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春节“熔断”深圳楼市狂热情绪 基本面将回归

从2014年年中起，深圳房价便连涨了16个月，是目前深圳有史以来连续上涨月份第二多的一轮行情。上一次深圳出现如此涨势，还要追溯到2012年3月到2014年4月连涨26个月的慢牛行情。与本轮行情楼价涨幅已经达到了77%有所不同，虽然深圳楼价在2012年开始连涨26个月，但总体涨幅也未达到5成。 这两种情况的不同可以从央行释放了大量的流动性，政府取消了一些针对全行业的限制性措施以及大量投资客在缺乏其他投资通道下蜂拥入市这三个方面去进行解释。 从社融数据看，主要是居民加杠杆的意愿增长带来了汽车及地产销售的改善。在利率处于低位，同时人民币贬值的情况下，居民开始为资金寻找出路，在缺乏投资通道的情况下带来了2015年末资本市场和一线楼市的大幅上升，并且热度延续至今。 由于社会总融资的回暖，尤其是居民在股市及地产市场加杠杆意愿的增长，带来了12月A股与深圳市场的上涨行情。12月深圳市场的二手房价环比涨幅超过了5.6%，仅次于2015年5月及6月巅峰时期的数据。 春节被动“熔断” 从1月的二手房价涨幅来看，1月份的最终环比涨幅为6.7%，深圳在去年年末摆脱了股灾的影响，单月涨幅在流动性泛滥的刺激之下再次走高。而令人吃惊的是，上海的房价涨幅也在1月追上了深圳，达到了6.2%，这进一步印证了我们对于一线楼市的判断。 由于股灾和实体经济的不景气，新生的流动性大多数都投入到了一线楼市。不过，从数据看来，全国房价的涨幅一般滞后于股价的走势约半年的时间，或许在春节后房价涨幅将受到技术性的压力。 此外，除了技术性的因素外，实体经济和资金面因为股市，汇市和各种庞式融资大案导致的实质收紧也会对楼市产生影响，基本面的因素在春节后会逐渐回归。官方制造业PMI录得2012年来新低，超出了市场预期，这个数据代表着实体经济在去库存和去产能的政策导向下开始加速调整的步伐。在短中期内，或许中国经济将面临相对更加紧缩的政策和资金环境。再加上资本外流在1月没有改善的痕迹，深圳等地楼市的背离在情绪性力量的推动下的暴涨在长期是难以持续的。 从官媒的口径以及钢铁去产能的计划即将公布等情况看来，实体经济里效益不好的企业将会面临严重的去产能，去杠杆，去库存的冲击。随着官方态度的改变，此前苟延残喘的亏损企业将会直接面临资金，政策以及舆论等多方面的压力。不过，随着众多的僵尸企业面临倒闭危机，它们此前攒下的各式各样的庞大债务也将直接面临随之而来的违约潮，预计金融体系将直接受到巨大冲击。坏账压力巨大的银行业的资产质量将因为去产能的计划而再度承压，进而在存贷利率差极低的情境下将收缩资产负债表，加重惜贷情绪。资本市场对基本面恶化的反应最为敏感，A股在开年后已经下跌接近25%。 1月最后两周的中原报价指数和经理指数开始掉头下跌，除了受到春节的季节性因素影响外，一直处于贪婪性反价和恐慌性购房的市场情绪开始有所冷静也是重要的影响因素。随着春节假期到来，经纪人、购房者和卖家的狂热情绪遭到被动“熔断”，市场狂热情绪较为冷静。 购房者及经纪人预期降温 既然资金无法在实体经济产生能够维持资金成本的收益，那么一线楼市和资本市场便成为了央行宽松后，新增资金的首要去处。在A股的三轮下跌中，报价指数和经理指数的反应均有所不同。在股灾的第一个阶段，二手房业主的报价和地铺经理对于市场的预期转向悲观的速度很快。 但是，在第二次及第三次股市大幅下挫时期，报价指数及经理指数在股灾初期的反应并不显著，并且仍有继续上涨的势头。不过，如果仔细的观察客户报价和经理指数，我们可以发现中原报价指数和经理指数都在股市下挫的后期双双掉头向下。 这主要是因为在连续16个月高达77%的房价涨幅下，客户的狂热性情绪达到了极高的地步，对于股市暴挫及各种对楼市长期支撑有负面影响的新闻和数据处于近乎无视的地步。 不过，从深圳中原反应客户后市预期的报价指数和经纪人预期的经理指数的情况来看，在春节前两周市场情绪终于出现变化，出现了连续两周的下跌。 后市预测：火爆行情难以复制 我们曾多次强调，无论是从宏观环境，经济数据，全国楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，2016年的深圳市场将很难复制今年的火爆行情。新年开始后，全球金融市场动荡反复展现，而深圳则处于前所未有的高价位及高杠杆点位上。春节淡季带来的“被动熔断期“过后，客户心理和市场的资金层面或许会产生变化。 由于今年的货币政策空间将因为严重的资本外流和外储下降而显著缩小，所以从短中期来看，深圳的走势或许可以参考在美联储加息后，流动性被显著抽紧后的香港楼市。中国央行与美联储的政策分歧是资本外流和人民币贬值压力主要的引发因素，在汇率问题没有解决前，风险资产的长期行情都不甚乐观。 楼市处于资本市场走势传导的下端，所以走势往往会滞后股市半年左右的时间，随着上证指数事实性步入熊市，全国楼市去库存的考验才刚刚开始，深圳地区由高杠杆撑起的过快过高的涨势需要承担行情变淡时的调整压力。