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房价暴涨推高人居成本 创新创业生态如何维系

上周末，家住龙华新区的老刘与妻子奔走于宝安、龙华两地，物色新的房产投资对象。老刘打算将临近宝安中心区的一处房产脱手后，在自己居住的龙华新区清湖周边再度投资新的房产。在与置业顾问接触前，老刘早已耳闻，“价格涨得很猛”，因此对自己宝安那套已经有点“年龄”的房产很乐观。但当实地转了一圈后，老刘发现自己还是低估了。置业顾问最后报出的数字，令老刘瞪大了眼睛。 故事还没结束，将宝安房产委托给房产中介后，老刘转身回到龙华，物色新的投资对象。这又是一次令他大跌眼镜的经历。在龙华办事处的多处楼盘，价格已经上升到老刘觉得“有些过分”的地步，刚刚从宝安获得的喜悦，立刻被冲淡了。 当老刘一家在宝安龙华两地奔走、喜忧参半之际，位于宝安的企业老板王哥却在犯愁，公司里已经连续有两名研发人员向他抱怨“住不起”，一度流露“另攀高枝”的意思。 老刘的惊讶与王哥的犯愁，构成了近期深圳房价上涨背景下一组鲜活的镜头。根据相关媒体报道，深圳楼市正进入新一轮“牛市”，尤其是在深圳经济重心不断西移的关外重镇宝安、龙华，楼市数据接二连三地刷新，甚至已经赶超原特区内老城区。 房价暴涨直接推高人居成本，正在对深圳打造创新型城市造成不利影响。几乎在同一时间，在龙华新区经济服务局举办的经济工作座谈会上，十余名龙华片区的市人大代表、政协委员异口同声地表示，人居成本的持续上涨，尤其是今年以来堪称暴涨的势头，正在对产业转型期的龙华新区创新环境建设形成“围追堵截”之势。 于深圳而言，高房价造成的“挤出效应”并非新鲜话题。然而，当深圳旗帜鲜明地提出建设创新型城市时，人居成本的大幅跃升及由此对打造创新环境造成的负效应，必然成为一个不容忽视的课题。而宝安、龙华两地，作为人居成本攀升最快的板块，且是深圳一路向西的两大重镇，将如何应对？ ●南方日报记者 吴永奎 1 大型楼盘加剧交通拥堵 “现在经常得堵上半个多小时”，电话里，公务员老马一肚子怨气。老马家住坂田，每天驾车途经大和路，再拐进位于清湖的龙华新区第二办公区。就在大和路与梅陇路相交的三角路口，一座容纳上万人的大型楼盘矗立在这里，出入车流与往返于大和路与梅陇路的车流融合，让这一带成为新的交通拥堵点。 在老马看来，交通内循环本就不畅的龙华，一座大型楼盘的竣工，就意味着一个新的交通“肠梗阻”随之诞生。尽管新区政府想方设法改扩建道路，但身为公务员的老马并不看好，“太多楼盘往这儿挤了”。 在诸多市政协委员及人大代表眼中，交通拥堵不过是房价高企的副产品而已。“房价连续上涨，比如对业界形成一种导向，导致楼盘向某区域集中”，一位不愿具名的市政协委员分析，楼市火爆的衍生效应表现在三方面，其一，吸引大量人口向某一片区集中，由此必然为片区交通带来新的压力，造成交通微循环的“肠梗阻”，恶化片区交通秩序；其二，当大量人口聚集，医院、学位、休闲设施等公共服务的供给问题，会在此后集中爆发，令当地应接不暇。 事实上，龙华片区曾经饱受房地产“凶猛”而造成的困扰。在被誉为“特区后花园”的民治片区，在2011年新区成立前期，常住人口超过60万人，按照规划，辖区应建学校14所，现实却无一所公立医院、无一个正规的文化体育活动中心，学校也仅建成2所。相反，该片区房地产比重过大、开发迅猛，目前已建成的商业楼盘有10多个，在建、待建的30多个。公共配套设施尤其是学校建设严重不足，令居民苦恼不堪，屡屡发生上访事件。龙华新区成立后，补齐民生短板，缓解读书难、出行难、就医难、休闲难，成为新区政府至今常抓不懈的中心工作。 而在深圳北站，灿烂的“钱景”吸引着房产企业扎堆抢滩，南方日报于2013年1月22日刊发报道《深圳北站周边将成“卧城”？》一度引发深圳市层面的高度关注。 从交通层面探讨，原本依靠自身力量实现超常规发展的龙华片区，内部交通规划建设便已滞后于片区产业与经济的飞速发展，观澜大道、龙观大道、人民路等等内部交通动脉一直在高压下运作。显然，如同公务员老马的预料，随着房企抢滩入驻，人口聚集，未来交通将更显尴尬。 “居住配套的特点是一次销售、终身服务，需要持续不断的投入”，民治办事处一名曾密切关注深圳北站的工作人员如是说。 2 商业用地挤占工业用地 当创新驱动上升为国家战略，深圳市亦旗帜鲜明地提出打造现代化国际化创新型城市。创新，成为深圳最耀眼的城市名片。 然而，坊间人士认为，畸高的房价不仅仅为后续公共服务配套带来巨大挑战，更因为拉升人居成本，直接对深圳创新环境造成损害。 近年来，深圳房价高企，开始对这座城市的未来方向发挥重要的牵引作用，城市更新项目便是一个重要的观察窗口。对于深圳这样一座空间有限、土地资源稀缺的城市而言，城市更新无疑是承载未来发展空间的重要途径。如今，城市更新不仅成为深圳宅地供应主流，更引来房企纷纷抢食。 上个月，深圳市规划国土委正式对外公布《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。据了解，此次第二批城市规划设计更新计划共包括22个城市更新单元，总拆除用地面积116万平方米。其中，改造成工业的城市更新单元共5项，总拆除用地面积14.3万平方米，而改造成居住、商业的城市更新单元共17项，总拆除用地面积101.7万平方米。 而从今年两批次城市规划设计更新单元计划的32项城市更新单元来看，改造成工业的共11项，不足总量一半，改造成居住、商业的达到21项，总拆除用地面积133.4万平方米。 再进一步分析，今年第一批10个城市更新项目中，龙华新区独中四元。然而，在这座产业空间捉襟见肘的产业大区，四大项目中有三个拟更新方向为居住、商业等功能，占地面积总和达到26万平方米。2015年第二批城市22个更新单元中，产业大区宝安区共有11个项目获批，占地面积24万平方米，而其中多达8个项目拟更新为居住、商业等功能。 建设创新型国家，必须使企业成为技术创新主体。然而，高房价导致的超额利润，远远超出制造业的平均所得，必然诱导企业剩余资本投向房地产而不去追求技术创新。一名深圳市政协委员坦言，我国几乎所有的大企业都在参与房地产开发并成为重要的利润来源，一些中小企业的投资者，虽然不搞房地产开发，但剩余资本用于小批量的炒房成为普遍行为。 “大家都去搞地产、搞商业，谁来做企业”，在龙华新区经济工作征求意见会上，扎根龙华多年的企业家、深圳市政协委员们大声疾呼，对于龙华这样一座产业大区而言，房地产的火爆可能将龙华导向产业空心化的歧路。深圳市政协委员、易模塑科技有限公司董事长奉继军则以香港为例，指出这种风险其实并不遥远。当大量港人离港创业兴业后，大量投资所得源源不断地被输送回香港，后进入房地产领域，催生了香港房地产业的火爆，但香港也因此陷入产业空心化的境地，多年来这一话题争论不止。 3 创新人才的“挤出”效应 不可忽视的是，高房价带来的人居成本的大幅抬升，正对创新创业人才的居留形成新一轮“挤出”效应。这是众多政协委员、人大代表的共识。 “说创新，说改革，最根本的还是人才的问题。深圳过去成功靠的是人才聚集，现在能否留下来真的是个问题”，2012年度深圳市科技创新奖得主、深圳捷普特公司总经理刘健坦言，现在公司很多研发人员还住在龙华新区的城中村中，人居环境很一般，而暴涨的房价更是令购房成为一种奢望。 深圳市同洲电子股份有限公司董事长、市政协委员袁明深表认同，他说，深圳不少高新技术企业每年会从全国高校招聘大量的优秀毕业生，很多优秀毕业生如今成长为企业骨干，相应的薪酬福利在深圳也有一定竞争力。毕业四五年，这些年轻人才到了成家立业的年龄，但高昂的房价让他们无法拥有稳定的“家”。 市人大代表、中国光启科学董事局主席刘若鹏表示，近两个月的深圳楼市房价上涨厉害，吓人的房价可能会造成人才流失，进而影响深圳的创业热情。 刘若鹏表示，光启从5年前的零起步到现在的发展状态，有赖于深圳提供的适合创业的环境。“但房价大幅波动让人担忧，将会对未来的华大、大疆、光启这样的企业形成非常大的限制，2015年后还能不能在深圳长出这样的创新企业？” 曾有社科院专家人士撰文指出，较高的房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用。首先是迫使高端科技人才外流。我国的科研机构、企业工程技术研发中心、科技人才等科技资源主要集中在大中城市。大中城市房价过快上涨，超出了包括科技人员在内的工薪阶层的购买能力，使他们难以安居。 目前，硕士和博士毕业生进入工作岗位时的年龄大多在25—30岁之间，已到了结婚成家的阶段。他们每月的工资收入约3000—5000元，用于租房的支出要占其月收入的50%。经济上的压力使他们中的很多人不敢结婚生子，更难以安心做好科技工作。国内租房或买房的艰难，迫使许多重点大学毕业的学生，特别是理工科的毕业生越来越多选择出国。国家财政不断增加教育经费的投入，另一方面，高房价又导致大量优秀科技人才流向国外。已经在国内就业的科技人才，不少人是“身在汉营心在外”。高房价实际上是在“为渊驱鱼”。 无疑，社会各界均对高房价对深圳竞争力的伤害感到担忧。有政协委员因此建议，设立住房福利彩票，以便筹集资金建设更多廉租房。同样来自高新技术企业的市政协委员、研祥科技董事长陈志列表示，在当前，要想进一步吸引人才，同时考虑能安置低收入劳动者，一定要想办法确保“居者有其屋”，强烈建议政府加大廉租房建设，减少或取消经济适用房的建设。 4 应对之策 高房价对人才的挤出效应以及产业发展环境的损害，早已不是新鲜话题，尤其在寸土寸金且产业发达的深圳。 然而，当2015年度房价这一波汹涌的上涨潮袭来时，无论官方与民间都一致地感受到了热潮背后的寒意。 早在年初的区党代会上，宝安区区委书记田夫即指出，宝安是工业大区，不仅需要产业转型升级，淘汰低端产业，同样也需要实体经济的支撑，因此宝安要继续加大“工改工”力度，适当限制“工改居”、“工改商”项目，实现可持续发展。 而在4个月后的深圳市党代会分组讨论上，针对当下城市更新项目中“工改工”比重不断下降的现状，田夫再度强调，城市更新是深圳今后可持续发展的一个根本，建议市政府在“三旧”改造方向方面，适当地控制“工改居”、“工改商”，优化“工改工”政策，最大限度保障产业发展载体空间。 曾经在主政龙岗期间大力推进“工改工”的龙华新区党工委书记姜建军显然也同样意识到了高房价的冲击，并果断应对。 在新近两个月，龙华新区先后出炉《关于进一步加强空间保障促进产业发展的若干意见》及《关于深化体制机制改革加快创新驱动发展的实施方案》，前者旗帜鲜明地提出“划定产业发展空间管制区”，严格控制管制区内现状和规划的产业用地功能调整为其他用地功能，并鼓励管制区外，但不在基本生态控制线范围内的商业、居住等用地功能调整为产业用地功能。 而在旧工业区改造领域，龙华新区亦公开鼓励城市更新项目的产业化综合开发，支持“工业改工业”城市更新项目，鼓励有利于提升片区整体产业链价值和城市功能形象，集合创新创业、办公研发、配套服务等功能为一体的产业综合体城市更新项目，严格控制“工业改居住”、“工业改商业”更新项目。 在创新驱动实施方案中，龙华新区有意识地增加了一条“创新人才住房保障”举措。该举措将“统筹各类创新人才专项住房资源，采取租售并举、实物和货币补贴相结合的办法，多渠道多途径解决人才住房问题。在市新引进人才租房补贴基础上，对新区引进的人才给予50%配套补助。2015年，实施创新型人才住房综合保障试点；2020年，全面保障各类创新型人才住房需求。” “这一条是专门针对创新人才的，可以解除其后顾之忧”，龙华新区经济服务局科技科参与方案起草的工作人员特意对记者强调，此前新区出台的人才政策更多地关注着高端人才与领军型人才，对于中高端人才关注和扶持力度还不够，这次创新驱动方案做出了有针对性的补充。 记者手记 高房价会否推动 创新创业升级？ 在谈论宝安、龙华两地疯长的房价时，阿峰是少见的乐观人士。这位年纪不过而立的小伙子，辞职在家近半年，小孩刚刚满月，一家五口人吃喝拉撒全靠他一个人。 但阿峰一点也不担心，他正在忙着创业，创业的基石是互联网。这个头脑发达的年轻人很自信，他干过多年销售，接触过几家互联网公司，而妻子也在百度公司做推广。在仔细研究了当下大热的互联网企业如小米、腾讯和阿里巴巴后，他计划结合自己长于思考的强项，利用互联网来兜售思维模式。在两个月里，阿峰已经准备了完善的创业计划书，组建了团队，并拿到了数额不菲的风投。 阿峰自信地说，无论是企业还是个人，如果你的创新创业依然对物业具有很大的依赖，那高房价肯定不是好事，而事实证明，不能满足需求或创造需求的创新、创业，最终必然为市场淘汰，高房价只不过是加速其死亡的推手之一。 那么，高房价怎么看待才不是坏事呢？阿峰认为，传统的创新、创业往往对物业依赖较大，而在新的经济视野中，比如互联网时代，粉丝经济带来了全新的创意视角，许多创新、创业是不需要物业的，更需要的反而是更加锐利的创意和资源整合能力。 阿峰认为，他自身的创业就是一个最好的规避高房价带来高成本的案例。的确，创新创业的成本会不断水涨船高，创新与创业的资源竞争也将更加惨烈，而最终比拼的将是，谁的创意既切中市场的痛点，又能以极小的成本落地。从这个角度看，高房价或许在客观上将推动着创新创业的升级。当然，即便如此，高房价催生的畸高人居成本对创新创业生态的损害，依然值得施政者警惕。