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谢逸枫：上海深圳调控楼市别吓唬人

今日传“上海、深圳楼市重拳调控、加码了，新一轮楼市最强调控政策出台。一是重磅消息，上海市政府开始重拳调控楼市。一份疑似由上海四部委共同发布的尚未公开的政府文件，与此前网传上海将调整土地供应与增加90平米户型供应要求的消息不谋而合。在这份题为《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》中，指出市规划国土资源局、市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市商务委《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》已经得到市政府的同意，文件的落款时间是2016年2月5日。这份文件指出，中心城区的中小套型住房比例要不低于70%，郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的区域，提高至70%)。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。 谢逸枫：上海深圳重拳调控楼市别吓唬人 2016年2月23日最新消息称上海市政府已经同意《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，2016年2月正式实施，上海市楼市将遭遇新一轮的重磅调控。该文件的重大措施包括。一、分区域调控住宅户型供应。中心城区中小套型比例不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%。这对于中产密集，客户对改善户型需求旺盛的中心城区开发商而言，无疑是一个巨大挑战。二、分建筑类型定中小套型面积标准。多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米。三、增加商业、写字楼新增供应的特有比例。新增商业办公用地将规定持有比例，商业物业持有比例不低于80%(供应较多的区域为100%)，办公物业不低于40%(供应较多的区域为60%或100%)。事实上，有关上海将调整土地和住房供应的消息从网传到如今相关疑似文件的传出，都基本上传递着上海这座大都市对小户型住宅市场的需求属性。 研究数据表明，2014年末上海常住人口达2425.68万人，呈现逐年上扬的态势，而上海土地出让量则出现下滑的态势，2013至2015年住宅的成交量逐年下滑，土地市场的稀缺造成“地王”频出，导致中高端改善型项目增多，小户型住宅供应稀缺，这与逐年增长的人口形成矛盾。随着上海限购政策的出台后，90平米以下的小三房户型增多，80-90平米的户型段成交量明显扩大，占全市7成，而70平米以下的户型明显缩减。在价格方面，各环区小户型套均总价总体呈现上扬的态势，尤其是在2006年至2010年，以及2012年至2015年，中外环复合增长率达20%居首，而郊环外复合增长率最低，为14%。在价格变化方面，上海的小户型住宅价格呈现出波动上扬的趋势，2015年1-10月的成交均价已经突破了2万元/平方米，达到了22250元/平方米，套均总价达到182万元。研究结果表明，上海小户型住宅价格的均价和套均总价复合增长率分别达13%和7%。 老谢认为，上海楼市重拳调控、加码不属实，别吓唬人。主要是当前上海楼市重拳调控、加码的基调与背景及趋势就不存在，况且上海至今没有出台任何有杀伤力的政策。即使是上海市《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》是真的，这对楼市来讲，都不是重拳调控楼市、调控加码，仅仅是优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例的政策。其一是既不是提高首套、二套房贷首付、利率，又不是限购升级，更不是停止房贷，或者是个税20%全面执行，何来重拳调控楼市、调控加码。其二是90/70政策基本上都名存实亡了，许多城市的都废除了。上海的这样政策估计都是无法执行，否则用会出现许多卖不出去的库存，导致烂尾楼现象，或者是导致房企破产的现象。其三是对于分建筑类型定中小套型面积标准与增加商业、写字楼新增供应的特有比例的规定，显然是不符合市场发展趋势，不符合商业地产发展方向，无法执行时一样是取消或者是名存实亡。 二是网传深圳社保年限将从1到3大幅升级。上周末，一则“深圳将于3月1日执行'社保1年改3年’新规”的传闻在各大朋友圈内传得沸沸扬扬。深圳市规土委在受访时表示，相关政策还在研究之中。一位深圳国有地产公司的员工透露，从3月1日开始，深圳很有可能执行新政，非深户购房者要求缴纳的社保从一年改为三年：“我们的签约对象和合作伙伴同时都透露，政策从3月1号正式开始实行，我们这几天改备案忙成狗。”这是深圳限购升级、社保1改3传闻以来，第一次有了具体的时间表。不少房产中介在网上发布消息称，从3月1日开始，深圳执行新政，非深户购房者社保一年改三年，非深户社保清单一定要满36个月，深户无限制。消息还提醒已签订买卖合同但未办理过户的非深户，最好先把网签合同打印出来，以免造成损失。这一消息让近期有购房意向，但社保尚未缴纳满三年的非深户居民感到紧张。 深圳市规土委相关负责人表示，目前相关政策正在研究之中。按照深圳2010年发布的房产限购政策，对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。与其他三个一线城市北京、上海、广州相比，深圳正在执行的非深户购房规定最为宽松，上述社保新规执行的可能性较大。2015年以来深圳房价涨幅领跑全国，龙华、宝安中心区、前海等热点片区涨幅甚至超过50%。根据深圳中原研究中心的监测，2016年1月份深圳新房成交均价达46515元/平方米，环比上涨9.5%，二手房成交均价则连涨16个月，高至49773元/平方米。自2015年5月佛山全面放开房地产限购之后，广东还剩下广州、深圳、半个城市的珠海仍继续执行限购政策。与此相仿，北京限价、限贷政策已放开，但不考虑取消限购。截至2016年2月23日，全国46个限购城市，仅剩5个半城市(北京、上海、广州、深圳、三亚，半个城市是珠海)没有取消限购，足够说明取消限购是大趋势。 深圳正式开始限购是在2010年9月30日，当时的方式是官方“紧急”发出通知。官方最早的信号从2015年6月开始发出，当时有市人大代表在会议中表示，深圳房价快速上涨，直接影响人才的居留，希望政府采取严厉措施控制房价。当时参加会议的市长许勤回应“对发展中的问题，要提高效率，及时解决。”2015年11月许勤在高交会上明确指出“高房价是深圳需要研究的一个大问题”。2016年1月28日市委书记马兴瑞公开表示，市委市政府对高房价一直高度关注，并将采取相关措施来稳定房价。最近且最为实际的信号是2016年2月4日，许勤在市人大会议上表示，“我也觉得深圳房价确实涨的太快了，与其他城市不在一个步调上”，并表示，市政府正在研究调控政策，以稳定房价。深圳市“两会”期间市长答记者会上，深圳市市长许勤表示，影响深圳房价的因素比较多，主要包括需求侧和供给侧。在供给侧方面，深圳市规土委曾提出要多渠道稳定市场供应。在需求侧方面，深圳市规土委曾表示，将继续执行住房限购政策，严格控制投资投机需求，引导市场预期，确保市场平稳和有序运行。 老谢认为，目前深圳没有出台任何的重拳调控楼市政策，也没有调控加码。即使深圳社保年限将从1年变3年大幅升级不会影响房价，如北京、上海一样，房价照样上涨。其一是深圳的限购升级，无法改变供求紧张、库存去化期短的局面。其二是深圳房价上涨真正的原因是房贷杠杆与流动性。其三是深圳的需求不会因限购升级减少，反而会更加不犹豫的入市。其四是社保年限将从1年变3年大幅升级，表面看是加码，实质上是没什么杀伤力，因为逃避限购的办法太多了。其五是只要不是全市提高首套、二套房贷首付、利率，全市停止房贷，都不是调控加码或者说是重拳调控楼市。因此，在中央去库存与减税及降首付、降利率、稳增长的趋势下，任何的重拳调控楼市、调控加码的政策都是不可出的，即使出的政策，应该是供需两端的疏通、引导，不是堵塞。 老谢认为，北京、上海、广州、深圳这样的人口最多的超级大城市、大都市、国际性城市，即使是调控了，房价不也上涨。其一是国家四大中心城市。北京是政治中心、权力中心、金融中心、总部中心。上海是金融中心、产业中心、经济中心、总部中心。深圳是创新中心、金融中心、产业中心、总部中心。广州是区域中心、贸易中心。目前超大中心城市的吸泵效应才已经开始，北京比首尔、上海比台北、深圳比香港，广州比啥？比新加坡，正在成为一种预期。其二是2015年新增货币总量是经济成长速度的两倍，优质不动产重新成为避险投资的重要选择。其三是中央政府鼓励去库存，房地产限闸已经松动，已经鼓励买房的迹象。其四是流动性与杠杆效应越来越明显，楼市正处于上行期，楼市政策则是放松期。因此，一线城市房价上涨是发展规律。 老谢认为，上海、深圳市政府与地产商都不愿意房价跌，银行与买了房的人都不愿意房价下跌，何来调控加码让房价不上涨。一方面是政府不愿意房价下跌，因为会影响到土地出让、影响到财税收入，影响到经济稳增长。另一方面是地产商不愿意房价跌，因为会影响到利润收益、影响到拿地成本、影响到股东利益。其三是银行都不愿意房价跌，因为会影响到房地产资产贷款、影响到金融系统的安全、影响到不良贷款率。其四是买房的人更不愿意房价下跌，因为会影响到资产收益、投资利润、心理预期、升值空间。因此，政府和地产商都不愿意房价涨是谬论，是自欺欺人的伪命题。不愿意房价过分暴涨、离谱的大涨，而是稳定的、持续的、长期的房价上涨，才是政府与地产商及银行、业主最愿意的。因此，不要同房价讲道德，讲政治。