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房企融资变局：规模更大利率更低 回归国内

规模更大，利率更低，回归国内。这是今年房企融资的总体趋势。据克而瑞信息(C R IC )监测，2015年首10月，108家房企融资规模达12667亿元，同比猛增89%。从下半年开始房企融资总量大幅提升。“由于受国际信用评级下降和人民币兑美元贬值的影响，房企在海外融资的难度增大，故今年海外融资总量大幅缩水。”克而瑞信息分析师沈晓玲接受南都记者采访表示。根据统计，今年房企首十月的外币公司债仅占2%，而去年同期的占比高至62%。规模上，万科、恒大、绿地等房企都抛出了逾百亿的大额境内融资计划。南都记者从不少有关标杆房企了解到，销售压力、土地成本上升及扩张要求等因素下房企增加了对融资的需求。 公司债井喷 虽然历年来房地产企业的融资行动都不绝于耳，但今年在IPO多次阻滞的情况下，房地产企业发行公司债的举动可谓呈现“井喷之势”，而在IPO重启之时，两家标杆房企富力地产和万达商业率先出动，体现了房企融资环境的微妙变局。 “对于资金密集型的房地产行业来说，融资环境起到至关重要的作用，”据克而瑞机构分析，今年以来，房企融资总量急速飙升，其中公司债的发行规模更是呈现井喷之势。 值得重视的是，恒大、中海在近期都分别创下了同类房企中发行“规模最大”、“票面利率最低”的新纪录。 “房企对于融资的积极态度是可以理解的，今年A股融资环境一般，多次降息降准的情况下，纷纷发行公司债就不难理解了，”香港比富达证券高级市场经理何天仲向南都记者分析表示，公司债今年大幅流行，由于发债成本明显降低，加上楼市出现局部复苏，对标杆型开发商而言是打了“强心针”。 克而瑞梳理2015年首十月108家典型房企的融资动态发现，几大特点值得关注。一是融资总量飙升，下半年显现大额融资量。2015年首10月，108家房企融资规模达12667亿元，同比猛增89%。 多次降息之后的效应在下半年显著开始显现，房企融资总量大幅提升。如若剔除绿地在8月IP O融资3054亿元，108家房企在8月至10月的融资额也基本维持在1500亿-1800亿元的高位。 房地产股年底或走强 从国家统计局发布的房地产行业数据来看，从8月开始，开发投资已持续3个月的负增长。一方面，商品房销售增速回落，尤其是非重点城市的去化压力较大，故销售投资效率低下促使了行业的融资总量呈现高企状态，另一方面，政府也不得不推出更大力度的政策扶持房地产行业的发展。 第二个显著特征是公司债可谓撑起行业的“半壁江山”，108家房企发行票据、债券的融资额约占总融资量的46%。其中，“偏爱”选择公司债的典型企业例如恒大、碧桂园。恒大首十月共发行约499亿元融资，其中93%为公司债。碧桂园的首十月融资中，也有89%的融资量是通过公司债的方式发行。 而房地产板块在资本市场仍受到看好，也是房企敢于“博出位”的原因之一。 “房地产板块今年在A股的表现不能说低迷，盯住了指数，并未跑输大盘，九月份反弹以来全板块已经上涨50%，而且势头还将继续上攻，”北京经海投资总经理刘擎接受南都记者采访认为，随着中央城市工作会议以及习总书记去库存的要求等部署的落实，房地产的实体和股票将在四季度到明年一季度展开强劲走势。不过其认为，房地产投融资机制将有变局，PPP模式和低息发债将广泛应用，有所布局的投资者会受益。 发债成本走低 发债数量上升的同时，多家房企的公司债票面利率创下新低。 以万科在2015年9月25日刚发行第一期50亿公司债，确定利率为3.5%，创下当时同类房企发债利率的新低。而中海就在11月19日披露其80亿元公司债票面利率仅3.4%，再次刷新纪录。 龙湖地产、远洋地产、金融街、金地集团等标杆房企在今年下半年以来的各类融资举动中，融资利率都没有超过4%。 上述有发债房企的内部人士告诉南都记者，今年的发债利率比往年都要好，也促使房企在这方面多下功夫，毕竟今年多次利息下调创造了很好的空间，应该抓紧窗口尽快融资。 “在政策宽松及市场流动性提升的环境下，房企的发债成本持续走低。”同策咨询研究总监张宏伟接受南都记者采访表示，房企布局“大金融”的战略越来越清晰，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，品牌房企强化融资优势甚至直接布局金融板块的趋势，都是大有裨益的，多元化业务谋求较高的投资回报收益，同时“大金融”的战略布局，可提供融资的便利，降低房地产业务的融资成本。 另外，今年以来，不少房企开始涌入内地资本市场，例如重启A股计划的万达商业、富力地产以及B转A的新城等。在政策宽松化以及A股高估值的双重驱动下，房企纷纷选择登陆A股，拓展融资渠道。 “在证券市场改革背景下，沪港通的落地、即将推出的注册制、深港通计划都将会进一步加强A股市场的吸引力。”克而瑞分析师沈晓玲接受南都记者采访表示。 不过其提醒，在土地投资成本上升、行业下行带来的销售压力下，资金链的紧张促使了房企扩大融资的需求。需要注意的是，虽然政策宽松推动了融资，但是融资规模的增加亦是增加债务规模，需要企业加强风险管理。另外中小企业受制于企业资产规模，融资难度较大，扩张也受到了限制，行业两极分化的发展现象将依然存在。