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政策春风吹暖楼市 换房族瞄准改善型物业

去年压制了大半年的需求在四季度的疯狂之下仍未完全释放，自春节以来，深圳楼市成交便急吼吼地一路杀向历史高点。万万没想到，央行和财政部忽然在3月30日向全国大地洒下政策“大礼包”，将二套房首付由原来的七成降至四成，又将二手房交易免征营业税的年限由5年缩短至2年。 这两个旨在推动有支付能力的改善型需求入市的“松绑”政策，让楼市成交的条件基本回到了2 0 12年以前的状态，显然是针对成交乏力的二、三线城市“有感而发”。结果，率先对新政做出反应的却依然是早已火热而敏感的一线城市，例如，深圳。 新政消息传出当晚，深圳全市二手房业主便陷入了“不反价我便是亏本”的疯狂心态，同样不够理智的购房者们，助长了一周内遍及全市的反价潮流，一夜上涨30万、50万的报价涨幅比比皆是，直到清明假期到来才有所降温。这个业主心态极好的阶段谈及换房，并非最理想的入市节点。但是，在3.30新政为改善型需求大幅降低了交易成本的眼下，又很难说这不是一个“错过会后悔”的上车窗口。平心而论，如果购房者近期确有改善需求，那早早圈定看房目标开始了解市场总是对的。 毕竟，只有对目标知己知彼，才能在卖方市场出现一丝松懈的时候，最果断地出手攫取胜利果实，不是吗？ 无论是半年前的“9.30”，还是刚刚出台的“3.30”新政，重在对二套改善型客户的定向放松。深圳市场对政策的变化高度敏感，率先复苏。世联行的成交数据显示，改善性需求成为楼市反弹的有力支撑，深圳二套房置业的春天来了。 什么是二套房需求？采用面积或总价原则都会有失片面，从改善的行为本身去界定，是为了追求更舒适的居住功能和更优越的社会配套资源。根据这一点，深圳特区内的住宅基本满足改善型客户的要求。 450万以下的二套房需求占比接近3/4 据世联行监测新建住宅成交数据显示，受益于“9.30”新政对首套房界定标准的变化，去年四季度，深圳特区内成交面积同比增长200%、销售金额超过了前三季度的总和，显示较之普通住宅，二套房需求对政策敏感度更高。今年一季度，特区内需求有增无减，成交面积同比增长233%. 对比近5年来的市场数据，2011-2013年特区内销售量同比均为负增长，销售套数从6900套下滑至5600套；新增供应方面，特区内一直保持在10000套左右的水平，没有明显萎缩。2014年是特区内需求实现逆转的一年，2015年一季度成交继续放大，可能是过去几年一部分二套房需求延迟入市的结果。政策定向松绑、支持改善性需求，这一波需求有望稳定持续地释放。 特区内二套房需求的总价分布，从世联行成交数据来看，450万以下的套数占比为74%，较“9.30”新政前的64%提升了10%，成交最为活跃；450万-800万的套数占比为20%；800万以上的套数占比约为6%.这些客户的年龄普遍分布在33-36岁，原居住区域以特区内为主，这一波人群，市区的繁华和便利依然是他们换房的重要考虑因素。 “3.30”新政促使二套房需求持续释放 克而瑞监测分析称，近期出台的利好政策，调整力度均大大超出市场预期，改善型需求将大为提振，中大户型普住库存去化将加快；置换型改善购房交易成本大幅降低，将促进改善型需求加快入市，直接利好一手房市场。 深圳中原地产则认为，深圳市场存量上看，尽管3月份库存去化周期略有增加至约8个月，但仍然是所有一线城市最低水平，这意味着需求面的持续旺盛。面对连续两周深圳二手市场价价格上涨的态势，业主对于房价上涨的预期也变为长期，并不急于出手抛房，而是等待价格进一步抬升，对于刚需族来说面对新政要且行且珍惜，抓紧时机适时购房。 在Q房网看来，政策逐渐消化后，客户买房行为少了些冲动和跟风，多了些理性和斟酌。除了处于购房紧急关口的客户加速成交之外，仍在买房路上的客户更多的是选择理性对待，量力而为。 此外，克而瑞还分析，地方政府层面目前依然还有较多政策储备尚未落地，如加大公积金贷款额度、首套房住房补助、放宽单身人士购房等等。世联行表示，受整体市场转好的影响，首置型客户的潜在需求正在逐渐释放，但新增入市的规模，取决于后市房价的增幅是否超过客户的承受能力。 据各研究机构监测，二手市场热度带动之下，酝酿多时的新房供应也将启动，预计4月将开盘加推项目有10个，市场供应量接近40万平方米。 为此，南都深圳地产便推出本期全市改善型物业置业指南，替着急购房的人们先缩小一点搜寻范围。您先看看，有不满意的地方，欢迎来@南都深圳地产微信公众号吐槽。