兰格钢铁

谢逸枫：住建部释放明年楼市上涨信号

2015年12月28日，全国住房城乡建设工作会议在京召开，住房城乡建设部部长陈政高全面总结了2015年住房城乡建设工作，对2016年工作任务作出部署。主管房地产行业的住建部终于在2015年年底发声了，2016年要巩固房地产市场向好态势，把去库存作为房地产工作重点-住建部部长陈政高2015年12月28日在全国住房城乡建设工作会议上明确上述工作重点，他还表示，2016年新安排600万套棚户区改造任务，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。2015年由于认真落实了党中央、国务院决策部署和有关部委密切配合出台了一系列措施，各地加大力度承担了调控主体责任，房地产市场呈现企稳回升态势。对于2016年的房地产市场，陈政高要求，要巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。 在“十二五”规划要求3600万套保障房建设计划后，住建部“十三五”的工作重点放在了棚户区改造上，而不再提及大规模建设保障性安居工程。不过，从官方数据来看，中国“十二五”期间政府交出的保障房建设数据是“完美”的，最终完成数量在4000万套左右。“十二五”之前，我国保障房主要以廉租房、经济适用房为主，“十二五”前期，面向城市“夹心层”群体的公租房开始被政府大力推广，并在此后与廉租房逐渐并轨。而到了“十二五”中后期，棚户区改造已经成为我国保障房建设的主力类型。2014年我国改造了棚户区470万户以上，到了2015年，这一计划上调至580万套。棚改任务逐年加码，一方面是改善相关民众的居住条件，另一方面，政府也打算通过加大货币化安置方式，帮助解决一些城市的楼市库存问题。2015年棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。2016年新安排600万套棚户区改造任务，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。 中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行，习李作重要讲话，据新华社英文，中国明年将会适度扩大财政赤字，并努力化解过剩产能和房地产库存。并在适度扩大总需求的同时，推进供给侧结构改革，并减税以降低企业负担。习在会上发表重要讲话，总结2015年经济工作，分析当前国内国际经济形势，部署2016年经济工作，重点是落实“十三五”规划建议要求，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。李在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向，具体部署了明年经济社会发展重点工作，并作总结讲话。中国2016年的五个主要任务包括：解决工业产能过剩、去库存、去杠杆、降低企业成本、改善薄弱环节。一是积极稳妥化解产能过剩;二是帮助企业降低成本;三是化解房地产库存;四是扩大有效供给;五是防范化解金融风险。 中央经济工作会议公告显示，习近平要求推动经济持续健康发展，要解决工业产能过剩，供给过剩是中国增长的主要挑战。2016年主要任务之一是去杠杆，中国将继续采取措施防范金融风险，中国将继续创新驱动的策略。每年的中央经济工作会议是判断当前经济形势和未来宏观政策走向最权威的风向标，因此一直被市场人士所关注。此前中新网首页刊文称，中央经济会议的成果，有以下几大看点和期待：中国长期向好趋势不变的定性；赤字可调整态度所预示的财政政策意义；美联储加息之后的货币政策前景；“四个歼灭战”中楼市去库存和“僵尸企业”加快退出如何发力。从公布的会议成果来看，“四个歼灭战”中楼市去库存和“僵尸企业”、赤字率调整和供给侧改革依然是重中之重，和之前的方向一致。 从楼市去库存来看，12月14日召开的政治局会议提出了“化解房地产库存”。据多家媒体报道，住建部日前召集了地方房管部门研究去库存方案，其中便提到了要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。其中，促进农民购房是政策的主要着力点。从赤字问题来看，今年11月，财政部副部长朱光耀就公开表示，当前全球经济面临2009年以来最为严峻复杂的形势。从金融危机的教训中，需要考虑传统的经济学理论是否要做调整，3%的赤字率红线、60%的负债率红线是否可以反思调整。中国2015年财政赤字的比例已从2014年的2.1%上调到2.3%，但仍低于3%的国际警戒水平。而消灭僵尸企业和供给侧改革方面，12月9日召开的国务院常务会议，也已经开始以分类讨论的办法部署国企的增效升级，即除了进一步加强混合所有制改革以及强化央企创新力度外，对不符合国家能耗、环保、质量、安全等标准和长期亏损的产能过剩企业将实行关停并转和剥离重组。 老谢认为：2015年中国房地产市场复苏回暖，主要是政策利好，政府有功。关键是住建部释放2016年中国房地产市场必须向好、赤裸裸救市的信号，一是土地成交反弹，开发投资反弹，商品房成交量继续增长，房价继续上涨。二是三四线城市去库存任务完成，三四线城市房地产市场复苏上涨。三是调控政策继续宽松，去掉以前的错误政策，实施新的调控政策。四是棚改任务重，可以货币化安置，购买商品房库存作为安置。五是2015年580万套创历史新高，2016年指标再创历史更高。保障房和安置房新开工新量，把炮口主要瞄准了棚改。棚改需要很多资金投入，政府、国企、个人，都要出钱，涉及城中村，则主要是开发商与村集体村民协商。将进一步提高新建楼盘的容积率，以及商业配比，从而让开发商有利可图。 六是棚改拉动投资增从，成功对冲商品房投资下降。七是公租房要实现货币化，这条措施有力，目前保障房主要就是公租房，如今公租房不再新建，或大幅减量，转而发放房租补贴，让保障对象去市场上租房，这是好政策。老谢需要指出的是：一是2015年住房制度改革没有取得实质性进展，除住房公积金制度改革一些外，还没有明确将农民工纳入公积金修订稿。二是发放房租补贴，让保障对象去市场上租房，不仅是去库存的新办法，还是解决住房与供应的新办法。三是改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。这显然是无法实现的，因为与住建部没关系。四是房地产调控的责任主体是地方政府，不是国务院下面的部委，因此三四线城市的地方政府可以全面的放开救市。但是涉及到关键性的政策，仍需要中央与国务院及部委、省政府的批准。一线城市则考虑收紧了。五是城市棚改，农村危改，两条战线，同步作战。 此外，早在2015年12月10日，在中央定调去库存后，住建部召集了地方房管部门研究去库存方案，其中提到要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。彼时培训内容主要是针对地方应如何推动房地产销售，其中促进农民购房是政策的主要着力点。全国住房城乡建设工作会议2015年12月18日闭幕，住建部长陈政高在部署2016年住房城乡建设工作，提出“一条主线七大举措”以落实中央战略部署。作为房地产业的重要主管部门，住建部讲话我们必须深入体会。一.“巩固房地产市场向好态势”。陈政高说，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。 在2015年棚户区改造开工580万套、货币化安置比例达到28%的基础上，明年将继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，将新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。二、要切实树立城市规划的权威。要提高规划的前瞻性、严肃性、强制性和公开性。集中全行业力量完成全国城镇体系规划，继续做好跨省级城市群规划编制工作。全面启动城市设计，抓紧制定实施城市设计管理办法和技术导则。推进城市修补、生态修复工作。进一步培育和规范建筑设计市场，提高建筑设计水平。把县城规划建设工作提上重要日程，改善县城人居生态环境。加大对规划违法行为的处罚力度，继续抓好城市违法建筑治理工作。 三、继续大力推进城市基础设施建设。加快地下综合管廊建设步伐，全面规划启动海绵城市建设，在城市黑臭水体整治工作上取得实质性进展。四、全面加强城市管理工作。理顺管理体制，推进综合执法，加强队伍建设，提高服务水平。五、加快建筑业改革发展步伐。集中精力对建筑业进行全面深入的调研，梳理出亟待解决的问题，明确今后的重点工作。筹备召开全国建筑业大会。六、推动装配式建筑取得突破性进展。在充分调研的基础上，制定出行动计划，在全国全面推广装配式建筑。七、抓实抓好改善乡村人居环境工作。着重推进农村垃圾治理、污水治理和绿色村庄建设等工作；完成改造危房任务；进一步加大传统村落和民居保护力度。陈政高表示，2016年将牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，推动住房城乡建设事业再上新台阶。 中央财经领导小组第十一次会议2015年11月10日，习主席讲到，布局经济结构性改革。提出要打四场“歼灭战”，其中包括“化解房地产库存，促进房地产持续发展”。过剩产能、楼市库存和金融风险成为改革所要针对的三个突出问题，其中要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。国务院常务会议2015年11月11日，以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍。其中有以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。中共中央政治局会议2015年12月14日召开，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作，审议通过《关于建立健全党和国家功勋荣誉表彰制度的意见》、《中国共产党地方委员会工作条例》、《关于实施全面两孩政策改革完善计划生育服务管理的决定》。中共中央总书记习近平主持会议。会议指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 中央经济工作会议12月18日至21日(化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。) 中央城市工作会议12月20日至21日(要提升建设水平，加强城市地下和地上基础设施建设，建设海绵城市，加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，推进城市绿色发展，提高建筑标准和工程质量，高度重视做好建筑节能。)中央农村工作会议12月24日至25日(-农业供给侧结构性改革[去库存、降成本、补短板])。2011年，国务院发布了全局性和综合性的《全国主体功能区规划》；2013年，中央召开首个城镇化工作会议；2014年，首个《国家新型城镇化规划》发布，进行了如7大国家级城市群、5大国家中心城市等战略布局；此外，“京津冀协同发展”、“长江经济带”、“一带一路”三大国家区域战略陆续展开。在人口方面和城市规模的划分方面，也有新的政策和实践在进行，比如不同规格城市的梯级落户政策和“3个一亿人”的任务目标已经提出，“五类七档”新标准及各种扩权县、省辖镇在一些地区已先行先试。