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惠州拟从10月1日起放开物业费由市场定价

惠州拟从10月1日起放开物业费由市场定价 三问小区物业费市场化定价 惠州拟从10月1日起放开小区物业费政府限价，改由市场竞争定价，与清远等地做法不同，惠州未成立业委会的老旧小区，也拟放开物业费 (详见东江时报7月28日A06版 《惠州将全省率先放开物业费》)。虽然部门制定了调价程序，需“双过半”同意才能调价，但在业委会鲜见，业主缺乏与物业同等博弈能力的情况下，不少业主提出，应设至少1年缓冲期，让更多小区成立业委会再放开物业费。 市发展和改革局称将认真对待和研究社会各界提出的意见，以完善相关规定。而市房管局则表示，推动业委会成立是放开物业费的配套举措之一，目前已计划将物业配合推动小区业委会成立纳入物业企业信用档案。 1问 小区要成立业委会是不是更难？ “放开物业费，让它市场化是大势所趋。但我们没有信心现在放开会走向理想的市场化。”提到这个话题，帝景湾业主潘广仁用了挺学院派的说法。 什么叫理想的市场化？他认为，业主和物业在同等竞争地位下博弈出来的价格就是理想的市场化，而让业主拥有与物业同等竞争地位的关键就在于小区有业委会。但成立业委会程序多、要求严、耗时长，再加上来自物业、开发商的阻碍，行政机构的不配合，许多业主没有自治意识等，业委会难成立已成许多业主的共识。以帝景湾小区为例，2014年小区部分业主耗费半年多时间，“投入10多万元去筹备”，最后却没有成功。 潘广仁说，物业肯定是希望涨价，但长期以来，物业公司在小区占有强势谈判地位，而业主是单家独户，在物业“胡萝卜+大棒”举措下，如果没有成立业委会就放开物业费，业主很难与物业博弈出合理的物业服务价格。“顺序反了，应该先强力推进小区成立业委会再放开物业费，否则可能一放就乱。” 一直希望实现业主自治的潘广仁更担心的是，部门明确了在没成立业委会的小区，由居委会来代行业委会职责，“那以后要成立业委会会更难，因为物业肯定更愿意找居委会而不是找业委会。” 回应 拟将物业配合成立业委会纳入信用档案管理 市房管局物业科科长李克立说，物业要主动配合成立业委会，这项工作将纳入物业服务行业信用档案管理，主动向街道提出成立业委会要求并最终完成成立的，每一个项目给物业和物业项目经理各加5分；按年度规定任务数顺利完成成立业委会的，给物业和物业项目经理各加5分；而未完成当年任务数的企业，每少一个项目给物业和物业项目经理各减5分。 事实上，《物业服务行业信用档案》直接与物业竞标、评优等挂钩，今年7月底开始实施，但当中并无以上内容。李克立称，当初要建立信用档案时，还没有考虑到要配合放开物业费，市房管局计划顺应物业费改革，大力推进业委会成立，故拟在 《物业服务行业信用档案信息评分办法》里加入关于成立业委会的评分项目，近期将正式下发通知。 2问 居委会是否有精力和能力组织调价？ 在放开物业费一事上，征求意见稿中明确，没成立业委会的小区，物业调价时，需在居委会组织下履行调价全程序，也就是让居委会代行业委会的职责。记者在走访中发现，一些业主也对居委会是否有这个精力和能力提出质疑。 “物业费一放开，老旧小区的物业肯定都想调价，问题是，1个居委会可能管辖数个甚至10个以上未成立业委会的老旧小区，居委会的人忙得过来吗？”家住江北伟豪领御的业主曾先生质疑道。而家住江北新苑的业主张女士则认为，以前居民矛盾纠纷比较大时，是由街道办来协调的，居委会是否有能力来参与协调和监督调价。 近年来，老旧小区物业费低，调价难频见诸报端，例如TCL雅园小区原物业2013年3月欲涨物业费45%，八成业主“被同意”引发纠纷，今年5月因亏损严重，原物业撤出小区。江北丽日百合小区去年欲涨物业费也频频被业主投诉，“调价非常难，其实我们从2013年就开始想涨价，经过1年多的协商、公示等才从1.2元/平方米调到现在的1.6元/平方米，涨价后的价格还在政府指导价范围内。”该小区物业公司副总经理蔡金权接受记者采访时称，这还是在与街道办、市房管局、原市物价局来回协调下才获得的成功，显见物业费涨价之难。 回应 业务不熟悉 要有相关培训 对于由居委会暂代业委职责组织调价，居委会大都表示压力山大，“这方面的业务不熟悉，应该要有前期培训，也需要召开辖区内的物业来开会宣传相关的政策，不然都不知道怎么做。”河南岸银岗岭社区居委会主任马茂青说道。飞鹅岭社区居委会主任叶海兵也持相同观点，他称，居委会只有11个工作人员，虽然有协调处理纠纷的经验，但像涉及小区调价、换物业等纠纷一般由街道办来牵头协调，由居委会来牵头需要人力、物力支持，还要有相关的培训，“最怕原来就有经济纠纷，例如欠物业费这类恶性循环状况的小区估计是最难协调的。” 3问 如何避免物业巧设名目收费？ 在放开物业费的同时，物业的其他相关收费也一起放开，这包括装修保证押金、装修人员出入证收费、门禁卡收费等。不少业主认为，物业的相关收费也放开应该有个章程，并制定收费目录，避免物业巧设名目收费。 目前，根据《关于物业服务收费管理有关问题的通知》(惠价[2010]240号文)规定，物业相关费用共有4项，其中业主装修时物业可收取3种费用：装修保证押金2000元/户，装修结束无损坏共用部位、共用设施设备应全额退还；装修垃圾清运费，以业主自愿为原则，委托物业企业清运的，标准最高不超过5元/平方米(按套内面积计算)；三是装修人员出入证押金不超过10元/证，可多次使用且完好退回后需全额退回押金，如不能重复多次使用，可收取不超过3元/证的工本费。另外，物业需为业主免费提供每户不少于5张门禁卡(含IC卡)，业主要求增补的按工本费收取。但记者接获的报料和网络问政平台上关于物业相关收费的投诉并不在少数。 市民罗先生认为，政府限价管理时，变相乱收费的现象就这么多，一放开后岂非更乱。“例如物业以门禁卡成本费为50元一张收取天价门禁卡费用，部门管不管？物业垄断装修垃圾清理业务强制收费，不给其他人进小区运输装修垃圾，业主投诉有用吗？”罗先生称，单家独户的业主在这些细小的收费上根本无力与物业抗衡。他希望在放开收费前，先制定相关的实施细则，明确收费目录，最好能设至少1年缓冲期，让更多小区成立业委会后再放开物业费及其相关收费。 回应 将认真对待和研究业主意见 对于上述两个问题，市发展和改革局价格调控科科长杨伟平称，在征求意见时也有收到业主类似建议，部门将认真对待和研究社会各界提的建议，进一步完善放开物业费的规定。 声音 业主 “羸弱的业主与强势的物业很难竞争博弈出一个健康的价格市场，反而容易激发矛盾。建议参考上海做法，缓冲至少1年时间，下大力气先推动小区成立业委会，再放开物业费，既推动业主自治，又能让业委会居中调停润滑物业和业主的矛盾。” ——— 伟豪领御业主曾先生 物业 “我们虽然只涨了4角/平方米，但也增加了监控、安防设备，现在能请得起稍微年轻点的保安员、保洁员，收支勉强能持平，业主居住也更安心、舒心。我们希望还能合理地向上再提一点，有居委会作为第三方监督和协调加入，效率应该比以前高，也比物业与业主直接协商要更好些。” ——— 丽日百合物业公司副总经理蔡金权 居委会 “居委会人手不够，一放开如果辖区内老旧小区都同时提出调价要求，肯定会忙于奔命，压力会比较大。而现在居委会对这个业务也不熟悉，希望有前期的培训，学习和宣传各方的权利和义务，这样才能比较顺利地使这项工作有序推进。” ——— 河南岸银岗岭社区居委会主任马茂青