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谢逸枫：为什么还是房地产神器时代

为什么说房地产对解决中国经济的问题有至关重要的作用，特别是解决金融与资金流动及产业问题。没有房地产作为最大蓄水池容器与过剩产能泄洪池及经济稳定的防洪堤，中国经济根本不可能一直保持稳定的增长。作为全球最大的印炒者，中国高房价的源头之一就是巨额的货币投放。第一是截止2015年12月末，广义货币(M2)余额139.23万亿元,同比增长13.3%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年末高1.1个百分点。2015年人民币贷款增加11.72万亿元，外币贷款减少502亿美元，人民币存款增加14.97万亿元，外币存款增加167亿美元，国家外汇储备余额3.33万亿美元。到2016年1月末，广义货币(M2)余额141.63万亿元，同比增长14.0%，增速分别比上月末和去年同期高0.7个和3.2个百分点。1月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元。 2015年商业银行不良贷款可谓全面爆发，连续17个季度上升。2月15日银监会发布最新商业银行数据显示，2015年末，商业银行不良贷款余额12744亿元，较2014年末的8426亿元新增4318亿元，增幅达到51.25%。不良贷款率1.67%，同比上涨0.42个百分点，环比三季度末上升0.08个百分点。2015年不良贷款有四大风险点：1.农商行和农业银行首当其冲。2.西部地区贷款风险凸显。3.公司贷款恶化较快。4.是批零、制造业是重灾区。估计2016年我国银行业不良贷款规模将超2万亿元，2016年不良贷款余额增加4800亿元~5400亿元，不良率将逼近2%。不良贷款的加速暴露，给银行带来尤为明显的是净利润增速疲乏。银监会统计数据显示，2015年末，商业银行净利润15926亿元，同比增幅仅有2.43%。 第二是2015年，央行通过多种货币政策累计释放了至少8万亿流动性，成为搅动市场的“鲶鱼”。2015年央行货币政策宽松，除信贷新增外，还使用其他货币工具：1.逆回购，释放流动性32480亿，期限为7-28天；2.SLF，释放流动性3348.85亿，期限为隔夜-3个月；3.MLF，释放流动性11008亿，期限3个月-6个月；4.PSL，释放流动性6980.89亿，期限是长期；5.五次降准累计3%，释放流动性约25000亿，期限是长期。总共累计达到78817.74亿。投资回报的恶化导致信贷需求萎缩，但金钱永不眠，进入不了实体经济，首先涌进了资本市场。冗余资金进入股市将股指一路推高至超过5000点，打击场外配资之后，过剩的流动性又进入房地产市场，导致一线及二线城市高价地频出，豪宅走俏。 其中房地产是最大资金流入产业，进入房地产的资金达到3.59万亿，不包括其他渠道的资金。央行统计显示，2015年末我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。在房产开发贷款方面，2015年末全国房产开发贷款余额为5.04万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末低3.8个百分点。其中保障性住房开发贷款余额为1.82万亿元，同比增长59.5%，增速比上年末高2.5个百分点。在地产开发贷款方面，2015年末我国地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速比上年末低12.9个百分点。综合起来，包括个人购房贷款、房产开发贷款、地产开发贷款等在内的房地产贷款，2015年末余额为21.01万亿元，同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点；全年增加3.59万亿元，同比多增8434亿元，增量占全年各项贷款增量的30.6%，比上年占比高2.5个百分点。 其一是股市和楼市作为最重要的冗余资金的蓄水池。股市如过山车般的下滑，过剩资金谈笑间灰飞烟灭，楼市则将过剩资金固化、锁定为固定资产，这是中国货币超发却仍能保持物价稳定的核武器。在牛市梦想幻灭之后，如今楼市资金杠杆率的再度放大，可见楼市又一次被寄予了回收流动性的厚望，将巨大的资金引导进入楼市之后，房价的再度飞涨还有悬念吗？其二是过剩产能的泄洪池。中国九大产能过剩的行业中，与房地产行业紧密相关的玻璃、水泥、钢铁赫然在目。玻璃行业经历了连续3年的去产能，2015年，综合产能利用率仍然低至69%左右。水泥行业去年整体利润率大幅下滑，产能利用率已降至65%。陷入困局的钢铁行业已经进入全面亏损状况，去年下半年以来，已有10余家钢铁企业陆续停产甚至关闭工厂，钢铁产能利用率持续下降，2015年降至70%左右，远低于合理水平。 化解过剩产能，一方面要限制产量，淘汰落后产能；另一方面则要扩大内需。房地产成为承担这一重担的泄洪池。中国人除了银行存款与少量的购买债券、基金、黄金、银行理财、互联网金融产品外，主要的投资依然是不动产。在连续多年的限贷政策之下，偏低的杠杆率使得个人购房贷款的风险系数较低，因而通过降息、降首付，来为居民提供低成本、高杠杆的融资途径，成为拉动住房消费，化解过剩产能的破题之举。大年初一初二，香港旺角一场被特首梁振英定性为“暴乱”的暴徒滋事袭警事件令人震惊，在此之前，引人瞩目的一桩新闻是“恒基地产旗下帝汇豪庭项目的开盘定价较同区豪宅下跌五成”，再之前则是年初的“港元汇率暴跌”。追根溯源，这一切的源头来自香港连续三年的GDP增幅放缓。2013年-2015年，香港GDP增速分别是2.9%、2.3%和2.4%，这是自2004年以来，除2009年以外，香港GDP增速首度跌破3%。 房地产市场在中国国民经济中的重要性，这是不可否认与板上钉钉的事实，这是为什么政府救房地产根本原因。房地产市场的前景究竟有多大呢？给大家看一些数据：每年，中国各地共有1,500万至2,000万人迁移到城市之中。这只是迁移到城市之中的人，不包括其他流入城市的人口。按照地方政府的说法：杭州市委书记表示，房价大跌最终受害者是百姓，土地市场与房产市场息息相关。王国平(杭州市委书记)认为：“一旦杭州楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应地城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。”“更严重的是，资产缩水、失业增加、公共服务减少，最终必然严重影响社会稳定。” 支撑过去十年中国经济是土地产业、房地产业、购房人、新型城镇化支撑的，下一个十年依然是房地产。其一是房地产为中国政府每年带来4万亿土地出让金的收入，50%的政府财政收入是来源于房地产税费与相关收入，这就是土地财政经济。其二是房地产为中国经济增长每年贡献率超过10%以上，带动60个相关产业发展，解决了大量的就业问题，这就是产业经济。其三是房地产为中国金融银行消除了部分不良贷款，解决了大部分地方政府债务与城市基建及保障房建设，及时化解了中国金融系统风险。其四是房地产为中国居民住房改善与提高生活品质，解决了大部分人住房问题。其五是中国房地产物业资产达到303万亿，这是超过股市与债市的资产。其五是房地产为政府债、银行债、企业债支撑。房地产不景气，这些债务就非常危险了。因此，房地产与中国经济的关系，应该是非常清晰又透明的了，中国经济离不开房地产。 经济发展，牵一发而动全身，社会稳定，是中国政府不容逾越的红线。在国内GDP增速放缓已成现实的背景下，稳定汇率、提振楼市，则是经济发展与社会稳定的防洪堤。其一是房地产在国内已经成为经济的大部门，在固定资产完成额中占比高达26%，而处于工业化加速阶段的中国，制造业的投资也不过30%上下。其二是房地产投资每年对名义GDP的拉动接近5个百分点，拉动GDP增长的绝对额超过1万亿。房地产在投资中所占比重为24.8%，仅次于制造业32.7%。其他行业分别为，基础设施24.10%，其他服务业11.60%农矿业5.90%。其三是房地产行业作为宏观经济的综合产业，直接关联57个子行业，对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。具体而言，房地产行业对制造业投资的相关系数高达0.7。房地产萧条，制造业不可能景气。 其四是由于建筑业的放缓，中国钢铁产量下降，这导致了钢铁价格的下跌，一些小厂家被迫倒闭。家用电器零售商公布销售量非常低迷，现在厂家已开始减产。其五目前，在建筑业就业的工人人数接近900万人，如果房地产投资增速为-20%，可能会直接导致150万到200万建筑工人失业。如果房地产业继续下滑，中国可能难以将增长率保持在8%以上，政府长期以来也将这个增幅视为是保持经济繁荣的最低要求。建筑业直接雇用的人员就有8000多万...因此长期的低迷也可能带来更多失业和社会动荡。其六是房地产投资的疲软，进一步抑制了相关行业(如钢铁、建材等)的需求，并导致了相关行业和产品出现产量下降、价格下跌、进出口上升并存的局面。而这一影响在宏观层面就表现为工业生产，尤其是与房地产联系相对紧密的重工业生产在三季度开始出现大幅回落的局面。 其七是由于房地产需求以及由其引发的国内需求的疲软，这还会引起价格的下跌和企业盈利能力的恶化。实际上，PPI中的黑色金属压延和冶炼价格等指数已经出现明显的下跌，而6-8月的企业盈利能力也出现了明显的恶化。其八是如果加上土地转让金收入，大部分地方政府，尤其是小城市的地方政府50%左右的财政收入来自于房地产市场的税费收入。银行贷款明年大量的房地产开发贷款到期，如果房子卖不出去，开放商怎么还贷款。其九是对于银行业而言，与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的25%左右，其中住房抵押贷款占16%，房地产开发贷款占9%。仅从上市银行的数据来看，上市银行每增加一个点的不良率，就可能形成2500亿元左右的不良贷款。房地产不景气对中国经济增长的质量也会有重大影响。 拯救中国最后一张王牌只剩房地产，政府手上没有什么王牌可打，只能是房地产。其一是中国经济不允许再来个4万亿印钞票大刺激，否则中国经济随时会在泡沫着爆炸。因为没有可承受的产业容器，股市、债市正在去杠杆，加杠杆是非常危险的。只有房地产才能加。其二是中国经济靠不了已经千疮百孔股市、债市，除了房地产、金融、国企的股票、债外，其他都是一塌糊涂。其三是中国经济不可能继续通过举债发债的方式，地方债务已经超出可控范围，债务经济增长模式不可持续。其四是中国经济也靠不了出口。其五是中国经济面临的人口拐点，短期的人口二孩放开政策与户籍制度的改革调整，无法减缓中国经济下行，长期则会逐渐产生作用。其六是中国经济唯有宽松信贷，砸钱投资的方式稳增长，其中最值得的产业就是房地产业、政府基建投资、金融业、制造业。但是资金靠财政无法解决，只剩下房地产这张王牌。 为什么只有房地产才能拯救中国经济，其他产业无法担当重任？因为房地产好比央行的印钞票机，好比经济火车头的引擎器，好比地方债、银行债、企业债的护身符，这是中国股市与债市是无法可比的。一是房地产给政府带来巨大的税费收入财富。全部房地产税费收入占到总税收的35%，全部房地产税收入占到总税收的30%。二是房地产给政府带来庞大的土地财政收入。三、四万亿的土地财政，可以占地方财政的50%-75%。三是房地产给经济贡献率过去占到20%，金融业只有8%。2015年房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%，金融业是15.9%，过去房地产业可以达到20%，而金融业只有8%。说明只要房地产投资增速高于固定资产投资增速，GDP增长率都是上升的，反之GDP增速都是下降的。如果房地产不好，中国经济肯定会更不好。房地产好了，中国经济肯定不会差。基本印证了房地产保增长的逻辑，只有房地产才能够拯救中国经济，最关键是不会产生过多的、严重的负经济影响。 四是房地产涉及相关57个产业，房地产如果倒下了，其他产业肯定是活不了，企业死掉的不可避免。其一是过去几年，房地产行业不景气，地方债、银行债，企业债出现危机，无法兑付，产生大量的违约事件。最严重的爆发金融系统安全的问题，如北京银行最大的坏账来源是钢贸企业，占25%以上，其次是煤炭企业，占20%左右。就房地产行业而言，购房者和开发商在银行的坏账率现在都是很低的，如果坏账率上升的话会出现问题。其二是2015年第二季度各行业的坏帐比例当中，最高的是制造业达3.77%，建筑业1.56%，采矿业1.54%，租赁服务行业1.33%，房地产才1.09%而已，其他0.99%，公共事业和公共设施管理是0.26%。所以银行坏账与地方债务没太大关系，主要是制造业危机导致的。其三是房地产投资大量下降，国内占比很低有关，国企只占房地产行业总投资的11%，最高达到17%。上市公司与大房企占比则是比较高。其四是房地产中小企业非常多，但是抗风险能力比较脆弱。 要解决中国经济未来的发展问题，所有矛盾就集中在房地产行业，现在看来只有房地产能救中国。如任志强所讲，要让中国经济稳增长，房地产投资恢复到正常水平，必须做到四个方面：其一是土地供应先行，确保土地的供应持续性。其二是去年土地30%的负增长需要补充回来与“十二五”期间有3600万套保障性住房，“十三五”期间就没有了。其三是大概有12个地方政府出台了减免契约税的政策，重庆出台了减少预征税减收、减少各种税费比例的政策，来救活生产方、开发商，以便让开发商有更多现金流解决库存问题。其四是购房减免个税，包括用个税冲抵个贷利息。现在个税收入大概7000亿左右，减免10%就是700亿，即使把2000万人的购房行为打对折，也有1000万人购房，完全可以把现有房产库存解决掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右，包括土地增值税、交易税等。现在每年新增1000万套左右住房，税费大概接近4万亿，所以再增加1000万套新增住房，最少也要再增加1万多亿税收，这是一个最好的长期办法。