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深圳房价透支涨幅趋缓 年底楼市还撑得住吗

随着房地产市场回暖，一线城市房价率先回到上涨通道回归领涨 1 第一季的主旋律是清冷。受春节和宏观经济增速下滑影响，1、2月楼市整体成交淡静，房价下滑的城市居多。国家统计局的数据显示，70个大中城市中，1月房价环比下降的城市有64个，上涨的2个，持平的4个；2月房价下降的城市66个，上涨的2个，持平的2个。 进入阳春3月，在当月初央行降息、月底3.30政策——二套房首付比例降至四成，二手房营业税免征且年限五改二，公积金贷款首付比例下降——出台之后，刚需族的购房热情被重新点燃，一些投资客也重出江湖。加之股市上涨带来的财富效应，楼市开始升温，二线城市过半数上涨，深圳更领衔一线城市，出现暴涨行情。这是第二季的故事。 8月之后，伴随股市的一跌再跌，部分中产阶级财富被消灭。同时，由于前期楼市量价齐涨透支需求，成交量与价格开始企稳，市场转入慢板为主调的第三乐章。 为提振需求，8月底又有解除限外令、二套房公积金首付比例降至20%、降息等政策相继出台。刺激之下，部分城市销售指标有所回暖。从销售数据看，北京等地“金九”成色较足，北京9月新房成交均价达到29369元/平方米，创下历史新高；而深圳由于前期透支，房价涨幅趋缓。 2 9月30日，针对二三四线市场的刺激政策再度加码：央行、银监会将不限购城市的首套房最低首付比例下调到25%；同时，住建部、财政部和央行发布通知，要求提高住房公积金使用效率，提高实际贷款额度，全面推行异地贷款业务。 9.30政策的刺激，能否让2015年的楼市迎来一个圆满收官季？先来看看影响2015年第四季地产故事走向的三大关键词。 其一是宽松。从宏观基本面来看，旨在刺激居民加杠杆的宽松信贷政策还将持续。在不限购的城市，首套房的首付比例还可望由目前的25%进一步下调至20%，购房契税等交易税费也有望下调。 毕竟，当前中国经济仍处于转型升级的深水区，放眼几大传统增长引擎，实体经济景气不足，工业企业产能过剩，利润处于下降通道；全球经济复苏缓慢，出口难获提振，TPP协议的签署，未来还可能使出口进一步受压；地方政府身负重债，固定资产投资增长有限；消费、互联网+等创新虽被寄予厚望，但短期内尚难作为新的经济增长点发力。这一背景下，长期充当经济增长引擎的房地产不能熄火，仍需发挥稳定之锚的作用。 不过值得注意的是，刺激政策的效应已在递减，9.30政策的作用已大大弱于3.30，即使宽松政策后续有来，其效果也将趋于弱化。真正主导后市的，仍将是行业基本面因素。 其二是供需逆转。从地产行业来看，尽管商品房销售数据近几个月逐步回暖，但新开工、土地购置等数据仍未见改善，1-8月这两项数据分别降至-32.1%、-16.8%。房地产投资增速则已从2014年初的19.3%，降至今年1-8月的3.5%，8月更低至-1.1%。这显示地产商对后市持观望态度，信心不足，投资审慎。 其原因在于，从大趋势来看，伴随居民自有住房率的提升、人口红利的递减，中国楼市的供需关系已经走过供大于求的拐点，开始达到平衡。逐步成为市场主力消费群体的85后、90后中，往往家族不缺住房，购房需求的刚性、迫切性减少。 而且，在当前的经济环境下，即使是刚需族，也不乏有其忧虑之处。由于实体经济持续疲弱，许多传统行业裁员、降薪已比较常见，结业倒闭的企业也不鲜见，时近年末，这一压力将更为凸显。此外，从楼市的另两大重要客群——科技新贵和金融精英看，资本的寒冬如今也蔓延到前期过热的新经济领域，一些互联网和科技行业名企也遭遇收入下滑或融资难，开始裁员、降薪、缩招新员工，抑或通过合并抱团取暖。过冬的预期之下，科技新贵们的购房意愿也会受到影响。更不用说，今年股市的过山车走势，严重削弱了金融业买家的实力。收入预期，将成为影响四季度房价的重要因素。瑞银房地产研究团队今年初的一份消费者调查也显示，在鼓励人们购房的因素中，升职加薪、房价下跌15%以上是最被看重的两条。 其三是分化。从全国范围看，百城房价齐涨的地产黄金时代已告终结，对于三四线城市，楼市供过于求已成共识，严峻的去库存的青铜时代正在到来。事实上，9.30政策的目的，正在于刺激三四线城市的刚需，然而由于这些城市住房饱和、库存高企，其效果有限。在二线城市中，郑州等地由于近年在承接产业转移方面表现出色，人口回流明显，其楼市仍有支撑，但大连、青岛等地，市道已趋疲弱。在一线城市北上广深，楼市的白银时代仍将继续，人口聚集效应和土地供应有限，使得后市上涨仍然可期。从新近的土地成交数据看，一线城市的地价并未下降，这将传导到新房的定价上。 3 未来，城市间的分化趋势仍将沿续，即三四线城市继续去库存，房价受压，但吸引人口流入的一线城市，房价有望继续上涨。由此可能形成一个新的循环，即三四线城市房价下滑，导致土地财政吃紧，经济转型艰难，人口继续流向一线城市，带动一线城市房价继续上扬。2015年可能是这一循环的开始。 住宅之外，再看看商业地产。商业地产乃至REITs(房地产信托投资基金)曾被地产界认为是获取长期收益的一大利器，并将万达的王健林推上中国首富的宝座。然而如今，各地均有众多大型综合体逐步落成，商业地产供应大增以至严重过剩，消费者分流现象日益明显，加之网络购物的冲击，众多商场租金下滑明显。 实体经济不景，使得工业地产形势更是严峻。TPP协议如果落地，还可能使高端制造回流美国，低端制造业加速向越南、马来西亚转移，从而使中国制造进一步面临压力，工业地产的前景也更为黯淡。 不仅楼市的不同区域、不同领域存在分化现象，房地产企业的分化也将加速。从2011年开始，房地产企业的盈利能力就开始步入下降通道，恒大等地产商纷纷通过多元化投资，探寻新的盈利领域；曾经做减法的万科，也尝试在物业、租房、教育、医疗等领域做加法。过去，挺进三四线城市为众多大型地产商带来新的增长点，如今，收缩战线已势在必行。随着三四线城市地产量价齐跌，面临资金链断裂风险的中小房企将会增加，越来越多中小房企会寻求合作开发，行业并购也将增加，由此将带来新一轮的行业整合。 虽然自1998年住房商品化改革以来，中国的房地产泡沫经历了近20年的不断膨胀，如今已走过供需平衡点，面临巨大的调整压力，但是，它依然是一个坚硬的泡沫。房地产依然具有经济火车头的天然属性，房地产投资依然是中国人投资的优质渠道，尤其是经历一波股市过山车之后，其保值作用更为人们所认知。在一线城市，尤其如此。长远看，三四线城市的房价会继续受压乃至下滑，二线城市将出现分化，但人口流入将带动一线城市的房价继续上涨。不过具体到今年四季度，即使在一线城市，房价企稳的概率仍大于上涨的概率，特别在十八届五中全会二孩政策明朗化之后——这是一个中长期利好。具体到深圳楼市，更像一个坚硬的蛋壳，由于上半年上涨过猛，最近直至年底前楼盘大批量集中上市，小型俯卧撑式的波动将在所难免——但你别指望它的破裂。 尽管政策将继续宽松，并鼓励加杠杆，但其刺激作用日益递减；而经济寒冬对收入预期的冲击，将暂时压抑人们的购房冲动。或许，这要留待明后两年——当实体经济是否完成探底的迷雾真正散去，才会重上轨道。