南山区太子路与荔园路交会处 特色：定位为“中国首席艺术社区”的水湾1979，与中央美院等专业艺术机构及徐冰等艺术家合作，从规划设计、作品创作、后期运营等多方面打造公共美学空间。项目打造的集商务、居住和购物活动为一体的综合体，为蛇口居民创造出全新的商业、娱乐、休闲环境。 近况：受去年整体楼市相对低迷影响，开盘定价相对保守，去化速度稳定。随后则进行过一次整体5%左右的提价。3月30日晚上收到二套房首付降低和营业税“五改二”消息后，该项目在31日已做好提价方案，不同户型的价格分别提高2%-5%，自4月1日起实施。此外，当日还有不少新客户主动前来看房，表现较为迫切。 海上世界双玺 地址：南山区望海路 特色：项目位于海上世界综合体，东临深圳湾，南临滨海长廊及深圳湾海景；西靠海上世界、女娲滨海公园、文化艺术中心、希尔顿酒店；北靠环船广场，远观大南山。 近况：海上世界双玺前期产品小洋房已售罄，价格接近10万元/平方米，去年单盘销售达到21.32亿元。超高层新品预计4月推出，主力户型为210-350平方米。 前海时代 地址：南山区前海桂湾片区 特色：前海时代是深圳地铁集团和中信地产联合开发的地铁上盖物业，本身即为百万体量的综合体项目，并邻近卓越和华润的前海综合体项目。 近况：前海时代一期首批住宅产品已全部售罄，目前正在脱绿，预计2016年6月交房。另外，预计9月推出9号地块以140-260平方米改善型小高层住宅为主的CEO公馆，和8号地块以别墅为主的企业汇馆。大二期规划推出公寓及5栋别墅，具体时间待定。 写字楼 太子大厦 地址：南山区蛇口海上世界 特色：招商地产、招商局蛇口工业区合力打造的太子大厦，是蛇口海上世界唯一可售的写字楼物业，同时，其也是地铁2号线与规划中12号线交会处海上世界站的上盖物业。 近况：太子大厦尽管一直表示，自己是蛇口海上世界唯一可售的写字楼物业，但自贸区消息传出后，招商地产曾考虑该物业将以租赁为主。1月9日，蛇口获批成为自贸区14天后，太子大厦开放营销中心，正式成为蛇口自贸区中首个可售写字楼。 卓越前海壹号 地址：南山区前海桂湾片区 特色：从目前的开发建设情况来看，卓越前海壹号所在的位置，属于办公集中区，规划打造成国际金融创新区。与前海时代、华润项目、兆华斯坦项目、前海综合交通枢纽项目合力形成数百万平方米体量的商务空间，卓越前海壹号北侧紧邻着超级商业中心区，与项目相通相连的两大顶级购物中心蓄势待发；项目南侧西侧均是滨海休闲带与水廊道，东侧则是商务配套区，200米内便规划有华尔道夫、喜达屋两大世界顶级五星级酒店。此外，卓越前海壹号不远处便是总建筑面积超过200万平方米的前海地铁枢纽大型综合体，作为超级交通枢纽，其缝合了1号线、5号线、11号线三条地铁贯通南山、福田与罗湖。 近况：随着前海蛇口自贸区挂牌进入倒计时，作为前海首拍地块而建的卓越前海壹号一期也成为了前海首个入市供应的写字楼项目，3月30日取得了首批474套预售证。从目前取得的预售证来看，其中一栋的价格区间为5万-13万元/平方米，另一栋则在6万-16万元/平方米。此前该项目以“定制”形式蓄客的B栋价格在6.3万-6.5万元/平方米，每层2000-2300平方米，133平方米起售。 香江国际金融中心 地址：南山区前海临海大道与兴海大道交会处 特色：除了作为总部的前海香江金融中心外，香江还将在广州南沙、珠海横琴两地打造全新的区域金融服务平台，未来，随着自贸区的扩容，还计划在北京、上海、天津、成都等地布局，最终形成一个全国联动、面向亚太地区的金融生态圈。 近况：即将入市销售。 前海蛇口自贸区 深圳前海蛇口片区共28 .2平方公里，四至范围： 前海区块，15平方公里：东至月亮湾大道，南至妈湾大道，西至海滨岸线，北至双界河、宝安大道。 蛇口工业区区块，13.2平方公里：东至后海大道—近海路—爱榕路—招商路—水湾路，南至深圳湾，西至珠江口，北至东滨路、大南山山脚、赤湾六路以及赤湾二路。 自由贸易区是指由国家指定的交易贸易区，即在主权国家或地区的关境内外，划出特定的区域，准许外国商品在没有海关监管、查禁、重加关税的“干预”下进行货物进口、制造、再出口，实质上是采取自由港政策的关税隔离区。 前海蛇口自贸区扩容，定位面向港澳 前海和蛇口，作为2015年获批设立的中国(广东)自由贸易试验区的一部分，凭借其区位优势，拟以“对港澳开放”和“全面合作”为方向，在投资准入政策、货物贸易便利化措施、扩大服务业开放等方面先行先试，率先实现区内货物和服务贸易自由化。从广东自贸区版图来看，前海深港合作区的15平方公里范围全部被纳入自贸区范围，蛇口自贸区则扩展至13.2平方公里，由蛇口工业区切出来的9.4平方米公里先导区和包括蛇口港、赤湾港等货物贸易平台在内的3.8平方米港口海关监管区组成。 为了体现差异化，前海则主要集中发展现代服务业、金融业跨境服务，同时依托深港合作；被纳入扩围范畴的蛇口工业区侧重在航运、邮轮经济、湾区经济上与前海互为补充。 自贸区红利惠及市民，期待负面清单 前海蛇口自贸区的成立，将进一步拉近深圳与香港的距离。照此前信息预期，自贸区扩容之后，上海自贸区的一些成熟经验将在新设立的自贸区推广，进口商品直销店、平行进口汽车、外商独资医疗机构等红利将惠及市民。未来更值得期待的是，上海、广东、天津、福建四大自贸区将共用一张负面清单，管理方面处于同一起跑线上。 “如果各地使用不同清单，会出现蜂拥往好处最多、管制最放松的区域发展，从而产生成本洼地、政策洼地效应。”复旦大学金融研究中心主任孙立坚在此前接受南都记者采访时表示，统一使用负面清单有利于很好地规避监管套利。 名词解释：负面清单 一个国家在引进外资的过程中，政府规定哪些经济领域不开放，凡是与外资的国民待遇、最惠国待遇不符的管理措施，或业绩要求、高管要求等方面的管理措施均以清单方式列明。除了清单上的禁区，其他行业、领域和经济活动都许可“法无禁止即可为”。