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房产中介佣金变高 东莞开发商开始变相涨价

有楼盘需支付总房价的6%作为深中介佣金　部分楼盘涨价转嫁成本 冲刺金九，开发商们也是费尽了心思。近日，记者走访市场了解到，东莞不少楼盘又开始发起了二三级市场联动，尤其是依靠深圳客来拉动整体成交的项目。不过，这意味着开发商每卖一套房子得多付出总房价5%左右的成本。 有购房者担心，这些购房成本会无形中转移到房价上。有业内人士坦言，中介费的成本的确有可能会转移到购房者身上，不过也不排除有部分项目会选择压缩自身的利润空间而非涨价的方式，目的是为了冲刺金九。 市场 瞄准深圳客 多个楼盘选择二三级市场联动 在深圳宝安上班的吴先生在今年8月初的一个周末来到了东莞沙田的某楼盘看房，以前对东莞了解不多，也是第一次到东莞来看房，吴先生是通过东莞的朋友带路到沙田看房的。他告诉记者，“我也有一些朋友来东莞买房了，不过很多都是经过深圳二手中介的工作人员推荐过来的，毕竟对东莞不熟悉的话，还真不知怎样去看房。 类似于吴先生的朋友这种情况，在行内专业的说法，就是二三级市场联动转介客户。其实，这种二三级市场联动方式，早在2008年市场处于低迷之际就变得很普遍。在市场不好或者项目难卖时，开发商选择联合中介，一起撬动和拓宽客户的渠道，但当时不少项目做法主要限于本土的一些发展商和中介机构的合作，受到区域的限制，成效并不明显。 现在市场上的二三级市场联动，还是那招销售模式，不同的是，这次由深圳购买力外溢东莞后所催生的一种新消费力，的确为东莞一些楼盘成交带来促进作用。 其实，东莞不少瞄准深圳客的楼盘都有采取二三级市场联动的做法，只是到了今年，这种情况愈发明显，不再局限于临深片区的一些项目，厚街、沙田、道滘、麻涌、洪梅等不少楼盘也纷纷采取这种做法。 记者了解到，厚街、沙田和道滘等镇街的多个项目都采用二三级市场联动的方式来卖房，如中信富春山居、礼顿金御海湾、厚街汉邦66广场、钜隆地产道滘项目等。 成本 个别项目中介费成本高达总房价的6% 采用二三级市场联动，主要利用深圳三级市场的客户资源，他们将组织一些客户前来看项目，如果成交成功，他们会收取一笔费用。这笔费用的收取，又根据各项目的具体情况而不同，如果位置、资源更佳，收取的额度将会相应减少，反之，则会随着增加。 正如大家所知，由于二三级市场联动会产生一笔不小的中介费用，而这笔费用，又在一定程度上转嫁到房价中。某项目负责人笑言，“成本是不是直接转移到消费者身上，就很难说了，毕竟羊毛出在羊身上。” 中信富春山居项目负责人林恒春告诉记者，选择二三级市场联动，开发商的成本的确不低。“以我们项目为例，每卖一套房子给深圳客的话，中介费的成本大概占总房价的6%，中介人员能收到的费用大概有一半。”如此计算，以一套总价100万元的房子为例，开发商的开展二三级联动的成本需6万元左右。 “没办法，深圳中介公司被东莞市场养得比较娇气，被惯坏了，收费标准也不是开发商说了算。”林恒春如此感慨，“不过的确会有明显的效果，无论是客户来访量和成交量都有直接的提升。目前，我们项目深圳客的比例约有80%。” 记者了解到，沙田和道滘一些开展二三级市场联动的项目的费用成本也占房价的5%左右。而这些开展了二三级市场联动的项目，销量也有了不少起色。以沙田礼顿金御海湾为例，合富辉煌统计数据显示，该项目今年上半年6个月仅卖出44套洋房，均价5991元/㎡；在启动二三级市场联动后，7月至9月15日，仅仅两个半月，该项目卖出了346套洋房，成交均价也上涨至6774元/㎡。不仅成交量迅速回升，成交价比起上半年也上涨了13.1%。 声音 “联动成本虽高，但也合理” 据了解，目前进入东莞市场的二手中介机构有家家顺、世华等，这些机构在东莞很少有店铺，与发展商接洽之后，直接在深圳地铺进行销售。 记者了解到，今年5月以来，深圳一些二手中介机构开始频繁进入东莞一些非临深片区的市场，通过二三级市场联动，帮助开发商通过二手中介在深圳出货。 有东莞购房者对上述现象表示担心，觉得开发商这样的做法，无形中误伤了本土需求。不过记者在踩盘时发现，个别楼盘有两套价格表，一套价格表面对本地自己上门的散客，另一套价格表则专门是针对中介转介绍的深圳客。显然，散客的那套价格表，房价也会相对优惠一些。 某不愿意具名的业内人士表示，这是部分楼盘针对不同客户的营销手法，毕竟东莞本地的客户尤其是刚需客对房屋单价比较敏感，而且往往是多次对比才购买，所以开发商不想因为房价的上涨而失去这部分本地客户群。 对于上述提及的中介成本，有业内人士坦言，“只能说是一个愿打，一个愿挨。谁让你的项目离开深圳客就不好卖呢？” 东莞房地产协会秘书陈骏良认为，“高达五六个点的中介费成本，还不是普遍现象。不过细想也是合情合理的，对于中介人员而言，他们的付出是一样的，甚至是付出更多的时间成本。因为东莞房价相对深圳而言基数很低，在深圳买一套房子动辄数百万，即使中介费只是计算其总房价的1%，往往费用也超过东莞一套洋房总价的五六个点。” 不过，对于二三级市场联动带来的明显成效，天为地产董事长李宝柱表示，“中介起到了一个桥梁的作用，能否有成效还得看项目的前景，毕竟现在的深圳购房者无论是投资还是自住都是比较理性的。” 陈骏良也持同样的观点，“深圳客买房还是比较注重项目的前景和规划，他们来东莞买房也是有选择性的，所以现在东莞市场才会出现明显的两极分化。”