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惠州几大交通设施完工 有望掀起抢地高潮

一座城市的发展，离不开火车站和汽车站。这两年来，惠州在交通规划上下了一番大功夫。惠州客运站即将投入运营，莞惠城轨在惠州境内的各个站台建设也即将完工。按照《惠州市火车站地区控制性详细规划及风貌设计》(草案)，惠州火车北站将与惠州客运站、莞惠城轨等多个交通枢纽形成交错辐射作用。规划实施后，片区内的交通、教育、商业等资源将得到质的飞跃。片区土地价值将随之水涨船高，有望掀起新一轮的开发商抢地高潮。 房价洼地效应未来将显现 解析：虽然火车北站片区现阶段不利因素远大于其有利条件，但在新规划为城市副中心后，其原有的一些劣势将会慢慢在和江北融合的同时变为优势。房地产的行业规律显示，更多的购房者买房是买涨不买跌，但还有一种说法是要买能够看到前景的区域，火车北站片区现在是典型的价格洼地区域，鸿威金都雅苑项目仅为4700元/平方米，联排别墅的价格仅为5500元/平方米，相较于10分钟之外的江北，直接少了至少4成的价格。和惠博沿江路仅有房子不同，火车北站片区未来将是以江北城市副中心的高规格规划起步，定位于商贸和物流中心后，片区的人口将会显著增加，其房价的洼地效应将会因为人口的导入而显现。预计火车北站片区较长一段时间内还会处于价格洼地的区间，一方面其大量的土地尚未开发，另一方面其城市副中心从规划到落地需要较长时间周期。 火车北站和客运北站的交通枢纽作用 解析：依照深圳、厦门等城市的经验，依托火车站的人流和交通便捷程度成为区域级别的交通枢纽中心后，对周边商圈数公里都有极强的辐射作用。惠州火车北站此前是单一的客运站点，但在莞惠轻轨惠州市区的终点站再次设站后，其单一的承载功能被大大加强，规划显示未来的深惠城轨北线也以将江北火车站引出。等于是说数年后的火车北站将是一个火车站、惠州汽车客运北站，以及到深圳、东莞地铁站的交通枢纽中心。深惠、惠莞地铁线的交会将会让火车北站片区确立惠州最大的核心交通枢纽中转地的地位，带来的将是巨量的流动人口，依托火车北站的这一枢纽地位，重点打造的商贸、物流产业也会升级。 教育、购物、休闲等片区配套升级 解析：火车北站片区目前的基础生活配套相当欠缺，即便服务区域内16.5万常住居民的配套也需要升级。而且为了契合其商贸物流以及江北城市副中心的地位，其他方面的配套将开启快速的升级，其区域级别的购物中心、餐饮娱乐、以及高规格的酒店将会陆续出现。在住建局对于火车北站的新规划方案中，明确除了广泛配建区级文化中心2处以及居住小区级文化中心13处，另规划1所48班的高中，3所九年一贯制学校(54班)，以及5所小学和15所幼儿园，总教育用地面积近40公顷。而且对于区域当前较为紧缺的公园绿地和休闲广场规划在未来将得到优化。《规划》明确要求公园绿地用地面积要达到32.3公顷，面积为1.34公顷的休闲广场也将同步建设。火车北站片区的综合体育活动中心以及综合医院与社区健康服务中心的建设也被列入规划当中。 片区开发将进入快速周期 解析：火车北站片区依托区域级别的交通枢纽中心，建设的商贸、物流产业，定位于江北的城市副中心，这实际上给此前混沌不清的火车北站片区指明了方向。纵观惠州城市的区域发展，江北是在C B D的规划下发展起来的，演达路附近是南部新城的规划让开发商开始批量进驻，而金山湖和水口的房地产发展城市的基础设施升级，无一例外都是得益于政府规划的指导。火车北站片区目前的土地价值较低，主要是和江北的联系脱节，产业结构不清晰，第三产业几乎没有，导致开发商以及购房者无法在片区找到可期的未来。预计在火车北站以及惠莞轻轨通车后，片区的土地将开始升值。从江北的城市发展来看，必要寻找外延的空间，汝湖不合适，惠博沿江路片区欠账太多，火车北站片区是唯一的选择，未来3-5年这一区域将引来开发快速周期。 城际轨道带来新机遇 解析：莞惠城轨即将于今年内通车，规划中的深惠城轨也将于20 20年前通车。城轨的建成，拉近了惠州与广州、深圳、东莞等周边城市的距离。火车作为与城轨、动车的接驳交通工具，届时将发挥更为重要的作用。在若干年后，惠州火车北站以及境内的各城轨站台，将形成齐头并进的局势。 按照相关规划，莞惠城轨以及深惠城轨在江北片区都有设置站台。楼市行业内有这样一句话：“城轨一响，黄金万两”。在不久的将来，江北片区将会成为火车、客车、动车等交会点。交通的发展将拉动整个片区商业以及相关配套的发展，届时，江北片区的机遇将远远大于惠州其他5个片区。 第三产业将带来人群入住 解析：早在2011年，惠州市政府工作报告中就提出“要把江北打造成核心区，加快推进惠州商业物流商圈形成”的规划。这几年来，以惠州大道为主线，江北片区已经形成以惠州义乌小商品批发城为中心的成熟物流商贸中心。沿着金龙大道，一路有惠州金泽物流园、江北农产品批发中心、惠州焦点二手车交易市场、惠州(中粤)钢材城以及粤东国际家具博览中心等成熟商业中心。 按照惠城区商贸物流业要发展“四个商圈，五条商业带，十大专业市场”的规划，四个商圈中就包含有江北物流商业圈，五条商业带包含有惠州大道，十大专业市场几乎全部在江北。物流商贸中心的成熟，将吸引越来越多的人群入住江北。人群的进驻，将为这个片区的发展带来最基本的动力。 和江北等片区联系更加紧密 解析：惠州火车北站所处位置位于江北与小金口之间。在很多惠州市民的眼中，火车北站所处的位置相对偏僻，与江北市政府周边的城市中心区几乎脱离开来。说起江北，大家会想到华贸，想到佳兆业，想到市民乐园，但是不会第一时间想到惠州火车北站。 按照这一次规划，惠州火车北站将定位成城市副中心。也就是说，《规划》将惠州火车北站拉入了整个江北片区的中心区。随着规划提到的商业、交通等公共设施全部建成，惠州火车北站将与惠州大江北片区成为零距离，与惠州其他片区距离将得到拉近。 区域房地产开发水准提升 解析：因为各种因素影响，许多开发商都将目光瞄准在金山湖片区、东部新城片区、东江新城片区等。进驻大江北片区的开发商数量并不太多，其中品牌开发商更是屈指可数。鼎峰国汇山、万科金域华庭，是整个江北片区能够拿得出手的大型楼盘代表。 惠州市政府将火车北站重新定位规划后，整个片区的交通、公共配套等将实现高台阶飞跃。交通、公共配套的发展，往往能吸引更多的品牌开发商进驻。和楼市购买者买涨不买跌的心理一样，尽管重新规划后，江北片区的地价可能也会往上升一个台阶，但是这不但不会让品牌开发商远离，相反还可能让品牌开发商在该片区竞地开发更有兴趣。