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清议：房企中期融资利率大降意义不凡

与今年头两个月房企国内贷款同比减少9.5%形成鲜明对比的是，自去年12月以来，优质房企公司债券发行火热。以保利地产(600048)为例，分别于1月15日和2月25日发行完毕的2016年第一期、第二期合计募集资金100亿元，加上去年12月11日发行的2015年第一期公司债券，最近3个月累计发行的公司债已达到150亿元，相当于去年9月30日录得长期应付债券的1.13倍。 值得注意的是，将于明日(3月21日)上市交易的“16保利01”公司债券，5年期票面利率仅为2.95%，7年期票面利率也只有3.19%，分别低于同档贷款基准利率(5年期贷款基准利率4.75%，5年以上贷款基准利率4.9%)37.9%和34.9%。这是国内自上个世纪八十年代商品房改革以来前所未有的低利率。 优质房企中期融资利率大幅下降传递出以下三个积极信号。 一是房地产行业“去库存”与“降成本”两手都在抓，两手都挺硬。众所周知，与制造业截然不同的是，房企的在产品生产(开发)周期短则2-3年，长则3-5年。这决定了融资成本对房企开发成本及业绩(收入与成本的关系)具有十分突出的放大意义。从这一角度看，大幅降低中期融资利率，对于房企降成本、保业绩，利好韵味十足。 二是房企直接融资大门洞开，商业银行体系楼市供给侧信贷风险相应降低。今年头两个月房企国内贷款同比减少9.5%显然与新的中期融资品种发行速度加快有关。此前的2015年三季报显示，截至9月30日，保利地产应付债券132.66亿元，较年初增长88.7%；与此同时，长期借款由年初的905亿元减少至759亿元，降幅16.13%。房企银行贷款减少，尽管不能对冲楼市加杠杆效应，但起码是降低了楼市的供给侧信贷风险。 三是鼓励优质房企加快开发进度、增加土地储备。如此或有四个效应，即扩容效应、虹吸效应、马太效应与转型效应。所谓扩容效应，是专门针对现阶段一二线楼市供不应求、房价上涨过快而言的。所谓虹吸效应，是指一、二线楼市成交放大对三、四线楼市的促进作用。所谓马太效应，是指优质房企的未来行业地位将日渐巩固，行业集中度将快速提升。所谓转型效应，是指房地产行业“去库存”的终极目标恐怕是将目前一级市场的政府主体地位让位给房企，尽管这一目标短期内不可能实现，但持续降低房企融资成本，足以为这一转型的实现创造有利条件。 对比之下，保利地产的公司债券票面利率在近期优质地产股当中是最低的。同样是5年期公司债券，万科的票面利率为3.5%，比保利地产高两成左右；而民营类地产股的公司债券票面利率高达4.04，是保利地产的1.37倍。这意味着，保利地产在中期融资成本方面具有突出的比较竞争优势。有理由相信，保利地产的这一比较竞争优势将确保其未来业绩的可续健康成长。