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深圳1/3刚需认为楼市有泡沫

问卷调查 1.你已经在过去的3个月买房或者打算在未来的6个月内买房么？ A .是 　51.11% B .否 　48.89% 2 .“3·30”新政对你的置业计划产生了什么样的影响？ A .鼓励买房，尽快入手 　25% B .推高房价，持币观望 　22.73% C .吹出泡沫，提高警惕 　31.82% D .没有影响，不悲不喜 　20 .45% 3 .如果你是刚需购房者，你对于在深置业的价格预期是： A .15000-20000元/平方米 63.04% B .20000-25000元/平方米 15.22% C .25000-30000元/平方米 6.52% D .30000-35000元/平方米 8.7% E .35000元/平方米以上 6.52% 4 .如果你是改善型购房者，你对于在深置业的价格预期是： A .35000-40000元/平方米 75% B .40000-45000元/平方米 5.56% C .45000-50000元/平方米 5.56% D .50000-55000元/平方米 2.78% E .55000元/平方米以上 11.11% 5 .如果你是终极改善购房者，你对于在深置业的价格预期是： A .75000-80000元/平方米 　81.82% B .80000-90000元/平方米 　3.03% C .90000-100000元/平方米 　6.06% D .100000元/平方米以上 　9.09% 6 .目前深圳的一手楼均价为26 3 7 0元/平方米，二手楼均价为33711元/平方米。你认为到今年底，楼价会如何变化？ A .下跌5%-10% 39.13% B .上涨5%左右 　17.39% C .上涨10%左右 　17.39% D .上涨15%左右 　4.35% E .上涨20%或以上 　21.74% 此次由南都深圳地产联合奥一网在5月5日-5月6日进行的问卷调查中，共有94位网友参与。从此次获取的样本结果看，近期有置业计划的受访者稍稍超过五成，而有三分之一的受访者认为目前楼市有泡沫，同时仍有25%获得了加速买房的动力。 从价格方面看，15000- 25000元/平方米的刚需心理价位囊括了高达78%的受访者，而这一价位的房源主要集中在龙岗、坪山等区域。改善型需求的心理价位则有75%的受访者选择了35000- 40000元/平方米，事实上，这一价格基本与关内乃至龙华的刚需新盘价格相匹配，选择550 0 0元/平方米以上的也达到了11%，这则是目前南山、福田区域条件稍好的改善型住宅价格起点。终极改善型需求，75000- 80000元/平方米的最低档位同样获得了最多选票，接近82%的受访者选择了它，包括高档公寓和别墅产品在内，深圳各个片区的豪宅也基本满足这一需求。而100000元/平方米的追捧者也占据了接近一成的比例，可见，随着人们对于价格的心理承受能力越来越高，豪宅市场的空间和选择都会继续增加。 对于今年楼市的预期，两级分化颇为明显。有29%的受访者认为，到今年底，楼价将会有5%-10%的下滑，而相信会有10%以上涨幅的人群，占比达到43%。 专家看法 当前去化周期9 .5个月，供求关系长期紧张 深圳市房地产研究中心主任　王锋 4月深圳不仅延续了去年四季度就开始的回升，并且呈现出加速上涨的情况。主要体现在一手房和二手房两个指标上。 首先是成交。“3·30”新政以后，深圳房地产市场供销两旺，4月份新建商品住房供应量环比增长近8倍，由于3月份成交量较大，显示4月份成交环比下降了12%，但也维持在了40万平方米以上的较高水平。而根据中指院数据显示，深圳房价环比上涨1.09%，领跑全国10大城市。至于二手房市场，交投非常活跃，很少有一个月能够恢复到2009年的过万套，由于营业税免征期'5改2’，使得二手住房交易成本下降近一半，再加上前海、自贸区概念，及交易成本下降刺激学位房火爆，二手住房市场上扬趋势更加明显。4月单月成交量同比翻倍，1-4月份累计成交量增长超过了八成。深圳二手住宅成交9328套，环比增加31.9%，同比增加98.2%，创下24个月新高。其次是供需将长期紧张。“3·30”之后，不同城市之间的市场表现两极分化也较为严重，部分三、四线城市去库存压力巨大，一线城市却表现良好，截至4月30日，深圳商品住宅库存面积382.11万平方米，按照过去12个月月平均销售规模计算，库存消化周期仅9.5个月。行业内经验一般库存在8-12个月销售量比较正常。 目前深圳商品住宅最大的问题是库存不足，仅够9个月消化；而后续供应却面临土地匮乏，城市更新土地供应周期较长，长期来看，供求关系长期紧张的局面仍然会存在。只有库存解决之后，不断增加供应才能平衡市场关系。截至4月，我市新房价格已上涨了5.5%，预计下半年房价将呈现加速上涨局面。在这样的前提下，去年盛传北上广深今年有望成为最后一批取消限购的城市，现在价格已经起来，并且涨得很快，如果这个时候取消限购，炒房团就来了，刚需再也没有机会买房，从本地政府角度考虑，限购最大的好处就是保证本地刚需，政府会尽量避免这种情况发生，年内取消限购已不太可能。坚持限购，不代表其他方面政策不积极。 新政更像心理催化剂，千万级豪宅变好卖了 中联链家二手房研究院总经理　肖小平 4月二手价格环比上涨4 .8%，这是一个较大的涨幅，但并没有人们想象中这么大。这是由于大幅度跳涨的个案，在媒体传播的渲染之下，容易让人们失去理智。应该看到的是，除了带有优质学位的小片区之外，即使是福田、罗湖等关内核心区域，也因为缺乏支撑而跑输大盘。领涨的区域，例如因自贸区概念而被购房者重新发现的蛇口及其辐射区，或因直辖流言而被疯炒的龙华片区。通过调查发现，多数购房者并没有多了解，只是因为别人的选择和观点而跟风，其心态更像是“投票器”。 从市场表现来看，最亮眼的有两点，一是千万级别的豪宅变得好卖了，二是小户型学位房单价破10万。由成交带动的价格快速上涨，从经验上看，并不一定是即将破裂的泡沫，关键是看它有没有需求支撑。以往的楼市回暖，增加了不少“从无到有”的刚需族，而这一次则更多是由于市场上扬带来的置换需求。在去年三、四季度卖出房子的人们，在这几年的房产增值中积累了更强的首付能力，又借助去年“9·30”新政的优势，获得了置换适应自己新需求的机会，“小换大”、“一大换两小”等形式助推了目前的成交热潮。由此“上车”的人群并没有成交数据显示的那样多。 就政策的效果来看，“3·30”新政在深圳最有效的刺激来自于营业税”5改2“，释放了部分房源入市，但价格的同步飙涨并未让入手门槛下降多少；而二套首付降至四成由于在深圳尚未落地，因此更多停留在心理影响层面，像一剂催化剂，使得大量购房者对后市“恐慌性看好”，加紧入市，增强了业主的议价能力和反价心态。就实际影响而言，作为“3·30”新政的前导，去年“9·30”新政重新定义了”首套房贷“，更有效地释放了置换改善需求，直接帮助了成交量增加。 从现在的态势预测，在政策调控对于价格压制有所放松滞后，今年深圳楼价上涨幅度突破20%的可能性很大。下一个10年，深圳楼市将以改善型需求为主，优越路段的项目就会更多规划为单价高的大户型产品。 开发商说 2015年平稳上涨的可能性仍然较大 黄超，港铁物业发展(深圳)有限公司副总经理 近一个月的市场变化的确有些出人意料，但其实也在意料之中，在我们看来这是多方面原因叠加的效果。首先，利好政策的不断出台，使客户预计未来政策和市场仍会持续改善，使原来犹豫型购房者购房意愿明显提升；其次，新政加大了居民家庭经济杠杆的能力，不断释放改善性客户需求，起到重要引领市场的作用；此外，各方面规划、政策的利好也刺激了部分投资需求。 龙华新区向来是刚需置业者最热衷的一个区域，区域的价值及未来的升值潜力已被全市范围的置业者所接受。目前随着区域的逐渐完善及“9·30”、“3·30”等房地产政策的利好，该片区楼盘的市场接受度、客户类型、价格走势也发生了较大的改变。片区已成为置业者的关注热点。由于目前关内房价格增长，且新房、二手房供应均稀缺。龙华片区凭其优越的地理位置、便捷的交通网络成为置业者的关注热点片区。目前房价的涨幅仍在健康范围之内，基本体现了目前房地产供求关系及政策趋势。 纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90平方米以内刚需、投资小户产品成交最多；90-120平方米过渡型改善户型成交量较少，仅为全市成交占比约3%-4%，更多的改善型需求集中在120-140平方米户型，尤其是总价区间在300万-500万市场接受度较高。港铁天颂的首批高层产品中90平方米以上户型占60%以上，也都销售一空，表明改善性需求也在积极入市。 深圳5月预计将有40个项目开盘或加推，而4月份也有24个项目开盘或加推，可以说供应量只是在4月基础上有所增加，并非急剧增加。4月推售项目半数销售率都在九成以上，近七成楼盘价格有所上涨；5月入市的项目五一期间已有开盘，同样也是火爆销售，可以说给“红五月”开了个好头，所以我对5月深圳楼市还是非常有信心的。 我认为接下来，2015年平稳上涨的可能性仍是较大，主要表现在：第一，2015年才过去4个月已有3次降准或降息，信贷在持续宽松，甚至是降低，这是挺大的利好；第二，深圳前海自贸区、北站商务圈，还有一些新规划的片区，都在慢慢建成，这些都会促进区域楼市发展；第三，很多的陆路规划及轨道规划预计会在2015年落地，这样就会助推深圳沿线区域的楼价上涨，这也是非常利好的消息。 现在的“刚需”需要重新定义 罗雷，深圳诚品地产总经理 从“3·30”到“4·30”一个月间，买家的需求量表面看是猛然爆发，但却又是厚积薄发。在过去一年时间里，购房者对房地产市场普遍持观望态度。直到最近利好政策频频出台，政策引爆了买家的需求点，观望情绪转为积极入市，市场平衡被打破，从而形成集中爆发的市场景象，基本不同层次的楼盘都卖得比较好，这也印证了市场上的购买需求真的是积累到一定大的量，才会有如此集中的释放。 就房价涨速而言，如果单以“月”为样本来论，是“猛烈”的，但把这个涨幅拉长到整体市场这一年多的发展来看，其实也算平常。这样的猛烈涨幅与当下需求量的爆发相关，可以理解。 同时，热销户型涵盖大中小，所以，我认为现在的“刚需”需要重新定义，不能一概而论，房价已不是衡量刚需的标准。对购房者而言，为改善居住环境而置换房子，并且具备购买力，即为刚需。 预计供应量在下半年比较大，下半年的去化率也会呈上升趋势，存量房的去化速度很快。目前存量房的数量达300万平方米，而深圳的消费量为600万平方米，且深圳的土地供应量以及旧改释放量较缓慢，可能在明年又会出现断档和供应紧缺的情况。同时，不能忽视的是，在利好政策下，在牛市中赚够钱再入市的买家又会形成一波购买潮。所以，明年房地产价格我认为会继续上涨，预计价格将会有20%的涨幅，目前大部分楼盘的价格涨幅已达到10%以上。 整个深圳的市场都会比较好，蛇口和前海将是成交的热点片区。由于自贸区各项利好政策的落地，蛇口和前海在外部环境、生活配套都会产生很大的变化，加上外企和国内的办公企业的进驻，人群结构也会发生变化。在这投资、置业的购房者也会增多。这两个区域在不断地释放和增强吸引力。预计蛇口和前海片区的房价涨幅能在20%的基础上再翻倍。