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谢逸枫：房贷利息抵个税姗姗来迟

购房者又能省一笔买房钱了!房贷利息抵个税姗姗来迟了!没有辜负全国买房人、房企期望，没有辜负老谢与任总及董藩教授的三大专家一年多来最强烈的呐喊、呼吁。当三四线城市房地产库存最到了最危机、最危险时刻，个人房贷利息抵个税终于有了官方最新的消息，个人房贷利息抵个税方案已上报国务院，做法是要分步到位，房贷利息支出将分类扣除。3月7日全国两会期间国家财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，楼继伟表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。两会期间，全国工商联提交《关于推动化解房地产库存的建议》提案，提出积极推行房地产信托，将个人所得税充抵房贷利息等建议。社科院相关报告也指出，住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向，个人所得税抵房贷可降低购房者还款负担。 2016年3月7日，财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，楼继伟表示，单纯提高征收标准不是个税改革方向，将转向综合和分类相结合的个人所得税体系，在对个人收入等11项所得实行综合计税的同时，会把纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，以体现税收公平。2015年5月8日，国务院批转了国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。财政部2015年9月8日晚间也发布《财政支持稳增长的政策措施》，财政部表示将深入推进财税体制等改革，适时推进营改增试点，推进消费税改革，研究全面实施资源税费改革方案，研究个人所得税改革方案。房贷利息抵税，即在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。 老谢认为，目前个人所得税中央与地方分配比例为6:4，而卖地收入归地方。地方与中央财政收入不平衡日趋严重，一旦房贷利息抵税改革通过，势必影响到中央和地方政府的的收入分配。税制改革是个巨大的工程，不会一蹴而就。房地产税讨论许久，却迟迟不见踪影，可见税收政策推出难度极大。房贷利率抵扣个税还涉及诸多实际问题。例如抵消税收可能会鼓励大家贷款买房，这将增加银行的坏账风险。数据显示，截至2015年9月底，我国个人购房贷款余额为13.45万亿，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元。据融360发表的中国房贷市场2015年11月报告显示，全国首套房贷款平均利率降至4.66%，续创历史新低。假设都按目前上述平均利率水平来计算，全国房贷利息约为7609亿元。而2014年全国个人所得税为7376亿，利息占个税比例超过100%。以此来看，房贷利息全额抵扣个税不太现实，具体比例，需待法律进一步明确。如果按照统一的标准给购房者减税，这意味着越有钱的人省得越多，普通打工仔省的相当有限，这与个税改革一贯坚持高收入者多缴税的原则是有冲突的。因此，免税的标准应该实施差别化对待。 那么，如果房贷利息抵个税在我国实行，能实实在在给房贷人群节省多少钱呢？假如在北京通州买了一套价值250万的住宅，通过爸妈支援完成首付50万，其余的200万选择20年期的商业贷款，平均下来每月需要还款的金额接近1.4万元，其中大约5594元是利息支出。假设购房者小萝的税前月收入是2万元，按个税政策，四金和税基等缴纳的金额约为2459.02元。如果“房贷利息抵扣个税”实现，按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，如果没有其他意外的话，小萝还需要纳税的税额为1097.42元，减少1361.6元。假如一位购房者的月收入为15000元，每月要支付房贷8000元，其中有3000元为贷款利息。那么在计算其每月的个人所得税时，就应该将3000元贷款利息在月收入中抵扣，即月收入计为12000元，从而减免部分个税。假设购房者A在一线城市购买总价300万元的普通住宅，首付100万元，剩余200万商业贷款贷20年，按照现行4.9%的房贷利率，月均还款额将达13088.88元，其中4755.5元是利息支出。 购房者A的税前月收入是2万元，以深圳地区来算，扣除四金、税基等应纳税约2410.88元，但是如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，其他条件不变的情况下，购房者A的应纳税额为1354.38元，减少1056.5元，相当于节省了利息支出的22%。老谢认为，政策首先利好的是一二线经济发达城市，较高的人均收入能从减税中获益更多。从房屋产品类型来看，改善型产品受益程度更大，更高的月供和利息也使得抵税额度更高，其次为首次置业型刚需产品和豪宅。再次是增加财政收入最后是如果采取该政策的话，相当于给利息打了15%-45%的折扣，以达到刺激购房消费的目的。由于住房按揭贷款利息支出“免税”，相当于变相降低了贷款成本，一旦落实，对于楼市而言无疑是重磅级利好。对于无房者而言，购房才能成为这项政策的受益者；对于有房者而言，他们可以直接享受减免个税的优惠，从而拿出更多资金用于消费，因此除了利好楼市，在目前我国经济下行压力较大的情况下，房贷利息免税有助于刺激居民消费，对商业行业、旅游均是利好。 老谢认为，房贷利息抵个税对房地产行业而言无疑是重大利好的政策，此举将有利于中高端房产的去库存化，有利于三四线城市去库存，也有利于促进透支型房产消费，其实上海在1998年至2003年期间就执行过，有效起到了去库存化的作用。对大部分人而言，这可以为个人节省房贷利息15%到45%的钱，关键是可以解决部分人的住房问题。从实际操作过程中可以看出，房贷利息抵扣个税，实际上就是通过降低应缴纳税所得额的方式来降低应纳税额。对于购房者来说，等于获得了一个低利息或零利息的按揭贷款方式，进而鼓励此类群体积极购房，促使市场的继续活跃。1998年的上海为了消化库存宣布了见面所得税，2003年宣布取消，那时候上海的房价只有6千块钱，政府已经知道用这种消化库存的办法是最好的，同时增加了一个蓝户口，上海很快扭转了大库存的现象。发达国家也基本上都用这样的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决自己的住房问题，有限额地进行个人所得税的减免，把货币资产变成实物资产以后进行一种转换。最关键是可以起到快速去库存的效果，让楼市复苏上涨。 老谢认为，房贷利息抵个税是未来财税制度改革方向，此项制度在国外已经非常普遍。改革方案的基本思路应该会将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。在1998年，上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响，曾出台过为期5年的个人购房退税政策。当时的政策规定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。这项政策也确实起到了积极作用：1997年上海的住宅销售面积是617万平方米，1998年就达到1057万平方米。 老谢认为，由于房贷利息抵个税涉及立法程序、财政部门与银行之间的利益关系、方案的自身成熟条件等因素，按照此前发改委提出的“2017年付诸立法”的时间进行，2016年内实施的可能性并不大。不过，房贷利息抵个税不实施不意味着今年就没希望，不排除城市试点的可能性。从财政部安排的时间表看，房贷利息抵个税实施，具体时间还不能确定。其一是房贷利息抵个税方案已上交国务院，需要讨论与研究及审批。其二是方案获得批准后，还需要立法通过，修改税法才能够正式实施。其三是大的不确定或来自三方面：一是各级财税部门能否较好地配合，如何进行抵扣，其实细则方面还没有明确。二是抵扣个人所得税，是否能够激活房地产市场尤其是二三线市场，还未可知。三是许多消费者不仅是自己居住，还开始投资居住。投资购房者这部分人也享受退税，让财政部门很难控制，是否限制为首套房或者是第二套房才可以享受。其四是直接减免了所得税把钱划入买家按揭贷款的账户，还是由收取所得税的地税部门去与按揭银行之间相衔接，这是关键。因此，2016年房贷利息抵个税将无法实施，预计在年底前可能会出台一份征求意见稿，最终办法有望在2017年立法获得通过。 老谢认为，买房退税尽管可行，但应限定个人所得税减免的总额与享受的对象及购房的套数，否则会为房价上涨火上加油、投资投机盛行的最大帮凶。上海的“购房退税”政策出台后，引发的问题是很多高收入者也踏入了买房的行列，他们利用高收如入高退税的机会，大肆购买高端房产，使得这部分物业的价格不断拉升。当时上海市财政局一官员表示，原来是想提倡个人买房解决自己居住问题，但许多消费者不仅是自己居住，还开始投资居住。投资购房者这部分人也享受退税，让财政部门很难控制。如在美国，从1997年起，有房户被允许每年从其应纳税收入中减去用于第一套和第二套住房总价不超过100万美元的抵押贷款利息。所谓房贷利息抵税是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。 2015年8月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。这项政策究竟给购房者带来多少的实际利益?是否在一定程度上推动了炒房热潮?无房者享受不到优惠，是不是一种变相的“劫贫济富”呢?计算显示，200万元按揭贷款首月将为购房者节约利息333元，从以往降息数据来看，房贷利息折扣政策相当于五次降息。虽然这一量化计算结果并没有被普遍认可，但抵税政策能够刺激楼市、利好高楼市库存的城市已经成为共识。整体来看，房价高、购房者收入高、负担重的一、二线城市受益会最大。众所周知，我国税负体系以间接税为主，个人所得税虽然增长较为强劲，但比例仍然只占税收收入比重的6%左右。而目前的个税征收方案相当落后，早已到了该大改的时候。新的方案需要完善收入分类、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构。 实际上，房贷利息抵个税制度的在美国、瑞典、挪威、荷兰、日本等都是实行，只不过具体操作层面有不同的限制。比如，美国要求抵扣项被限制为有主要住所或第二住房担保的债务的利息，且只有一定范围内的利息是可以抵扣的；荷兰只有当纳税人按月进行分期付款偿还贷款的时候才可以进行利息抵税；日本则是只能抵减10年-15年限，并不能全部抵减；瑞典则是根据利息金额不同，抵减比例不同。房贷利息抵个税是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅(有时候也可以是第二住宅)担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。参考海外经验，一般综合征收体系下，会考量整体家庭支出，子女的教育贷款利息、再教育职业培训费、基本生活的按揭贷款利息等都可以税前扣除。目前的个税征收方案相当落后，早已到了该大改的时候。新的方案需要完善收入分类、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构。“房贷利息抵扣个税”仅是“完善税前扣除”的一个环节，考虑扣除的项目还包括赡养老人支出、子女教育支出、房租支出等等。 十二届全国人大四次会议新闻中心定于2016年3月7日(星期一)9时在梅地亚中心多功能厅举行记者会，邀请财政部部长楼继伟、部长助理许宏才就“财政工作和财税改革”的相关问题回答中外记者的提问。 记者：房价、物价上涨很快，个税起征点却没有提高。个税改革是否有时间表，来给工薪阶层更多获得感？