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多举措护航 今年深圳城市更新投资逾500亿元

为了给城市更新提供政策解读，12月24日，市规土委参加了由市政府办公厅举办的主题为“完善政策体系，加快更新步伐”的“政企通”在线直播活动，与企业代表、网民就城市更新的政策进行了一个小时的互动交流。交流活动中，企业代表与广大网友纷纷就他们关心的我市城市更新政策、城市更新计划以及他们在推进城市更新过程中遇到的问题进行了提问，主要涉及综合整治类旧工业区升级改造的内涵、优惠政策的力度、清退用地处置规定制定的具体思路和操作方法等。 今年城市更新投资逾500亿元 目前我市城市更新工作进展良好，今年截至11月，全市经市政府审批通过列入计划的城市更新项目有75项，总用地面积达到696公顷，审批通过规划的城市更新单元有37项，规划建筑面积1109万平方米。截至10月底，全市在建城市更新项目累计完成固定资产投资402亿元，预计今年城市更新投资将突破500亿元。 在城市更新投资加快的同时，我市城市更新政策、制度建设工作也在加快步伐。 在2012年和2014年，我市先后出台二版关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施，针对城市更新项目推进过程中的问题提出了有效解决措施。 今年以来，规土委不断完善城市更新政策体系，加快推进城市更新，在八九月密集出台了深圳综合整治类旧工业区升级改造的操作指引、深圳市更新单元规划容积率审查指引、深圳市城市更新清退用地处置规定、关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知，等等。 最大限度做到土地集约节约 对于企业代表普遍关心的综合整治类旧工业区升级改造问题，深圳市城市更新局局长王策飞表示，市政府8号文以及综合整治类旧工业区升级改造操作指引，这两个政策对比之前的政策有了较大的扩展。《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2014〕8号)第(十四)条规定：为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。 “简单说来，之前的综合整治一般来说仅限于刷刷墙、改改外立面，一般不增加生产经营性建筑面积。新出台的政策鼓励符合条件的旧工业区来拓展产业空间，不仅允许增加公共配套设施，还允许增加生产经营性建筑面积。同时，新出台的政策允许旧工业区同时采用功能改变、加建扩建、局部拆建等多种手段方式进行城市更新，最大限度做到土地的集约和节约。”王策飞说。 对于旧工业区综合整治会有什么样的优惠政策和力度有多大？王策飞总结了办理程序相对简化、放宽准入条件、鼓励适当提高开发强度、地价优惠、土地使用年期可按规定延长等9项优惠措施。 对于申请综合整治的整个流程与办事程序，王策飞解释道，立项方面，通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积的，可向区政府申报，区政府审查报规土委审批通过后即可列入计划；旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯灯辅助性公用设施，由区政府负责项目审批，组织实施、竣工验收并进行后续监管。规划方面，更新单元规划符合法定图则强制性内容的，由规土委管理局审批；调整法定图则强制性内容的，由市建环委审批。 据了解，日前市规划国土委已在其门户网站推出城市更新综合整治专题宣传栏，感兴趣的企事业单位及市民，可通过登录市规划国土委官方网站了解相关内容。 以平等主体参与城市更新 今年出台的深圳市城市更新清退用地处置规定，颇为不少企业关注。据悉，由于我市存在一定的土地遗留问题，在更新项目中有时夹杂了一些被占用的国有未出让用地，影响了更新项目的推进，这种情况各个区都存在。按照市里的部署，规土委经过详细的研究后提出一套解决办法。按照政府引导、市场运作的原则，通过一系列的利益平衡机制，调动市场力量，实现了用地清退的目的。 该规定的基本思路是：政府和市场主体分别视为平等主体参与城市更新。清退用地范围内的经济关系由市场主体自行理清，地上建筑物、构筑物及附着物由其自行拆除、清理，所有清退用地由市场主体无偿移交给政府。作为补助，相应地核减市场主体承担的公共利益用地面积，并给予一定的建筑面积的补助。 操作方法主要有三个要点：一是所有清退用地由市场主体负责拆除、清理，并无偿移交政府；二是清退用地可按照比例核减市场主体承担的公共利益用地面积，但整个更新单元的公共利益用地面积不减少；三是可给予市场主体部分建筑面积的补助。 在此次交流会上，深圳市京基房地产开发有限公司副总裁杜建华问道：“清退政策当中，设置了两个30%的控制，在实际工作中我们感受到会不会导致一些更新项目的企业主体积极性受到一定的影响或者降低？30%大概是一个怎样的考虑？” 王策飞解释道，考虑到适度补偿的原则，也为了合理地平衡更新单元利益，《处置规定》对更新用地承担公共利益用地的核减面积和清退用地的转移建筑面积均设置了30%的上限。《处置规定》是在更新单元规划的公共利益用地和建筑总量满足城市更新规划管理有关规定的情况下，对规划公共利益用地和建筑面积在政府和市场主体之间的分配。经过反复测算，认为这个尺度相对是比较合适的。