兰格钢铁

清议：对房地产去库存要有信心

高估房地产去库存政策压力与相关不合逻辑的分析，是当下值得分辨的两种舆情。 这里所谓高估压力，是指对库存规模的高估。有分析称，目前国内地产行业的库存价值为58.6万亿(包括待售、在建、待开发)，实际上，在所谓86.3亿平米的库存合计中，住宅的比重只占85%(2015年的住宅销售额比例为83.4%)，再考虑营业用房的售价通常是住宅的1.8倍，因此，新建商品住宅库存合计的价值不会超过48万亿。 这里所谓不合逻辑的分析，是指混淆存量资产与GDP之间的本质不同。譬如有券商研报指，20多年前，日本房地产市场一片火爆，卖掉东京的土地可以买下整个美国。20多年后的今天，中国的城市“贵”得也可以买下整个美国了。根据我们的测算，仅仅卖掉中国北上广深建成区的土地，就可以买下半个美国。因此得出房地产非理性繁荣的结论。读过《资本论》的人都知道，马克思反对将两种不同性质的数据做对比。 那么，合乎逻辑的分析是怎样的呢？ 首先要明确这样一个指标。2015年名义GDP为67.67万亿，按收入法劳动报酬比重35%匡算居民收入23.68万亿(不包括营业盈余的个人收入部分)，当年商品住宅销售7.28万亿(不应计算商业用房)，占居民劳动收入的30.7%。 其次对GDP以及其中的居民劳动收入要有前瞻性。未来十年，按可比增长率6.5%加物价因素匡算，GDP总量累计将达到1000万亿左右。那么，其中的居民劳动收入累计会是多少呢？大致可有3个预测方案：低方案，350万亿元，也就是按照不变收入法GDP劳动报酬比例35%预测的；中方案，380万亿，即按照小幅提升的收入法GDP劳动报酬比例均值38%预测；高方案，400万亿，即按照收入法GDP劳动报酬比例均值40%预测。对比之下，发达国家10年前收入法GDP劳动报酬比例便接近50%。 第三要对新建商品住宅销售额及其对居民劳动收入的年均比率进行预测。同样是3个基本预测方案(另可演变成9个方案)：高方案为28%，乘以上述居民劳动报酬相应的高方案400万亿，可预期的住宅销售累计112万亿(中方案是106.4万亿，低方案是98万亿)；中方案为25%，乘以上述居民劳动报酬相应的中方案380万亿，可预期的住宅销售累计95万亿(高方案是100万亿，低方案是87.5万亿)；低方案为20%，乘以上述居民劳动报酬相应的低方案350万亿，可预期的住宅销售累计70万亿(高方案是80万亿，中方案是76万亿)。 答案是显而易见的。无论是哪个预测方案，国内房地产去库存的目标都是可以实现的。 所以，要对房地产去库存政策有信心。