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广州商业地产市场渐活跃 年内新增十个购物中心

刚过去的一季度,广州商业地产市场逐步活跃,记者从几大机构了解到,2015年第一季末,广州甲级写字楼平均租金环比上涨1.7%,由于无新项目落成,空置率降到四年来最低位。同时,全市主要优质购物中心首层平均租金水平保持在661.2元/平方米/月,而年内广州更将有十个购物中心落成。 甲级写字楼 总结:一季度空置率为四年来最低位 高力国际数据显示,一季度广州甲级写字楼净吸纳量为32772平方米,市场需求平稳,空置率同比下降3.3%至17.2%,为四年来最低位。根据戴德梁行统计,金融类、TMT(科技、文化传媒与通讯类)、专业服务、能源、贸易类公司对现成办公空间的需求保持强劲。 租金方面,高力国际提供的数据显示,截至季末,广州甲级写字楼平均租金环比上涨1.7%,同比上升1.6%,至154.4元/月/平方米。天河北-体育中心、越秀、新兴商务区琶洲及珠江新城四个区域的甲级写字楼租金均录得上涨,其中,琶洲环比上升2.5%至100.9元/平方米/月,珠江新城环比增长1.4%至162.1元/平方米/月,越秀和天河北-体育中心区域租金相对平稳,分别为123.2元/平方米/月、161元/平方米/月。 展望:今年新增供应七成在珠江新城 不过值得注意的是,珠江新城不仅是全市甲级写字楼空置率最高的区域(空置率为24.5%),而且全市甲级写字楼约401万平方米的库存量有54%集中在珠江新城,其次为天河北—体育中心(占30%)。而今年广州甲级写字楼预计有近80万平方米新增供应入市,超过70%位于珠江新城。 戴德梁行华中区研究部主管林珂表示,预计未来两年供应放量带动吸纳上涨,空置率将有所上升。空置率的上升将使得租金承压,预计未来两年广州甲级写字楼租金涨幅平缓并存在下行压力;物业资本值保持坚挺,回报率稳中略有轻微下降。高力国际办公楼服务业主代表部董事刘凌晴也认为,由于未来写字楼的集中供应,预计对珠江新城区域租金产生下行压力,业主或会提供优惠租金或免租期等条款吸引优质租户的进驻。 “不过,从今明两年即将落成的甲级写字楼的预租情况来看,预租率普遍达到了三至六成,如珠控国际中心将于今年二季度交付使用,去年开盘即获平安银行购买11层自用,约占其总体写字楼面积的1/3。预计于今年三季度交付使用的越秀金融大厦、广州国际媒体港以及明年将交付使用的东塔(周大福中心)预租率已达到了4-6成。” 林珂介绍说。 据高力国际数据, 从目前预租的情况来看,东塔租金报价在200-400元/平方米/月,称已预租40%,一半为跨国企业和世界500强,包括毕马威会计师事务所、中意人寿和阿迪达斯等。越秀金融大厦报价为月租金160-200元/平方米,珠江城报价为低层写字楼租金均价180元/平方米/月。 购物中心 总结:年内十新项目落成 各商场百花齐放 根据第一太平戴维斯数据,今年1-2月,广州市社会消费品零售总额为1339亿元,累计同比增长11.5%,零售消费发展平稳。全市优质购物中心的现有存量保持在380万平方米的水平,首层商铺平均租金环比微降0.5%,为661.2元/平方米/月。 高力国际认为,租金的微降主要由于新增供应租金低于平均水平以及传统商圈为吸引优质租户而提供租金折扣。但在2月中国农历新年及情人节的季节性利好因素带动下,越秀区及白云区的高端购物中心首层平均租金却分别录得7.3%及1.1%的涨幅。 空置率方面,截至一季度末,高力国际数据显示,广州零售物业市场平均空置率环比缓升0.8个百分点到10.5%,主要归因于新增供应和珠江新城太阳新天地的内部调整。剔除新增供应影响,空置率则下降0.8个百分点至8.9%。 其中,珠江新城区域的空置率环比上升13.8%,同比上升11.8个百分点至29.8%,在天河路商圈,随着部分商场的业态及品牌调整逐步完成,区域空置率环比下降1个百分点至4.0%。“其实目前大多数购物中心的空置率水平控制在5%以下,反映出当前整体零售市场相对健康。” 第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌表示。 展望:10个购物中心新增供应111万平方米 在接下来的三个季度内,广州将迎来包括天环广场、萝岗万达广场、富力海珠城、凯德云尚、奥园城市天地等10个新增购物中心项目,整体面积达到约111万平方米。其中天河路商圈内期待已久的天环广场最快将于今年第三季度开业,而天环广场将引入众多首次进驻广州的品牌,预计将加剧天河商圈内零售物业的竞争。此外,位于东圃的漫广场将打造室内现代都市农庄的体验式商业综合体,同样引人关注。 高力国际零售房地产部董事邓剑晖表示:“大量计划中的新增供应及电子商务的快速增长已经并将持续导致业主改变其行销策略。”“面对不断增长的网络消费的冲击,广州零售商业市场将继续处于调整状态,以更好地满足消费者需求,如购物中心的业态中体验业态的占比已经达到了28.2% 。”第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌表示。 珠江新城部分甲级写字楼供应(2015-2016年) 项目名称 建筑面积(平方米) 预计交楼时间 保利克洛维二期 122536 2015年6月 天盈广场C1栋 62860 2015年6月 越秀金融大厦 159690 2015年7月 珠控国际中心 81712 2015年第三季度 环球都会广场 120000 2015年12月 周大福中心 191317 2016年第一季度 凯华国际中心 106787 2016年第三季度 天盈广场C3栋 129800 2016年 合和猎德村项目 93098 预计2016年 (数据来源:高力国际) 2015年预计新增购物中心 项目名称 区域 建筑面积(平方米) 时间 天环广场 天河 110424 第三季度 漫广场 天河 80000 第四季度 富力海珠城 海珠 130000 第二季度 合生国际广场 海珠 80000 —— 合生广场 海珠 100000 —— 盛悦购物中心 荔湾 80000 —— 凯德云尚 白云 86000 第四季度 奥园城市天地 番禺 70000 第四季度 番禺永旺梦乐城 番禺 200000 —— 萝岗万达广场 萝岗 172000 第三季度