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马跃成：2016年是楼市生死大限

中国楼市是个政策市，这似乎是个不争的事实。但是，事实上，政府似乎说了也不算，这么多年的调控屡调屡败、越调越涨也是众所周知的事实。最近，各地楼市呈现出千姿百态的景象，少数几个城市涨，大多数城市不涨，好像楼市终于开始走向市场化了。其实，那是啊!政府的所作所为和目标倾向我们也是心知肚明的。虽然，各地政府的想法基本一致，但是，由于市场的差距太大，导致了各地楼市的冷暖不均，也是有人偷着乐，有的急死人啊! 从最近的五中全会确定的发展目标来看，我们能看到的资讯，其实也是我们就想要的。 李克强指出，“十三五”时期是全面建成小康社会的决胜阶段，夺取这一胜利意味着，到2020年我国人均国内生产总值将接近高收入国家水平，基本跨越“中等收入陷阱”，这将是我国现代化进程中又一个里程碑。这个任务艰巨啊，怎么完成？本来已经强调了可持续经济发展的道路，制定了放弃“唯GDP论”的经济发展战略，现在为什么还要继续扛起这杆又爱又恨的大旗？ 日前国家发改委召开系统投资工作会议，对近期促投资稳增长进行再部署、再动员，明确提出第四季度要把促投资稳增长放在各项工作的首要位置，切实打好投资政策“组合拳”。该委11月4日发文称，今年前三季度，固定资产投资(不含农户)增长10.3%，同比回落5.8个百分点，比一季度、上半年分别下降了3.2、1.1个百分点。总体上看，投资下行压力较大，稳增长积极因素也在不断累积。发改委表示，加快推进一系列促投资稳增长政策措施，扩大合理有效投资，充分发挥投资在稳增长中的关键作用。 透过北京土地市场，可以窥见北京楼市一个侧面。11月2日，丰台土地市场再起波澜。南苑乡槐房村地块被华润、招商、华侨城三家国字背景的联合体一举拿下。总价83.4亿，排名中国土地历史总价第19名，在北京位于历史总价第三，计算楼面价为5.6万/平方米，比几天前拍出的同区域地块贵了6000元每平方米。疯了吧!几天时间，楼面价就上涨百分之二十以上，这是什么节奏？就在这几个月时间的时间，丰台已经有6宗土地楼面价超过5万，未来的售价不出意外将突破每平方米10万元大关。以前说北京南城，普遍指的是宣武和崇文区这片。丰台、大兴都是农村的范畴。而如今，以新南城为代表的丰台，再也不再是以前那个南城的形象了。 从丰台看，一方面是土地市场的疯狂，而另一边在销房市场却是出奇的低调。众多新旧楼盘，包括此次“地王”疯狂拿地之前的“前地王”们，并未因自己的“解套”而放缓快跑的脚步。从北青报记者的调查报道看，在销的知名楼盘中，绝大多数维持原来价格，销售业绩都有明显提升，有的楼盘甚至积极促销冲刺年关。与历次地王一出周边楼盘首先涨价不同，此次丰台在销楼盘冷静的出奇，丰台不“疯”的原因何在？有业内分析认为，一向被视为洼地的丰台忽然冒出十几个单价10万以上的顶豪楼盘，谁也不敢保证全身而退，唯一能做的就是珍惜目前的购房窗口期，迅速出货，储备“冬粮”，以防“严冬”的到来。2016年才是对开发商和投资者真正的考验。 有资料显示，在10月份20大标杆房企合计拿地金额突破了319.6亿，在有长假影响的情况下，依然处于高位。从企业看，保利、万科、碧桂园、首开等企业拿地均超过30亿；整体看，房企在金九银十均出现了拿地积极的现象。2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地；而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。重点房企越来越关注一线城市，北京无疑又是重中之重，这多少也反映了开发商，谨慎出手的一面。即使拿地仍有火热般的激情，但是，开发商扛不住的担心也不是无中生有。 就是在地王、联合体频繁出没的北京市场，最近也是“退地”风波不断。10月30日下午，与天恒联合体多番竞价之后，华润、招商、华侨城组成的联合体最终以83.4亿元的总价、配建5.7万平方米公租房的代价摘得北京丰台南苑乡地块。但仅在拿地后两个小时，市场便流传出华润、招商要退出该地块的消息。无独有偶，近期陷入“退地”传闻的还有碧桂园、龙湖等大型房企。10月21日，碧桂园联合中国金茂以近52亿元、溢价率超140%的代价取得在北京两宗商业金融用地。但仅一天后，市场即传出因举牌超过授权价、成本较高，碧桂园退出土地的传闻。事情还在持续热议中，11月3日又有媒体称，碧桂园已退出北京市丰台花乡四合庄地块，改由中国建筑接手，与中国金茂进行联合开发。 地王不应该是开发商的最高追求，同样，退地不是房企的上上策。但是，这些现象正是反映了中国楼市的现状和未来，2016年值得关注，政府担心，开发商着急，人们会因为二胎放开，就疯狂买房吗？如果大家不买账，靠什么刺激人们进入楼市的欲望？