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楚芸：房地产再不只是GDP的夜壶

曾经著名的夜壶论发明者，任志强先生在中城联盟论坛上发表了房地产下一个十年的宏论，笔者评述总结就是标题，夜壶的功能扩容了。 收篇的时候任先生说，未来10年，房地产仍然可能成为中国经济的主要产业支柱。在一段时间内，还得靠房地产拉动中国的经济和实现中国的城镇化。 相对于过去房地产仅供政府刺激GDP之用，任志强的感悟多了，房地产再不是GDP的夜壶，而滋生了更多的功能，归纳起来是经济与城镇化，实际讲述中还有旧改、城市嬗变、城镇化扩张等诸多功能。 笔者担心的倒不是房地产到底有没有这些功能，还能不能支柱一下，笔者担心，按任先生的说法，我们化解高库存的难度更大了，突然理解了为什么他要说有些房子只能炸掉。 旧改已经容不下过剩库存了，70年产权也无用了，到不了那一天就得展开旧改，更何况任先生讲的旧改，是城市往日依赖于土地财政来发展市政配套，以后归化为产业提升城市张力，旧改是为了雄起而不是腾地，如此一来，现有一此f库存已经垃圾化，未来还没去化的话，还没售出便被旧改了。 城市嬗变，即由简单的市政建设到城市定型发展，中国在城市发展过程中面临一个巨大的问题。中国城市的政府是非市场化的开端。因此，它是用土地交换市政基础设施的，比如北京。方庄、双榆树、鲁谷、望京都是用政府的土地转换成基础设施，那些桥、路、污水厂一律都是开发商修建的，而不是政府。国务院55号令出台，土地可以出让以后，才真正开始有了非公经济进入到土地市场。于是，用旧城和新城相结合的征地方式来改造旧城，这成为地方政府转换市政基础设施的重要手段。但是，在纽约、巴黎、伦敦，他们的旧城改造和新城建设是完全断开的。因为土地是私有的，所以在城市周围进行扩大建筑，把城市规模加大的时候，都是外来人进入周边，很少有富人直接进入城市中心。在外延建设得差不多以后，再重新回到市中心，进行旧城改造。这样的好处就是将旧城的价格和新城的价格切断。新城建设的房屋价格没有高速增长，在旧城改造的时候，新城的价格随之上涨，在两个价格差之间找到了一种相对平衡。 城市扩张也被纳入夜壶的功能，任先生认为未来可能出现16个北京。 而在日前国务院常务会议上总理强调城镇化当中，多建一些10万级镇实现农民工市民化，对比下来，未来我国将首先完成的不是人的城镇化，而是城市的城市化，势必大量出现特级、特大、大、中等城市一大堆，再加10人口的大镇。 简单归纳就是城市包围农村。 如此归纳，房地产方向的需求还有220万亿元之巨，原文是：按统计局统计年鉴的说法，大概是190亿平方米。按照国土部遥感测量，大概是230亿平方米。我们居间，取的是220亿左右的住宅面积，如果是达到70%的城镇化率，需要420亿-440亿平方米。未来10年，在现有的住宅基础上，建筑总量大概还要翻一番。其中包括的人口增加，也包括人均面积的增加。 这样一看是不是特有信心了。