兰格钢铁

利润下降房企寻找靠山 金融财团驰援

“坦白说我们也缺钱，但我们不会拿这个钱去买地。”6月15日，阳光100主席兼总裁易小迪强调寻求合作是为了公司转型轻资产，要拿钱去激活现在地产市场上大量的“休克鱼”。 6月12日，阳光100中国控股有限公司(下称阳光100，02608.HK)公告配售股份，光大安石团队牵头的投资财团认购9.03%股份，成为公司第二大股东。 无独有偶，三天前方兴地产配股引入四家投资者，新华保险成为方兴地产第二大股东；两个月前，中国平安保险62亿港元入股碧桂园，成为第二大股东。 “这将会是一种趋势，房地产的金融属性会进一步凸显，整个产业链的利益正在重构。”北京睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬在接受中国房地产报采访时说，未来房企在产业链的话语权会受到影响。 供求改变 金融“侵入”地产 “房地产短缺时代已经彻底过去了，供大于求的市场在将来很长的一段时间都会长期存在。”易小迪说。 “不少开发商信心受挫，资金链和土地储备非常紧张，资金回笼压力和库存消化压力较大，拿地难度加剧，市场洗牌已经开始，2015年开发商都颇为彷徨。”在接受中国房地产报采访时，河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛说。 开发商们早在2014年甚至更早的时间，已经意识到了这样的危机，纷纷通过不同的途径来谋求转型升级，寻求新的利润增长点。 不少知名房企，如万科27亿元入股徽商银行、恒大33亿元入股华夏银行、越秀集团116亿港元收购创兴银行、新湖中宝13亿入股温州银行，还包括泛海控股集团、绿地集团等30家房企入股以城商行为代表的中小银行。 除了银行，另外被热议的就是房企与险资的联姻，被戏称房企“傍大款”。据相关机构数据统计显示，2014年，133家A股房企中，被险资进入前10大股东的房企为21家。加之H股上市房企，前十大股东为险资的数量已达28家。而在2013年，这一数字为17家。 在今年4月，碧桂园引入中国平安。中国平安透过中国平安人寿持有碧桂园经认购事项扩大后已发行股本的约9.9%。就在一周前，地产央企方兴也公告宣布，定向发售约16亿新股，总计筹资约5.63亿美元(约合43.7亿港元)，折合每股单价2.73港元。其中，新华保险以3.57亿美元成为本次认购的主角。配售完成后，方兴母公司、央企中化集团仍保持控股股东地位，持股比例则将从配售前的63.5%摊薄至54%，新华保险占比9.5%，将成为第二大股东。 “房地产企业和金融合作的原因是因为房地产企业的获利能力已经越来越弱，传统的房地产基金的回报要求和信托的回报要求已经无法承受，只能依靠更加便宜的钱，而保险也存在缺乏能够拿到相对较高的又比较安全的投资渠道的方式。”房地产金融资深评论人黄立冲认为，加上现在国家对保险投资房地产的限制已经减少，这样的联姻是因为彼此需要。 “我们跟阳光100的合作实际上并不是开始于今天，我们很早就在一些项目层面上进行了合作。”光大安石董事总经理艾渝介绍，“在合作过程当中我们发现阳光100具备了高成长公司的潜质，特别是营销能力，包括做物业增值以及资源整合的能力。” 按照阳光100的设想，是要做轻资产转型，帮助更多的企业去库存，赚取更多的收益。双方考虑的是在项目和经营层面进行全面的合作。 除新华保险外，方兴地产此次在资本市场上还引入新加坡政府投资基金GIC、美国华平以及香港富豪郭炳湘。方兴地产相关负责人称，郭炳湘未来不排除将利用在商用和酒店物业上的经验和资源与方兴展开深层合作，并在项目开发层面以基金的形式对方兴展开投资。 利润下降 房企寻找靠山 “过去房地产因为升值预期较高，不需要给别人分钱。下一步，与资本融合的趋势会越来越明显，房地产金融属性会凸显。”郝炬认为，随着互联网金融的深度介入，整个产业链的利益分配会改写。 此番方兴和新华保险合作，市场分析人士认为，一方面是因为险资企业拥有大量资金，投资期限长，有大量资金需要配置在不动产；另一方面，险资在产业地产、渠道资源共享和投融资等方面具有得天独厚的优势，与其合作能实现战略互补并扩大市场份额。 从中国平安近年来在不动产的投资趋势来看，相较于早些年投资购买一二线城市核心商业项目以及海外项目，如今中国平安也开始触及和房地产企业之间的股权合作。目前，与中国平安股权合作过的房企有朗诗、金地、招商、上海建工、首开、华润及九龙仓等。 政策的松动同样是险资进入房企的催化剂。按照保监会去年开始实施的新《保险资金运用管理暂行办法》，理论上保险资金投资不动产的比例提高至30%。这意味着将有近2800亿元的险资可用于投资不动产。 “互联网不是简单带来资金，它可以提前锁定客户，把客户的钱拿过来做开发。”郝炬认为，如果拿地之前就将客户锁定，这将在一定程度上消灭营销成本，也可能不向银行贷款就可以把房子盖了，整个产业链的利益正在重构。比如像平安好房这样的企业越来越多，会使原有开发商在产业链里相对强势的地位受到挑战。“地产开发商在产业链条的话语权会有深远的变化，房企洗牌速度会加快。”