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广州改善型买家出手 高端物业市场复苏

今年3月以来，广州楼市回暖步伐加快，政策利好、多次降息降准极大地增强市场信心。据阳光家缘数据显示，广州新建商品住宅4月份成交86.37万平方米，同比、环比分别大增35.5%、65.8%。 楼市与过去不同的一个突出现象是，改善型、高端物业成交明显增多。据合富辉煌监测，4月份500万以上物业成交量比3月份增长近30%，高端客户来访量也上升二至三成，5月份依然稳步增长。4月份二手市场改善性购房者比例突破四成，较一年前增加了十多个百分点。合富辉煌分析人士表示，改善型置业大幅增加，高端物业成交开始明显增长，说明广州楼市回暖进入新的阶段，豪宅市场预计很快就会起来。 改善型买家陆续入市 广州市场消化速度明显好转，在央行降息、“3·30”新政刺激下，改善型客户获得政策和资金的支持，改善型客户正陆续抄底入市。中原研究部统计，2014年下半年和2015年第一季度购买3房以上的客户明显高于2014年上半年，且2015年第一季度较2014年第4季度增长1.56个百分点。而进入4月后，这种趋势更进一步明显。 根据研究机构分析，目前入市的改善型客户主要为70/80后群体，购买第一套房已有几年时间，物业日渐显旧，自身经济实力逐渐增强，家庭结构也在发生变化，对空间要求更高，例如二胎、父母同住，换房是必然的选择。 3月30日央行、住建部、银监会和财政部，四部委联合救市，购买第二套房的付款比例由7成降至4成，以及免征营业税的年限由5年改为2年，这两大利好政策几乎令整个房地产行业疯狂，开发商连夜召集开会论涨价，销售人员急忙打电话给客户，客户担心业主反价则连夜与业主签约，更有甚者业主已经反价。两大重磅政策出台救市，无疑对楼市的注入强行针，对业主和客户来说都是利好。 中原地产分析认为，四部委的救市举措，增加了市场上的客源、盘源，活跃了二手房交易市场，降低了客户购房前期支出和税费支出，客户增多且支出成本减少，业主则反价意愿更强烈，楼价上升指日可待，这也催化了不本急着买房的客户，但因担心房价会上涨，会加快入手，业客这样的心态和行为预计会造成房价新一轮的上涨。 二手豪宅或增值6%—7% 今年以来，随着政策转向支持改善型购房，信贷也进一步趋向宽松，市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖，对于买家心态有刺激推动作用。从近期数据看，大户型成交宗数上升，资金实力较强的改善型买家入市也更为果断。 根据仲量联行最新发布的今年广州楼市第一季度报告显示，广州高端住宅市场销售量达812套，比上个季度攀升30%。由于一季度新推盘项目数量有限，大部分现有项目继续维持保守的定价策略的同时，销售数量在本季度都有所增长，现有库存被进一步消化。 第一季度广州高端住宅市场共新增推盘数量523套。同时，共有三个高端住宅项目竣工，包括珠江新城的尚东君御、越秀星汇御府，以及天河北的峻林一期，共计810套。 根据网易房产监控的阳光家缘网签数据，一季度广州楼市楼盘成交均价TOP10来看，排名第一的是天河的侨鑫汇悦台，网签6套，成交均价为99510元/平方米；排名第二的是天河的凯旋新世界，网签4套，成交均价为90204元/平方米，排名第三的是越秀的爱群荟景湾，网签1套，成交均价为61176元/平方米。此外，星汇御府、颐德公馆、金湖翡翠山、博雅首府等豪宅物业业纷纷录得成交。 仲量联行预期今年广州高端住宅一手市场的销售量将超过往年水平，大约达到3000～4000套。预计2015年二手高端住宅物业资本值将有6%-7%的上升。租赁市场方面，仲量联行继续持保守的观点。尽管租赁需求保持稳定，但由于有更多坐落在中央商务区及周边的项目将推向租赁市场，加剧了已有项目之间的竞争，预计今年租金将维持2%-4%的平稳增长。 “买一卖一”客户比例很高 总价1.1亿元，面积2131平方米，颐和大院样板别墅“悦荣庄”被豪客一举拿下。此次售出的“悦荣庄”是去年底颐和大院开放的豪华装修样板别墅，据开发商透露，这位神秘买家是广州颐和山庄多年的业主，他表示在颐和山庄住了多年，这些年在珠江新城也有买过房子，但都闲置着，珠江新城是个适合商业办公的地方，但居家还是要到有山有水的地方，也不能离市中心太远，颐和大院刚好满足了这样的要求。 颐和地产营销中心总经理刘伟表示，颐和集团自成立以来，一直专注于改善型产品和豪宅产品的开发，经过这几年的财富积累，当年的改善型买家现也面临着对房子进行升级换代的需求，他们不再满足于单纯的居住需求，需要更多的功能性社交空间，需要购买大别墅作为终极居所。针对这类超高端买家的需求，颐和集团开发的豪宅产品也更注重从住宅品质、社交圈层营造上满足业主的需求，因而也获得不少豪宅买家认可。 而在5月16日，珠江帝景紫龙府全新J座楼王盛大开盘，开发商推出了全新188平方米的纯板式江景产品。开盘当天虽遇暴雨，销售中心人气指数却近乎爆棚。开发商透露，开盘共约150台客到访，实现成交金额约3亿。 “政策来得太及时了。”据珠江帝景紫龙府的负责人向记者表示，特别是3.30政策出台后，豪宅市场的变化就非常的明显。“这一次开盘，换房客户就占了紫龙府成交的大部分比例。”据该负责人介绍，虽然广州限购政策未放送，但是在利好不断刺激下，改善型客户心态还是大幅好转，非常看好后期楼市，加快了入市，本次成交的一个最大特点就是“卖一买一”的客户比例很高，这部分客户由于购买力较强，购房要同时满足自住和投资的需求。 豪宅纷纷加强推广 市场大环境的转好为众多豪宅项目在销售方面大幅提振，首先在信心上就已经明显比此前要充足。最为明显的是，很多处于“半封盘”或者较长时间不推货的豪宅项目都开始有所动作。 近日，从化的雅居乐小院流溪项目就动作频频。该项目是雅居乐在从化打造的一个精品别墅项目，在从去年底开始一直没有太大的推货动作，现时也准备推出新一期的别墅产品。据了解该项目即将在5月下旬推出新一批产品，本次推出的三周年荣耀版流溪别墅作为最后一批别墅产品，主力建筑面积约为276-320平方米，收官货量不到200套，单价约为11000元/平方米，总价280万起。据介绍，流溪别墅每栋都有一层地下室和三层楼上空间，所有别墅都带独立车位，有大量的赠送空间，其中700多平方米的大户型还设独立游泳池。小院流溪的别墅占到物业总量的5成以上比例，整个楼盘容积率大概在1的水平，是中产人群可轻松晋级的常住型别墅级大盘。 此外，更具代表性的是位于增城的侨建·御溪谷项目。五年前的侨建·御溪谷，以国际品质的别墅产品作为项目定位，甚至不惜投入追求完美的园林环境、首创游艇到户的别墅生活、全现楼呈现的开盘模式，创造了一个被业界与市场认同的传奇项目。但在过去这两年，由于中央对房地产发展的调控，高端物业市场的销售，无一例外受到不同程度的发展限制，传统开发商动作频频，甚至大幅度降价促销。在这样的市场背景下，侨建·御溪谷一期就开始采取半封盘措施。 而在今年，在楼市新政不断出台之后，洞悉豪宅市场的变动及需求，侨建·御溪谷项目也开始进行大规模的推货动作。不但南区首期272套绝版山水别墅珍稀发售，北区二期以及超大规模商业配套也即将面市。目前首期343-509平方米山水别墅最后一批现房已开售，均价约18000元/平方米。