兰格钢铁
年前深投资占比涨至高位 年后房价涨幅或放缓
今年1月市场仍延续年末成交热度，购房客户在2015年高涨幅的房价影响下，市场热情持续高涨，传统的年前淡季并不淡。全市二手住宅量价齐创新高，共成交15159套二手住宅，环比大幅增加两成。价格方面，深圳二手房价惯性上涨至49773元/㎡。但是当前金融市场持续波动，再加上春节因素，深圳成为一座“空城”，购房者情绪将渐减。
1月二手涨至49773元/㎡ 成交环比增加两成
近期市场追涨情绪浓厚，部分开发商也趁热在年前加速去库存。根据深圳中原研究中心监测，2016年1月全市共成交15159套二手住宅，环比大幅增加19.43%，同比大幅增加74.12%，创下历年同期成交最高值。
受成交影响，房价短期内仍保持惯性上涨。根据深圳中原三级市场实时成交数据，2016年1月全市二手成交均价为49773元/㎡，环比上涨4.36%。深圳房价已经连涨16个月，1月深圳中原领先指数样本楼盘均价已经破五，涨幅为历史同期最高。不过由于春节因素，市场出现降温。
各区量价完爆去年同期
年前购房热情高涨，导致1月量价齐创新高。分区域来看，1月仅盐田区二手成交套数环比下降4.42%，其余各区二手住宅成交套数均环比增加一成以上。盐田由于市场本身存量小，成交量一直处于全市低位。但是受市场整体升温，以及新房、交通利好等影响，盐田量价与去年同期相比涨势凶猛。全市成交套数同比增加九成，二手房均价同比上涨75%。
南山全市共成交2442套二手住宅，较上月大幅增加43.48%，环比增幅遥遥领先全市，在全市成交占比也相应较上月增加3个百分点。由于政策导向作用，改善型需求在2015年得到释放。年末市场信心持续高涨，客户对自贸区房价上涨预期强烈，部分换房客户仍积极入市，1月南山大户型成交占比环比增加6个百分点。受成交结构影响，全区二手房均价直接破七，涨至71480元/㎡。
房价持续上涨，刚需客自然不断向价格洼地转移，龙岗二手住宅成交在全市一直非常活跃。1月全区共成交3947套二手住宅，约为去年同期二手成交套数的2.3倍。然而由于南山和宝安两区成交套数大幅增加，龙岗全市二手成交占比降至26%。此外，受新房联动效应及刚需客的推动，龙岗区二手成交均价涨至34361元/㎡，环比上涨一成。
宝安成交价格一直低于原关内的南山和福田，受大前海辐射作用，客户对该区的二手房价上涨预期强烈。自去年6月份以来，宝安全市二手成交套数就一直高于福田区。1月宝安共成交3225套二手住宅，重新回至3000套以上，为2015年8月以来最高值。价格方面，宝安二手均价持续上涨，较上月上涨9.25%。
中高档物业成交增加
受房价整体走高影响，客户购房压力大增。除去年7月份受个别小户型楼盘集中抛售导致价格大幅下跌以外，过去一年成交总价整体呈上涨趋势。根据深圳中原研究中心统计，全市套均总价已由去年同期的295万涨至当前的413万。
受去年房价高涨幅影响，客户年前仍积极入市，其中也不乏一批换房客。深圳中原三级市场成交数据显示，目前全市仅三成客户成交250万以下的二手住宅，而 250~800万以上的成交占比高达六成，此外，由于投资客陆续回归市场，1月成交面积在45㎡以下的小户型投资占比较上月增加4个百分点，推动小户型成交均价上涨9%。
投资占比涨至25%高位
投资客作为市场风向标，对市场行情敏感度极高。深圳房价已经连涨16个月，在此轮大涨中，投资客首先进入市场，完美开启从投资客到换房客再到刚需客的整个链条。
据深圳中原研究中心监测，投资占比从2014年10月开始，由10%涨至25%。当前市场追涨情绪浓厚，部分投资客回归市场，不过在国家实体经济的制约下，深圳房价难以长期维持高涨幅，大众应警惕高杠杆带来的高风险。
从各区投资占比来看，全市仅福田区投资占比环比下降1.7个百分点，其余各区投资占比均有小幅增加。其中宝安区投资占比增幅明显，1月全区投资占比高达33%。受前海辐射和深圳一路向西发展战略的影响，宝安在过去的一年房价上涨迅猛，自然会吸引不少投资客的眼球。
老城区罗湖的投资占比一直占据全市首位，春节后高速公路免费通行、旧改项目等利好消息将有利于促热罗湖和盐田的楼市。此外，龙华自去年股灾以后，房价逐渐回归平稳，但是其拥有良好的区位优势，未来发展潜力仍被投资客看重。1月在新房市场的带动下，龙华二手房均价环比上涨4%。
后市预测：涨势预计将放缓
2016年华丽开启，深圳市场仍高温不减，继续年末翘尾行情。深圳中原领先指数样本楼盘均价已经破五，房价连续16个月上涨。相比历年，今年1月深圳楼市与当地天气状况截然不同，前期大部分购房者信心爆棚，被去年高涨幅的房价冲昏了头脑，完全不理会国家实体经济的现状，市场信心直到近两周才稍有降温。1月中国官方制造业PMI降至2012年8月以来最低点，表明国家实体经济仍面临下行压力，且股市开年持续震荡调整，资本外流压力不减。深圳短期内将面临季节性淡市，春节前后房价涨势预计将放缓。