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谢逸枫：降准给房价火上浇油

“央妈“已经成为拯救中国经济、房市、股市的孤胆“救火英雄”，每次中国经济到了最困难时期，房市三四线城市到了最危险时刻，中国股市到了最危机之时，都会第一时间的主动站出来，直接给中国经济“放水”、给房市“加水”、给股市“灌水”。其一是最明显的1998、2004年、2008年、2012年、2014年、2015年，到现在的2016年，导火线就是中国经济增速下降，实体经济非常困难，房市非常的危险，股市非常的危机。其二是政策刺激效果不如市场预期，导致货币基调不断的由紧到松，2005年、2007年、2011年的紧缩-2009年、2010年超宽松-2012年-2014年稳健-2015年适度宽松-2016年过度宽松。其三是面临十三五改革开局之年，中国多重经济风险爆发，需要稳定的经济环境，才能够推进改革，达到消除风险。因此，货币超发的根源是中国经济真的很困难、房市真的很危险，股市真的很危机，背后的运行逻辑就是中国的增速下降、经济总量扩大、债务增高、就业困难。 2016年2月29日的下午6时，央行终于降准了，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。因为2016年2月26日，中国央行行长周小川在G20财长和央行行长峰会的新闻发布会上表示，鉴于对中国和全球经济当前形势的看法，人民银行的货币政策是处于稳健略偏宽松的状态，还要不断观察、适时动态调整。这实际上就是释放降准的信号，后面则是信贷量的猛增了。其一是中国实体经济仍未复苏、融资成本高、企业经营困难、去产能需要大量的资金。其二是楼市三四线城市去库存非常困难，需要资金去库存，政策刺激效果差。其三是股市已经由上任主席离开的2860点下跌到2687点了，系统危机千钧一发，支援证监会新任主席刘士余。因此，降准是箭在弦上，通过释放流动性，达到稳增长目的才是最终的意图。 这是央行自2014年11月以来短短1年5个多月时间内，启动的本轮第六次降准，也是2016年首次降准，预计年内会继续降准三次，小幅度降息一次到二次。央行果断出手“救市”属于重大利好，释放出中国货币政策宽松化，稳增长的积极信号。说明中国经济形势非常严峻，预计2016年一季度经济增速破6.9%。央行降准的稳增长意图非常明显，目的是保持货币宽松化，增加市场流动性，降低企业融资成本，稳定房地产市场与股市。加大金融业对实体企业的扶持力度，刺激实体经济复苏，缓解资本市场资金紧张局面。主要有六个方面作用：一是缓解流动性紧张压力，货币利率将稳中趋降。维持货币市场的宽松环境，利于降低企业融资成本。二是当前外汇储备3.3万亿美元、国内存准24万亿左右的背景下，降准有利于引导境内外利率、汇率和汇率预期的平衡，有效避免了金融风险的跨市场传递。三是稳定经济增长的信心，促进结构调整与市场改革顺利进行，支持实体经济健康发展。 四是帮助中小企业度过最困难时期，降低融资与经营成本，增加利润。五是防止三四线城市的房地产市场崩溃，力助其回到合理水平，促进去库存。六是防止股市陷入全面性系统化的大崩溃，引发金融系统安全问题。从过去六次降息的效果看，贷款利率虽已全面市场化，但银行央行公布的贷款基准利率高，信贷增速缓慢，唯有降准，才有利于降低金融机构的筹资成本，带动各类市场利率和企业融资成本进一步下行，巩固前期宏观调控的政策效果。按照当前外汇占款流出量与存款总量看，预计可向市场投放流动性规模约为7000亿。如加上此前MLF和公开市场操作净投放，基本对冲外汇占款减少的量。本轮降息周期将结束，但不排除年内再次小幅度降准的可能性。 央行降准背后最主要原因是预计今年一季度经济增速跌破6.9%、经济下行与增速继续下降压力巨大、股市不稳定和实体企业融资高成本水平未改善，同时是外汇占款大降与市场恐慌情绪蔓延及三四线城市楼市未复苏。主要有六个方面原因：一是遏制经济增速下滑，避免经济通缩，稳定经济增长预期。预计一季经济增速破6.9%，经济存在严重的下行与增速放缓压力，货币政策必须再大力度才能稳定经济发展。三是中国股市不稳定，仍在大幅度波动。三是中国制造业危机重现，实体经济体的经营成本不断扩大，融资贵的现象严重，影响到实体经济复苏。四是对冲央行口径外汇占款大降现象。人民币贬值压力之下，央行被迫抛美元资产进行外汇干预，相当于回收了基础货币，通过货币工具调整增加流动性。五是稳定资本市场恐慌情绪与心理。人民币突然贬值、股市连续下跌与全球市场动荡形成负反馈，市场恐慌情绪蔓延。六是三四线城市的房地产市场面临复苏缓慢，供大于求，房价下降的现象。 降准对中国经济的回暖与稳定预期及促进经济上行具有一定刺激效果，但单靠货币宽松刺激经济无法完全发挥作用。一是银行的不良资产与负债成本高，恐无法释放出如此大的资金量。二是传统的经济产业未见稳定，下行的风险存在。三是金融业危机暴露，银行与其他金融业的企业有破产现象与证券业及保险业有萎缩。四是房地产投资未见明显的提高。五是城市基建投资由于地方缺钱与反腐及地方债务发行不顺，大部分停止。六是制造业危机越来越严重，部分城市大面积的中小企业破产。此次央行降准，旨在降低社会融资成本，传导到投资理财市场，除了整体利好楼市外，对银行理财、股市、债券、基金、"宝宝"、P2P、黄金商品等都会产生不小的影响。虽然央行已经六次降息，但有定存习惯的人暂时无需紧张忙着"存款搬家"。随着各家银行的利率可能展开的差异化竞争，未来在存款时，消费者可"货比三家"后进行选择，以获取更高的收益。在理财方面仍需做到理性，最好采取组合投资策略，分散风险，实现收益最大化。 降资加速房地产投资上行拐点提前到二季度出现，预计经济的企稳与去库存的逐渐见效，房地产投资会上升。其一是房企拿地信心在一二线城市已经表现出强烈的信号，土地市场不断爆发地王，高地价。其二是三四线城市有望第四季度前有更加的城市复苏，去库存成功，房企则会加大房地产投资力度，针对无库存压力的三四线城市拿地。其三是货币政策宽松，给房地产注入超强的资金，楼市的火爆，必给房地产上行带来直接的推动力。其四是中国经济在投资的增加与实体经济复苏时及投资见底之后，进入企稳的状态。其五是房地产投资因库存下降与到位资金大增，房企补土地储备会带动项目投资。因此，房地产投资上行拐点将很快到来。 此前出台的一系列利好政策已经切实推动了楼市的发展。对于房地产行业来说，货币价格高和资金压力大是两个最重要的矛盾。央行的“降准”对房价直接“火上浇油”，一二线城市房价议来新一轮暴涨。一方面，前面的六次降息让消费者购房的意愿增强，推涨楼市成交量，加快楼市复苏进程。另一方面，降准又可能使银行增加贷款额度，首套房利率折扣将明显增加。银行贷款是房地产企业资金的主要来源，降准有利于房企降低融资成本。毫无疑问，直接利好房地产，给一线与部分二线城市房价火上浇油，为房价新一轮上涨提供强大的火力，简直是火上加油。同时，力助更多的二线楼市复苏上涨。而三四线房价受到的作用会相对小，由于需求衰弱与供应存在压力及信贷的流入小，不过具有市场稳定的心理预期重要，有利帮助加快房企去库存。 央行降准，释放流动性，降低资金成本，对房地产总体市场无疑是重大利好。但是具体效果还要区别对待，主要是市场分化与供求不平衡。其一是一、二线城市供应远远小于需求，加上近期股市的波动冲击很多投资者的信心，不少散户更愿意把钱投入更具保值增值功能的地产，降准短期内会进一步加大一二线城市房价上涨速度。其二是三四线城市还较为普遍地处于降库存阶段，供需矛盾并未出现，降准对房地产市场影响有限。毫无疑问，通过多次降准、降息与此前刺激政策的叠加效果看，这对于三四线城市的楼市发展有极大利好，房价会因此趋稳，进而转入上行通道。降准对未买房的人来说，犹如是雪上加霜，一定程度上会因降准出现房价上涨，导致买房成本上升。但是对已经买了房的人来讲则是最利好的。因此，买房永远是早买比晚买好。