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冉学东：深圳楼市为何暴涨 孤立现象

深圳楼市突然毫无征兆的放量上涨，在全国一篇死寂的房地产市场无疑投下了一颗深水炸弹，深圳楼市为什么如此上涨？是什么因素导致的？深圳楼市是否孤立现象，会不会传导到全国其他城市？中国房地产市场还会恢复到此前几年那样疯狂的上涨吗，也就是说中国房地产泡沫还会继续膨胀吗？ 我们先看看媒体报道的内容： 5月23日，深圳暴雨，政府将橙色预警升至红色预警。龙华新区的中海锦城、南山区的塘朗城、博林天瑞三处楼盘同时开盘，三处楼盘共推1600余套房，但超7000人风雨无阻地出现在销售现场。 这1600套房源最终4小时售罄，成交金额达到84亿元，“有什么买什么。”现场一位购房者这样说。 自今年“3·30新政”楼市新政之后，与火热的二手房市场不同，深圳一手房成交量曾一度压抑不升反降。但到了5月，情况出现了反转。深圳市规划和国土资源委员会的统计数据显示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月还未结束，已较4月增长10.1%。 值得注意的是，深圳关内关外成交量虽然与以往相同，但比例悬殊。以5月23日为例，关外两区(龙岗、宝安，包括龙华新区等四个新区在内)的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。但是造成比例悬殊的价格因素正在发生骤变。5月份的成交均价，关外上涨速度明显高于关内。5月23日关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%，而关内则远低于这个幅度，仅为0.01%。 以关外龙华新区的中海锦城为例，开盘当天超4000人出现在看盘现场，共推719套，均价达到4万元/平方米，最终成交28亿元。而位于关内南山区的塘朗城和博林天瑞两个项目均价分别为4万元/平方米和5万元/平方米，关内关外出现同价。 至此，龙华新区房价也迈入“4万”时代。这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了五年时间就从刚刚过万到冲破4万，涨幅甚至超过了前段时间大热的前海自贸区。 但龙华新区房价飞涨在当地业内人士看来却并不为奇。美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，龙华片区楼价“破4”主要还是缘于市政规划。目前，该片区内的深圳北站商务中心建设已全面启动，而等到广深港高铁在2017年全面开通后，深圳北站还将具有口岸功能，只需15分钟就可直达香港九龙，要比目前罗湖、皇岗等口岸过关高效许多——这也是新开盘项目出现许多来自香港的置业者和炒房者的重要因素。 上周末这三个新盘现场的火爆行情仅是深圳楼市自去年9·30新政以来回暖的一个缩影。在那之后，深圳新房均价已连涨8个月，而自今年3·30新政，以及央行连续降准降息等政策利好刺激下，深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰。 以上媒体报道内容，对深圳房价上涨做出了简略的分析，一个是深圳市政规划对某些区域房价的助推，一个是国家的宏观政策，比如限购的取消，以及央行的宽松的货币政策，当然还包括对首套房的优惠政策。 现在其实首先要问的是为什么这轮房价上涨会首先出现在深圳，笔者看来，最核心的因素是深圳的经济，和深圳的人口因素。 深圳在上一轮经济下滑中，在珠三角和东莞等城市一起属于下滑比较早的城市，以华强电子一条街为代表产业属于衰落最早，加上廉价制造业在劳动力成本上升的冲击下彻底覆亡，深圳经过了一次严峻的调整。但是就是由于内地强大的经济需求，以及深圳连接香港的优势地位，加上深圳市政府痛定思痛后的政策调整，深圳的经济有一定程度的结构升级，比如涌现了一大批优秀的现代企业，如华为、中信通讯、招商银行、平安集团、腾讯等等企业，在他们身上体现出了相当强劲的拓展能力和创新精神，这对于深圳的经济发展起到了相当大的支撑作用。 其次是人口，深圳相对于内地其他所有城市，人口都是最年轻的。深圳事实上是从上世纪80年代初从一个小渔村兴起的，第一代去深圳创业的人如果按照平均年龄三十岁算起，现在刚刚进入退休年龄，但是他们的子女也都开始结婚成家，而事实上大量的年轻人口涌入，是把九十年代之交的时候，他们这批人的子女正是结婚成家，而且对房地产的需求最为旺盛的时候，这是内地其他城市所不能比的，而且即使是现在深圳吸引年轻人口也是最多的，主要是其服务业的发达，以及对外开放的政策环境，创业环境，这些是深圳房地产市场最大的支柱。 最后，影响深圳房价上涨的还有一个因素是深圳的土地，深圳是一个海边的小渔村发展起来的，其市区面积很小，可利用的建设土地也非常稀缺，所以地价相对容易上涨。再加上这几年反腐，如佳兆业这样的公司基本都没有停止了房地产开发，这导致本来预期的供应量增幅大大缩水，在供给上形成一个缺口，从而供求矛盾较大，造成房价的恐慌性上涨。 从以上分析看，深圳房价上涨，有共性也有个别原因，两者都很重要，不过深圳的个体因素似乎更为突出一些。 从大的宏观背景来讲，中国经济尽管目前还是很困难，许多数据都有回落，但到了二季度有一定的稳定迹象，工业增加值开始由负转正，服务业增加较快，出口也未出现大幅度下滑，中西部城市其实发展还算平稳。 中国经济没有出现如许多人预期的那么明显的下滑，在笔者看来有以下几个原因，一个是中国是一个超大型经济体，内部回旋余地很大，这样的经济体的发展不能依靠旧有的逻辑去分析。二是中国政府目前还是可以调动一切资源去保增长，尤其是刚性兑付不出现系统性风险，这是一个托底的作用。当然这种做法长期来讲未必是好事，但是短期肯定是稳定信心的。三是中国仍然是一个储蓄型经济体，有庞大的储蓄，就不愁没有资源去做投资，银行就不愁被挤兑。四是国际经济正在往好的方向转化，比如美国和日本经济的复苏对中国经济有很大支撑作用。 当然新一届领导上台后出台的一些政策，也是对经济长期利好的，比如经济体制内部的改革，削减政府的权利，大力度的反腐败，提倡创新创业等等，这些政策的边际效果都非常有效。 但是笔者还是认为，尽管在政府的大力扶持下，一线城市房价可能会有一个小幅度的上涨，但是仍然不可持续。深圳仍然是一个孤立现象，除了几个一线城市外，大多数城市房价不会出现大面积上涨，主要决定于两个因素一个是人口增幅的下降，一个是经济短期绝不可能出现转好。​