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房企与深圳购房者追捧 惠东房价五年翻三番

“投资泥潭论”破产，惠东滨海迎来史上最好时刻 每逢节假日，进入惠东滨海片区的车辆堵成长龙，游客提前一天都无法预订到酒店，成交量持续攀升，房价一路狂飙至今年5月份的“7字头”历史最高位。在惠东完成华丽的嬗变之后，此前业界频繁抛出的“惠东滨海投资泥潭”论调彻底“破产”，如今，各项令人咂舌的统计数据显示，在大深圳区域融合背景下的惠东滨海，已正式开启“蓝色狂飙”时间窗。 升格国际滨海旅游度假区，房价五年翻三番 相比三亚的国际旅游岛头衔，惠东滨海的巽寮湾在2013年升格的国际化滨海旅游度假区并不逊色。2013年7月，惠州住建局公示了《巽寮滨海旅游度假区总体规划(2011-2030)》(草案)，此为巽寮湾的首份总体规划，将巽寮湾未来定位为生态环境优越，配套设施齐全的国际化滨海旅游度假区。 如此高规格的规划，加上沿海高速、厦深高铁、范和港跨海大桥的先后通车等大交通配套的相续兑现，改变了众多滨海置业者的预期。在惠东滨海大盘扎堆入市的5年前，无论是业界还是众多投资者、置业者，无不带着质疑的眼光审视这个刚开始热身的滨海片区楼市，“盘子太大、产品同质化严重、特色不足、过于依赖外围市场”等质疑声从未断绝。 但随着金融街巽寮湾(资料、团购、论坛)、碧桂园十里银滩(资料、团购、论坛)等超级大盘各项配套相续落地，项目运作越来越成熟，以及如享海1777等体验感极强的项目陆续抢滩惠东滨海，这个片区不光变得越来越热闹，各项看得见的旺盛指数也在一路攀升。 今年，惠东滨海片区的成交量和成交均价上升趋势明显。惠州中原地产数据显示，上半年“滨海热”让惠东脱颖而出，6998元/平方米的成交均价47.89亿元的成交总金额，以及7783套的成交总套数都位居惠州第三位，仅次于大亚湾和惠州城区。 房价更是一路狂奔，2009年，惠东房价均价为2881元/平方米，而在今年5月，成交均价为7347元/平方米，是惠州地区均价唯一超过“7字头”的片区，同时刷新了惠州片区成交价格历史记录，相比5年前的2881元/平方米，涨了4466元/平方米，短短五年时间就翻了三倍。 大时代已来，与深圳进入快速融合期 在惠东滨海大规模开发进入第5个年份后，“惠东滨海投资泥潭论”彻底破产，反而惠东滨海优越的区位和优质的资源极大满足了深圳人对海资源的强烈渴求，惠东滨海公共资源配套和交通配套的逐年升级，也让越来越多的深圳人乃至全国各地置业者开始高度认同这片珠三角最美丽海滩的居住和投资价值。 近两年，每逢节假日，整个惠东片区的主干道都会进入长时间的拥堵，原因是游客和置业者逐年增加，尤其是来自深圳的游客和置业者，每逢节假日便蜂拥而入。惠东滨海片区的许多酒店，都要提前一个星期预订。 如今，大深圳背景下的深惠区域融合开始进入快速通道。 惠州已经拉开了惠东滨海基础设施扩容的大骨架，在厦深高铁惠东站开通1年之后的2014年12月底，广惠延长线的咽喉范和港跨海大桥正式通车，把深圳到惠东巽寮湾、小径湾、港口等腹地的距离缩短至少半小时，完成深惠一小时生活圈构建。 与此同时，巽寮湾升级国家级的5A景区也正在同步推进，规划中，惠东滨海有通往大亚湾连接到深圳的轻轨，巽寮湾有直升机机场，也有往返深圳、香港的海上航线。 惠东滨海进入了大时代，用5年时间说服了深圳人对区域的价值认可。同时，金融街巽寮湾首创“保底不封顶”业主分红模式，以及碧桂园十里银滩的酒店式公寓托管模式，惠东滨海诸多酒店的类似做法，很好解决了业主的淡旺季收益问题。时至今日，惠东滨海片区的开发商开始不断丰富产品的功能和类型。从贩卖房子到贩卖生活方式的，开发养老、养生、度假、常住、旅游为一体的复合型住宅集群。产品的丰富性和体验感的持续提升，无疑让深圳乃至全国各地的置业者 、投 资者更加“趋之若鹜”。 在 多 方面的合力之下，惠东滨海已正式开启了“蓝色狂飙”时间窗。 在惠东滨海大规模开发进入第5个年份后，更多的深圳人开始认同惠东滨海这片珠三角最美丽海滩的价值。在刚需客以及投资客之外还有一个重要的客群即是把惠东滨海的房子作为一种全新的生活方式并且兼顾家庭资产“标配”的深圳人，这背后最深刻的原因在于惠东滨海的基础配套和此前相比实现了巨大的跨越。 随着厦深高铁开通，惠州开启了惠东滨海基础设施扩容的大骨架。2014年12月底，广惠延长线的咽喉范和港跨海大桥正式通车，把深圳到惠东巽寮湾、小径湾、港口等腹地的距离缩短至少半小时，进入一小时生活圈。 惠东滨海三大片区解析 亚婆角片区 距离深圳最近，多个品牌房企进驻 亚婆角是惠东滨海毗邻大亚湾片区，其以姿态多样的礁石著称,沙滩资源相对不丰富，因距离深圳较近又临近沿海高速出口，故是惠东滨海房地产开发最早的片区之一。2011年碧桂园十里银滩首次开盘，销售4000套创造单盘日销38亿元的记录，在碧桂园十里银滩之后，深圳的合正集团、莱蒙国际以及央企华润置地先后进驻这一片区，进驻的都是国内知名的品牌开发商，在深圳拥有良好的客户口碑，其销售一直占据惠东市场的五成以上。尤其是碧桂园十里银滩从2011年发售至今一直是惠东单盘销售、总金额最高的楼盘，目前入住业主已经超过2万名，其碧桂园国际学校预计在今年下半年开始招生。华润小径湾(资料、团购、论坛)是该片区目前售价以及品质公认的标杆，借助华润集团的大背景其规划打造了华润大学以及片区首个高标准医疗养生中心，其有优质的沙滩还有大亚湾绿道得到了客户的高度认可。 巽寮湾片区 欲打造惠东滨海度假终极目的地 2005年金融街进驻巽寮湾片区，拉开了片区开发的大幕。央企金融街用了10年的时间打造了全配套的旅游度假体系，目前以金融街巽寮湾为核心的巽寮湾片区拥有五星级度假酒店群，喜来登、嘉华、康帝等豪华度假酒店品牌。与此同时，金融街还打造了滨海旅游项目，其本身拥有16公里的白沙滩也冠绝珠三角，同时金融街打造了581个珠三角最大的游艇泊位，有天后宫、美食街、酒吧街等众多旅游休闲配套项目，已成为惠东滨海旅游的度假目的地，每逢周末车流长龙拥堵几十公里成为常态化现象。金融街外片区的主要在售项目为富力湾(资料、团购、论坛)、中航元屿海(资料、团购、论坛)，在富力全资收购富力湾后，也开始对项目的基础设施进行改造、升级，但鉴于其诸多原因其销售一直较为平淡，其人造沙滩、希尔顿酒店落成后这一现象有望改观。中航项目是背山面海，而且项目有十余公里的登山道，还有水库，但无法亲海始终是较大的遗憾，为此中航打造了整个华南最大的帆船基地，目前已经开始运营，项目销售在稳步增长，酒店式公寓销售较好，享海1777是年内发售的新项目，有待接受市场的考察。 港口片区 拥有独一无二的外海资源 港口片区拥有惠东最好的景观面，以及驰名中外的双月湾，两面都是海，其海景和巽寮湾、亚婆角最大的不同是这一片区的海是外海，海资源无与伦比，是惠东最重要的海产基地。目前这一片区的在售项目主要是万科双月湾、宝安红海湾和檀悦度假酒店三项目。2015年上半年惠州年中业绩排行中双月湾和檀悦度假酒店销售金额都超过5亿元，进入惠州前十，说明了深圳客户对片区的认可。周末有大批的客户前往港口片区度假休闲，其外海的感觉完全和内海不同。万科是最早进驻该区域的开发商，其物业类型多样，涵盖别墅、洋房等，檀悦度假酒店的类型和宝安虹海湾类似，都是以一线海景公寓为主，檀悦以售后返租超过7%的回报成为销售的最大亮点，未来预计这一片区也会在基础设施完善后成为惠东滨海的热点开发片区。 惠东滨海楼市变化 1.惠东房价5年狂飙4466元/平方米 自从2011年起，惠东滨海度假大盘开始相继入市，以海景旅游资源著称的惠东滨海实现了一次真正意义上的旅游地产大飞跃。随后几年，惠东滨海楼市通过资源和价格优势，迎合了众多深圳人对海居梦想的追求和投资需求，吸引了大量的深圳客户，成交量的快速上升从而带动了房价的一路狂飙。 据中原地产数据显示，2009年惠东房价均价为2881元/平方米，2010年惠东房价已快速攀升至5000元/平方米，2011年每平方米均价已达6700元。受调控政策等因素影响，2012年有所回落，惠东全年房价均价为6564元/平方米。而2014成交均价报收6673元/平方米，成交价格居全市之首。 而惠东滨海片区的强势崛起，很大程度上依靠碧桂园十里银滩、金融街巽寮湾等项目的巨大销量。如碧桂园十里银滩2011年首次开盘销售4000余套，2012年两次开盘出售近6000套，2013年售出4200多套。2014年，项目向刚需常住滨海大盘转型，开发商开始着力发展相关配套，并以7197套、35亿元的成交业绩继续独领风骚，揽下惠东片区近一半的成交量。 今年，惠东滨海片区的成交量和成交均价上升趋势明显。公开资料显示，今年1-5月份惠东滨海项目销售量约为5000套，相当于去年整年的55%。根据惠州中原地产数据，上半年惠东成交均价6998元/平方米，成交总套数7783套，成交金额47.89亿元，位居惠州第三位，仅次于大亚湾和惠州城区。 今年5月，在成交均价方面，惠东新房在众多片区中卖得最贵，成交均价为7347元/平方米，是惠州地区均价唯一超过“7字头”的片区，相比5年前的2881元/平方米，涨了4466元/平方米。从数据来看，这主要受碧桂园十里银滩等滨海大盘的影响。 2 .巽寮湾成为深圳东滨海度假目的地 经过金融街十年开发后，金融街巽寮湾29平方公里范围已经成为整个惠东滨海旅游的目的地和聚集地，在经过整体打包升级为4A级旅游景区后，惠东巽寮片区已经成为惠州旅游的一张名片。深圳以及珠三角游客在节假日蜂拥而至主因在于：1.其巽寮湾拥有超过16公里的天然沙滩，可以下水亲海；2.巽寮湾片区内拥有极为完善的旅游、休闲配套，白天可以出海钓鱼、坐快艇、坐游艇，晚上有美食街、酒吧街、游乐场、赛车场以及众多的水上旅游项目可选择；3.拥有众多的高地价位的酒店，片区拥有喜来登、嘉华、康帝等三家五星级酒店，还有金融街的凤池岛、红树湾畔、阳光假日、海上湾畔，中航的格兰云天、红璞度假酒店以及富力湾的克里斯顿酒店等。 2013年后，巽寮湾游客以每年至少50万人次的速度增长，预计2015年金融街巽寮湾将接待400万人次。上半年的五一黄金周第一天截至中午12点，进入惠州金融街巽寮湾的车辆已超过20000辆，预计还有40000-50000辆车正在往巽寮方向行驶。而广惠高速东延线和X 210线进入巽寮段已出现严重拥堵现象，不得已惠东交警部门已对相关路段实行了交通管制。 3 .深圳人对巽寮湾滨海价值的认同 巽寮湾一直以来都有中国的马尔代夫之称誉，政府部门在每年的“惠货全国行”旅游推介会上，都会提到这里的水清沙白石美。这片海域占据了珠三角最好的生态环境，受亚热带海 洋 性季风气候影响，当地年平均气温22.4℃，海水质量和大气环境质量均为国家一级(类)标准，是粤东数百公里海岸线中海水最洁净的海湾之一。在这条总长27多公里的海岸线上，依山傍海分布着巽寮湾、松园湾、富巢湾等8个迂回曲折的海湾沙滩，沿岸分布着三角岛、莲花岛等大大小小共99个洲(岛)。 随着人们生活品质逐渐提高，滨海旅游度假需求日益增加，滨海项目备受购房者青睐。相比于海南地区，处于珠三角经济圈的巽寮湾滨海旅游区，给了人们更多更好的选择。以金融街巽寮湾为代表的一批国际滨海旅游投资项目的兴起，吸引了众多投资客眼光。 业内人士指出，巽寮湾在旅游资源和滨海区位上都要远远优于深圳湾、前海湾和梅沙湾等片区，具有天然不可复制性的竞争优势。随着连接巽寮湾交通的打通，从深圳到巽寮湾的距离被进一步拉近，深圳人对于巽寮湾滨海的认同进一步提升。从深圳城市中心，花上差不多一个小时就能抵达，在可以接受的时间范围内。于是，越来越多对楼市投资感兴趣的深圳人将眼光瞄准了巽寮湾。 4 .项目的特点个性更加突出，知名房企纷纷进驻 这两年来，随着厦深高铁以及沿海高速公路的开通，惠东楼市的表现越来越抢眼。因为拥有着无可匹敌的海洋景观资源，惠东楼市开始锋芒毕露。随着项目发展的日趋成熟，惠东楼盘项目特点个性愈加突出。 超级大盘扎堆是惠东楼市的一大特点。比如金融街巽寮湾项目，来自公开的资料显示，在连续多次拿地后，该项目规划总建面已达3000万平方米，这不但是整个滨海线建筑规模最大的楼盘，也应该是整个惠州最大的楼盘，可谓超级巨无霸。惠州富力湾项目也是滨海线上一个庞然大物，其总建面达530万平方米。 海景资源丰富是惠东楼市的一大标志，也是其最大核心竞争力所在。凭借这一资源，滨海板块主打旅游度假牌，一路走俏。与惠州市区均价6500元/平方米左右的房源相比，惠东主城区的房价有很大优势，比起深圳的房价来，这一优势被进一步放大。在滨海板块，一些精装产品的价格在8000～11000元/平方米左右，尽管该价格比惠州市区的房价要高，但是和深圳滨海线的房价比起来，优势似乎更加明显。 这些年，碧桂园、富力、万科、金融街、莱蒙国际、中航等一个个蜚声国内的著名房企陆续在惠东市场布局，而且多数集中在滨海线。碧桂园十里银滩、万科双月湾等项目已成为惠州滨海线的标志性项目。 5 .从单纯的卖房子开始转向卖生活方式 2011年碧桂园十里银滩惊艳亮相，让深圳开始了解惠东滨海这片土地，彼时碧桂园十里银滩以7.5折入市，以每个人都可以买得起的海滨度假屋进入深圳市民的视野。事实证明这一招是奏效的，深圳人眼中稀缺的滨海资源在这里就是稀疏平常，碧桂园之后的更多惠东楼盘都沿着十里银滩的路子用海景来吸引客户。但从2013年开始随着巽寮湾片区的旅游度假目的地的逐渐成型以及基础设施配套的完善，以碧桂园为代表的开发商逐渐开始转变思维，在滨海度假之外开始往常住、养老、养生等方向转移。比如碧桂园重金打造了碧桂园学校，华润规划了高规格的养生中心，金融街巽寮湾的旅游全配套体系完成后，也开始规划布局医院、养老等。惠东楼市的购买者主力已经开始把惠东滨海房产作为生活方式重要组成，以及将惠东海边的房子当做家庭资产标配的深圳大量中产。从大趋势来看，深圳消费力的外挤，是一个长期趋势，这座城市大量的中产不断“东征”，有点闲，有点钱，去惠东休个闲度个假，一个小时车程，所谓的“5+2”生活方式完全可以满足。