兰格钢铁

谢逸枫：未来十年广州房价涨多跌少

当前广州一手新房价格不断冲击市场预期，波动的让人看不懂。根据官方阳光家缘网数据显示，广州市商品住宅成交量8月下跌，十区成交量仅62万平方米，环比下滑20.5%，十区楼市均价18345元/平方米，7月是18252元/平方米。十区两市则是成交是82.27万平方米，15964元/平方，7月是16334元/平方米。作为一线专家最大的感受是房价未来的走势，关键是市场需求，供应则成为房价走势另一道关口。市场需求由人口、货币、经济、政策、产业五大要素组成。短期看，广州十区两市的房价自去年9月跌破1.5万之后到今年6月才重上1.5万元/平方米的价位，7月则是创新的最高。最大原因是市场刚需减少与改善需求抑制、投资投机需求的压制，导致需求大幅度减少，库存量上升，价格下跌。 谢逸枫：未来十年广州房价上涨看需求 8月破1.8万元/平方米的房价作为广州十区最大的历史月份平均水平，如此涨势年内突破2万/元一平是不可避免的，甚至会到2020年上涨到评价3万元/平方米。8月这样的大幅度上涨，归根结底是政策与政府的“任性”导致的。一方面是统计方式上的“水分”，增加了数据的大预期。另一方面是中央政府的不断出利好政策，地方政府与银行都卖力支持楼市。三是过去多重利好政策的蝴蝶效应重现。但是，广州的库存部分区域高位不减与限购未取消及新增人口下降、产业过于依赖传统，给楼市埋下严重的隐患。如何合理的调整产业结构与供求平衡及吸引人口才是未来楼市平稳健康发展的关键，政府疯狂的过分追求高地价与土地出让金及土地抵押的同时，应该先做好前置工作，就是配套的完善与城市的美化及合理的规划。 即使是今年6月到8月广州十区房价的上涨，却存在严重的产品结构性上涨与统计方式的问题，无法掩盖房价整体未大涨的事实。其中高端住宅的集中入市与高价产品热销，成为拉高整体房价的主因，市中心高价盘拉高郊区价，说明研究楼市的必要性不仅看宏观，更要看区域与微观因素。而8月十区两市的房价则又重新由1.6万元/平方米下降到1.5万元/平方米，原因是郊区低价房大量上市，拉低了全市的房价。在广州楼市中，黄埔、增城两区现有住宅库存合计高达324万平方米，其中黄埔区占44%，增城区占56%。以过去一年较为理想的去货速度，两区消化库存均需15个月。广州区域调整后，增城优势放大，黄埔去货压力将提升。 广州房价在本地官方统计都显示下降，国家统计却是合平均涨幅均略有收窄，说明结构性上涨与统计方式仍是困扰市场，不过房价上涨的事实依然存在。按照统计局的数据显示，8月70个大中城市新建商品住宅平均价格，自去年9月以来首次同比由降转升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价环比涨幅均有所收窄。北京上涨1.3%，上海上涨1.6%，广州上涨0.9%，深圳上涨5.2%。环比综合平均涨幅均略有收窄。房价同比 8月份新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为9个和7个，分别比上月增加6个和2个。其中，深圳新建商品住宅价格同比上涨最为明显，达到了31.8%，北京、上海、广州则分别上涨了3.7%、6.5%、2%。新建商品住宅平均价格同比出现由降转升，这是2014年9月份以来首次“转正”。